住宅ローンの繰上返済はどっちがお得？期間短縮型と返済額軽減型の違いを徹底比較

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という二種類の方法があります。これらは、繰上返済する元本をどのように減らすのかという違いです。どちらを選択するのかによって、住宅ローン全体で見た総利息負担額は変わってきます。

それぞれの違いと特徴を理解して、ご自身のライフプランに合った繰上返済方法を活用してください。

そもそも繰上返済とは何か？

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、元本の一部または全部を前倒しで返済する仕組みのことです。追加で返済した分はすべて「元本の返済」に充てられるため、その元本に対する将来の利息負担を軽減することができます。

繰上返済には、大きく分けて「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つのタイプが存在します。多くの住宅ローンでは利用者が自由に選択できるようになっていますが、一部のローン商品や金融機関によっては片方しか認めていない場合もあります。

なお、一般的に繰上返済として選ばれることが多いのは「期間短縮型」のパターンです。

利息負担総額の軽減を目的とするなら期間短縮型がおすすめ

まず、住宅ローン全体における総利息負担を抑えるのが目的であれば「期間短縮型」の繰上返済がおすすめです。期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに、返済期間を短縮するタイプの返済方法です。

左の図は、右軸に返済期間、縦軸に毎月の返済額を示したものです。月々の返済は、借金の残債を減らす「元本部分」と、残りの借金に対する「利息部分」から成り立っています。

期間短縮型の繰上返済の場合は、グレーの部分を繰上返済したイメージです（正確には、グレーの部分のうちの元本部分）。これによって、総返済額のうち、グレーの上部分（利息部分）の負担がなくなることになります。

この部分が期間短縮型によって得られる経済的メリットであり、住宅ローンの残りの返済期間も短縮されます。

期間短縮型の繰上返済の特徴として、早期に行うほど利息軽減効果が高いという点に注目してください。

図の月々の返済のうち、返済の開始時点では多くの部分が利息相当となっているのに対して、後になるほど多くの部分が元金部分となっています。これは住宅ローンの特徴であり、返済当初は返済のうち大きな部分を利息が占めており、後になるほど元金部分が大きくなるのです。そのため、期間短縮型の繰上返済を最初の方に行うと、それだけ利息軽減効果も高くなります。

期間短縮型の繰り上げ返済が向いている人

基本的に「住宅ローンを長期で借りておいて、積極的に繰上返済をして早く完済していきたい」という人は期間短縮型向きです。住宅ローンという負債に対する利息負担を小さくすることに最も適しているからです。

将来の返済を安定化したいなら返済額軽減型がおすすめ

返済額軽減型の繰上返済は、総支払い回数（返済期間）は従来のままにして、その代わり繰上返済した分、次の支払いから毎月の住宅ローン返済額を軽減するというタイプの繰上返済です。

左の図は返済額軽減型の繰上返済実施のイメージです。先ほどと同様に、右軸が返済期間、縦軸が毎月の住宅ローン返済額となります。

期間短縮型と比較すると、グレーの部分が横長になっているのが分かるかと思います。下の「繰上返済額」が繰上返済した金額で、上の「負担軽減額」が繰上返済によってもたらされる負担軽減額となります。

この図の通り、返済額軽減型の繰上返済を行った場合、返済期間は従来どおり変わりありませんが、繰上返済実施後の毎月の返済額が、グレーの部分が無くなった分少なくなります。

返済額軽減型の繰上返済のメリットは、実施することによって以後の毎月の返済額を抑えることができるという点です。一方で、期間短縮型ほどの利息軽減効果を得ることは難しいという特徴があります。

返済額軽減型の繰り上げ返済が向いている人

今はまとまった資金（繰上返済の資金）があるけれども、将来的な収入の増加が見込めない場合や、家計の支出が増える予定がある場合にはこちらを選択するべきでしょう。

たとえば、今は共働きで収入はあるけれども、今後の家族計画で子どもができて妻は正社員からパートに切り替わる予定があり、家計収入が増えると予想しにくい場合などがあります。こうした場合は、夫婦で稼げるうちは返済額軽減型の繰上返済をして、将来の月々の負担を小さくしておくというのも有効な戦略といえます。

