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住宅ローン繰上返済のリスク

2013/08/16最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローン関連のサイトや書籍などを読むと、「積極的な繰上返済をして早期返済を」というフレーズが並びます。しかしながら、繰上返済は無計画に行うと大変なリスクを顕在化させることもあるのです。今回は繰上返済にかかわるちょっと怖い話をしていきます。
無計画な繰上返済で預金を減らすのにはちょっとしたリスクがあります。

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繰上返済は基本的にはやった方がいい

ただ、繰上返済という返済方法は利息負担軽減という意味でできるだけやった方がお得です。最近のエントリーで「借金返済はノーリスクの投資と同じ」というものを書きましたが、繰上返済によって得られる利息軽減効果は投資における収入と同意義です。

なお、住宅ローンには「期間短縮型と返済額軽減型」という2種類の返済方法があります。詳細はリンク先を読んでほしいのですが、前者は毎月の返済額は変化しないけど、返済期間を短縮し利息負担の削減効果が大きい。後者は毎月の返済額が小さくなるけど返済期間は変わらず、利息負担の削減効果は前者より小さい。という形になっています。
このうち、多くの繰上返済では「期間短縮型」が利用されるケースが多いようです。

さて、ここからは繰上返済をするのであれば理解しておきたい「リスク」について説明していきます。

 

1.期間短縮型繰上返済の効果がでるのは遅い

まず、1つ目の問題です。期間短縮型の繰上返済を行う場合。繰上返済による経済効果が家計に表れるのは、最終時点になってから(短縮できた期間になってから)となります。なぜなら繰上返済を行ったとしても、月々の返済額に変わりはないので、毎月のキャッシュフローに変化はありません。
仮に30年住宅ローンを繰上返済(期間短縮型)によって25年に短縮できたとする場合、この繰上返済による経済的なメリットを享受できるのは25年後からということになるわけです。

一方、家計におけるリスクは繰上返済を行うことで増大します。何事においても「現金(キャッシュ)」というものは強いです。何か問題が起きた時に現金がなければ解決できないことも多くあります。繰上返済によって多額のキャッシュを喪失してしまうことは大きなリスクとなります

住宅ローンで繰上返済をしたからといって、後から資金繰りに困ったとしても銀行に、繰上返済した分をやっぱり返して!というわけにはいかないのです。
繰上返済は非常に高い運用効果があると、表現されることもありますが、この運用効果は極めて超長期の資金拘束にもつながることを理解しておく必要があります。

最低でも、万が一の場合に備えて現金は残しておく必要があります。一般には生活費の6カ月分以上は手元資金として残しておくことが重要といわれます。
(参考:万が一のための生活防衛資金を確保しよう

ただし、新生銀行の住宅ローンでは「生活貸越」といったサービスがあり、有利子にはなりますが、過去に繰上返済をした金額を上限に融資を受けることができるサービスが用意されています。(参考:新生銀行の住宅ローン

 

2.歴史的な低金利水準の住宅ローン金利と運用金利

また、住宅ローンにおける「金利水準」も大きなポイントとなります。他の個人向けローンと異なり、住宅ローンにおけるローン金利は歴史的な低金利水準となっています。
変動金利なら1%を割るケースが出ており、フラット35のような長期固定金利住宅ローンでも2012年7月金利は1.94%(楽天銀行フラット35)。フラット35Sなどの優遇措置を使えばさらに低金利での固定金利ローンが組めます。

このような超低金利でのローンを利用できているという場合、ローン金利を上回る収益性を確保できるのであれば積極的な繰上返済よりも、積極的な運用の方が効果的となる可能性があります

仮に、変動金利0.9%の住宅ローンを組んでいるのであれば、0.9%を超える利息で資金を運用できるというのであれば、繰上返済をするよりも運用した方がお得になります。

もしも、あなたが投資によって年2%程度のリターンを見込む運用ができるということであれば、繰上返済にまわすよりも投資に回した方がお得です。

参考サイト
住宅ローンの繰上返済と借り換え

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