住宅ローン繰上返済のリスクやデメリット。繰り上げ返済のやりすぎは問題？

住宅ローン関連のサイトや書籍などを読むと、「積極的な繰上返済をして早期返済を」というフレーズが並びます。しかしながら、繰上返済は無計画に行うと大変なリスクを顕在化させることもあるのです。今回は繰上返済にかかわるちょっと怖い話をしていきます。

無計画な繰上返済で預金を減らすのにはちょっとしたリスクがあります。

繰上返済は基本的にはやった方がいい

ただ、繰上返済という返済方法は利息負担軽減という意味でできるだけやった方がお得です。最近のエントリーで「借金返済はノーリスクの投資と同じ」というものを書きましたが、繰上返済によって得られる利息軽減効果は投資における収入と同意義です。

さて、ここからは繰上返済をするのであれば理解しておきたい「リスク」について説明していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済のリスク要因やデメリットは何か？

基本的にはやったほうがいい、繰り上げ返済ですが、繰り上げ返済を行うにあたっては以下のようなリスクも考えておく必要があります。

住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型と返済額軽減型」という2種類の返済方法があります。

・期間短縮型
繰り上げ返済した金額に応じて返済期限を短くする。たとえば60歳で完済する予定だったローンを59歳にする（1年前倒しする）といった具合です。利息削減効果は高いですが、繰り上げ返済後の月々の返済額は変わりません。基本はこちらが主流。

・返済額軽減型
返済した金額分を翌月以降の返済額を減らす形にします。完済予定日は変わりません。翌月からの返済額が小さくなります。利息削減効果は期間短縮型よりは低い。

多くの場合は前者の「期間短縮型」が取られます。この期間短縮型は返済期限が短くなることがメリットなので、実際に繰り上げ返済をした“効果”は最後の最後に現れることになります。

なぜなら繰上返済を行ったとしても、月々の返済額に変わりはないので、毎月のキャッシュフローに変化はありません。仮に30年住宅ローンを繰上返済（期間短縮型）によって25年に短縮できたとする場合、この繰上返済による経済的なメリットを享受できるのは25年後からということになるわけです。

キャッシュ（現金）を減らす繰り上げ返済は家計のリスク対応度を弱める

繰り上げ返済を行うということは、その分、銀行の口座から預金（現金）が減ることに他なりません。

それならば、住宅ローンの繰り上げ返済にお金を回す方がお得という考えもあるかもしれません。一方で、過度の繰り上げ返済は家計のリスクに対する余力を小さくします。

何事においても「現金（キャッシュ）」というものは強いです。

何らかの事情で仕事を失って収入が減った
病気やケガなどで長期入院となり、医療費がかかる
事故や災害などで思わぬ出費が必要になった
おもった以上に子どもの教育費にお金がかかってしまう

こうしたことによって、いざお金が必要になった時、現金が少ないと対応できません。キャッシングやカードローンのような高金利の融資を使う羽目になる可能性もあります。

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上記記事でも紹介していますが、ある程度は現金を残しておくというのはリスク対応を考えると重要です。

住宅ローンで繰上返済をしたからといって、後から資金繰りに困ったとしても銀行に、繰上返済した分をやっぱり返して！というわけにはいかないのです。繰上返済は非常に高い運用効果があると、表現されることもありますが、この運用効果は極めて超長期の資金拘束にもつながることを理解しておく必要があります。

ただし、SBI新生銀行の住宅ローンでは「生活貸越」といったサービスがあり、有利子にはなりますが、過去に繰上返済をした金額を上限に融資を受けることができるサービスが用意されています。（参考：SBI新生銀行の住宅ローン）

10年間は繰り上げ返済をすると“損”する可能性もある（住宅ローン減税）

住宅ローンを利用する場合、「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」という税制上の優遇を受ける方も多いと思います。これは年末時点のローン残高の一定割合を税額控除することができる制度です。

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この控除は“年末時点のローン残高”がベースとなり1%分が減税されます。特に1%未満の金利で住宅ローンを借りている人は「減税額＞繰り上げ返済による経済効果」となるので繰り上げ返済をするほうが損です。

1%以上の金利で借りている方は経済効果はありますが、1%分小さくなります。下手に繰り上げ返済をするよりも運用等を行うという考えもあるでしょう。

超低金利下で繰り上げ返済をするメリットは低下している

まず、基本的にはやったほうがいいということですが、現在の住宅ローンにおいて繰り上げ返済を行うメリットが小さくなってきています

それは金利低下です。現在の住宅ローン金利は変動なら0.5％を割るものもありますし、35年固定でも1%台の金利が当たり前に出ているような時代です。いいかえれば、たったそれだけの金利コストでお金を借りることができているわけです。

※高い金利で住宅ローンを組んでいて早く返してしまいたいというのであれば、繰り上げ返済よりも住宅ローンの借り換えをお勧めします。

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仮に、株式投資などの資産運用で年2%、3%でも安定的なリターンを上げられるのであれば、繰り上げ返済をせずに運用に回すという選択肢も一つです（リスクも相応にあるので積極的には勧めませんが）。

また、今後数年～10年くらいの資金需要も繰り上げ返済をする前に考えておくべきです。

今後もローンを組む可能性があるなら住宅ローンのほうがお得

たとえば、車を買い替える予定があり、ローンで購入するというのであれば、多くのケースで、マイカーローンの金利＞住宅ローンの金利となるでしょう。

そうした予定があるのであれば、住宅ローンの繰り上げ返済をした後で別のローンを借りるというよりも繰り上げ返済をせずにキャッシュを残しておき、マイカーローンを借りないという選択肢のほうが有利になる可能性が高いです。

子どもの大学進学などの費用も考える

また、住宅をローンでマイホームを購入する世帯としては30代～40代が多いです。

これらの年齢層の方の多くは『お子様』がいらっしゃるケースが多いかと思います。住宅ローンは25年くらいから35年くらいの期間とされる方が多いでしょう。

となると、30代でローン開始でもでも完済時期は60歳前後ということになります。

つまり、住宅ローンの完済前にお子様の教育費という多額の資金が必要となる時期があるわけです。「子供の教育に必要な「学費」の目安」によると、子供の大学生のときにかかる費用として国公立自宅通学でも500万円、私立下宿なら1500万円ほどの費用がかかります。もちろん、これ以前にも学校に関する費用は必要です。

子育て関係で必要になるお金というのは、ある程度前もってわかっているはずですので、金利が低い住宅ローンの繰り上げ返済を急ぐよりも、今後必要になるであろうお金のために残しておくというのも必要なことです。