【比較表】期間短縮型と返済額軽減型はどちらがお得？

実際に繰上返済を行った場合、どの程度の違いが出るのかシミュレーションで比較してみましょう。

【シミュレーション条件】
借入額：3,000万円 / 返済期間：30年 / 金利：1.5%（固定） / 返済方法：元利均等返済
※借入から5年経過後に、100万円を繰上返済した場合

比較項目	期間短縮型	返済額軽減型
毎月の返済額	変わらない	約3,900円減少
残りの返済期間	約1年1ヶ月短縮	変わらない（残り25年）
利息軽減額	約42万円	約18万円

このように、総支払額を減らしてお得になるのは「期間短縮型」ですが、毎月のキャッシュフローにゆとりを持たせたい場合は「返済額軽減型」が有効であることがわかります。

繰上返済のタイミングがもたらす効果の違い

繰上返済は「いつ行うか」によっても利息軽減効果が大きく変わります。住宅ローンは、返済期間の初期ほど毎月の返済額に占める利息の割合が高いためです。

たとえば、同じ100万円を期間短縮型で繰上返済する場合でも、借入から5年後に行うのと15年後に行うのでは、以下のような差が出ます。

借入5年後に100万円を繰上返済：利息軽減額は約42万円
借入15年後に100万円を繰上返済：利息軽減額は約24万円

同じ金額を返済するなら、早い段階で実行した方がより大きな利息軽減効果を得ることができます。

繰上返済を行う際の大事な注意点

繰上返済を行う前には、以下の点に注意する必要があります。

手数料がかかる場合がある
金融機関や手続き方法（窓口かインターネットか）によって、数千円〜数万円の手数料がかかる場合があります。ネットバンキング経由であれば無料としている金融機関も増えています。
住宅ローン控除の要件に注意
住宅ローン控除を受けるには「返済期間が10年以上」という要件があります。期間短縮型で返済期間を短縮しすぎると、要件を満たさなくなり、控除が受けられなくなる恐れがあります。
低金利環境下での資金計画
現在の金利が非常に低い場合、無理に繰上返済をして手元の現金を減らすよりも、教育資金や万が一の備えとして現金を残しておく、あるいは資産運用に回す方がトータルでプラスになるケースもあります。
金融機関ごとの商品の違い
金融機関やローンの種類（一部の変動金利商品など）によっては、「返済額軽減型は選べない」「一部繰上返済に一定の制限がある」といったルールが設けられていることがあります。

あなたのライフステージ別の選び方例

ご自身の将来の収入の見積もりや、人生計画における完済時期の予定を考えたうえで選択することが重要です。具体的なライフステージ別のシナリオをご紹介します。

【30代のケース】定年前に完済を目指す
35歳の時に35年ローンでマイホームを購入した場合、そのままの返済では完済時の年齢は70歳になってしまいます。定年を65歳とすると、それまでには住宅ローンを完済しておきたいと考える方は多いでしょう。この場合は、ボーナスなどの余剰資金を利用して「期間短縮型」を選び、65歳完済を目指すのがおすすめです。

【40代のケース】今後の教育費増大に備える
子どもが成長し、これから高校・大学と教育費の負担がピークを迎える場合、今のうちに「返済額軽減型」で毎月のローン負担を下げておく戦略が有効です。これにより、毎月の固定費が下がり、生活や家計をより安定させることができます。

【50代のケース】退職金でローン負担を軽くする
50歳で残債が2,000万円あり、今後の収入減が見込まれる場合。退職金や手元のまとまった資金を使って「返済額軽減型」を選択し、定年後の月々の支払いを年金収入の範囲内に収める、といった使い方が考えられます。