老後には公的年金による年金の他に2000万円以上の蓄えが必要であるという話があります。一方で、実際に現役のタイミングでそれだけの資産を蓄えることができる人は少数派です。
中には、年金以外はほとんど準備できていないという方もいらっしゃいます。そんな中でもマイホームをお持ちの方であれば利用できる老後の生活資金作りの方法が「リバースモーゲージ」といわれるものです。
名前くらいは聞いたことがあるという方も多いかもしれません。今回はそんなリバースモーゲージという金融商品の仕組みと利用時の注意点を紹介していきます。
リバースモーゲージはマイホームを担保にお金を借りる仕組み
リバースモーゲージはマイホームを担保にお金を借りるローンの一つです。持ち家という資産を活かして、老後に必要な資金を得る手段となっています。
まずはそのリバースモーゲージというローンの仕組みと活用方法について紹介していきます。
- 自宅に住んだままお金を借りることができる
- 借りたお金の使い道は自由
- 持ち家を担保にするので高齢でもOK
- 基本的に生前中は返済をしなくてよい（死後返済）
自宅に住んだままお金を借りることができる
リバースモーゲージを利用してお金を借りた場合でも、自宅を売却するわけではないので、その家に住み続けることができます。
借りたお金の使い道は自由
リバースモーゲージの場合、資金使途（借りたお金の使い道）に指定はありません。日々の生活費でも構いませんし、遊びに使うお金でも構いません。
※ただし、事業目的には利用できません。また、社会福祉協議会のリバースモーゲージについては生活費の利用に限られます。
持ち家を担保にするので高齢でもOK
通常のローンは借り手の収入を返済原資としているため、収入があるのが前提です。一方でリバースモーゲージの場合は、自宅という資産を担保にお金を借りているので、返済能力（収入）がなくても利用することができます。
ただし、一定以上の年収（年金収入でOK）が求められるリバースモーゲージもあります。
基本的に生前中は返済をしなくてよい（死後返済）
リバースモーゲージの種類にもよりますが、このローンは毎月返済するというものではなく、契約期間終了時に返済するようになっています。
この終了を「死亡時」としていれば、生前には基本的に借りたお金を返済する必要はありません。
また、死後に住宅を売却して借金を返済するので遺族に対しても負担はありません。もちろん、売却金額が負債額を上回っている場合は、遺族がそれを受け取れます。
リバースモーゲージの注意点とデメリット
こんな風にメリットがあるリバースモーゲージですが、いくつかの注意点（デメリット）もあります。
それはリバースモーゲージは原則として「自宅を最終的には売ることを前提としてりう」という点です。この点について自分自身はもちろん、遺族にも理解してもらう必要があります。
- 借り入れには相続人の同意が必要
- 原則として子どもなどと同居はできない
- 担保とする自宅には制限がある
- 長生きしすぎると困ることがでてくる
- 死亡時に担保割れしていると負債が遺族に残る
借り入れには相続人の同意が必要
普通、不動産を担保にお金を借りる場合、権利者が同意するだけでOKです。
一方でリバースモーゲージを利用する場合、物件所有者本人だけでなく、推定相続人全員の同意が必要になるケースがほとんどです。
これはリバースモーゲージという性質上、死亡時に家（不動産）が売られてしまうため、相続人との間でトラブルになりやすいからです。
配偶者のことを考える必要がある
たとえば、夫名義の不動産があり、それを担保にリバースモーゲージを組んだとしましょう。その後、夫が死亡して妻が生存している場合、通常のリバースモーゲージの場合、妻はその家を出ていく必要があります。
リバースモーゲージ商品の中には配偶者が継続して住めるような契約条件や配偶者が契約を継続できるようになっているものを選ぶようにしましょう。
原則として子供との同居はできない
リバースモーゲージは契約者（物件所有者）が死亡した場合には家を売る前提となっていますので、子どもと同居はできません。
これは契約時だけでなく、その後もです。将来子どもとの同居を考えているのであればリバースモーゲージはおすすめできません。
担保とする自宅には制限がある
リバースモーゲージはどんな物件でも使えるわけではありません。
ローンによって異なりますが、それなりの資産価値、担保価値があるエリアや物件出ないとリバースモーゲージ事態を組めないことがあります。
長生きしすぎると困ることがでてくる
リバースモーゲージは原則として生前中は返済は不要です。
ただし、借りているお金には利息が付きます。
仮に1000万円の価値がある物件に対して600万円のリバースモーゲージを組んだとしましょう。利率は年利3％としましょう。当然ですが、600万円の借金に利息が付きます。。
生前中は返済しないという場合、利息は複利でふえていきます。
- 5年後：695万円
- 10年後：806万円
- 15年後：934万円
- 20年後：1083万円
このように、長生きすれば利息がどんどん増えていきます。
担保割れが生じると超過分の返済や遺族に負債が残ることも
- 長生きで借金が膨らんだ
- 物件の評価価値が下がってしまった
こういった理由によって「評価額＜借入額」となることを担保割れといいます。この状態になると返済を求められたり、契約者の死後に負債が残るケースもあります。
この負債が残った場合は、マイナスの相続財産として遺族が相続されます※
※マイナスの財産しかない場合は相続放棄をすることが可能です。
リバースモーゲージが利用できる銀行・金融機関
リバースモーゲージを扱う金融機関は増加傾向にあります。
- 三井住友銀行
- 三菱UFJ銀行
- みずほ銀行
- りそな銀行
- 三井住友信託銀行
上記のようなメガバンクや信託銀行にはリバースモーゲージ商品があります。
また、地域限定となりますが、お住まいの地域の地方銀行や信用金庫などの金融機関でも取り扱いをしています。
社会福祉協議会のリバースモーゲージ
金融機関ではなく公的機関としてのリバースモーゲージもあります。
これは厚生労働省の「生活福祉資金貸付制度」による貸付資金となっています（不動産担保型生活資金）。
自治体の社会福祉協議会が窓口となっていて管轄は厚生労働省です。利用にあたっては「低所得の高齢者世帯（住民税非課税世帯）」といったような制限はありますが、条件を満たせる人は多いと思います。
こちらは、セーフティーネットとしての意味合いも強く、利率は低いですが、一括での融資ではなく毎月数十万を借りていくというタイプが多いです。
なお、利用にあたっては推定相続人の中から1名の保証人が求められます。
民間銀行と社会福祉協議会のリバースモーゲージの比較
| 社会福祉協議会 （不動産担保型生活資金） |
みずほ銀行 （リバースモーゲージ） |
|
|---|---|---|
| 所得条件 | 住民税非課税世帯などの条件あり | 年収120万円以上 |
| 対象年齢 | 原則65歳以上 | 原則55歳～ |
| 資金使途 | 生活費 | 自由 |
| 利子 | 長プラ （実質0.95％程度） |
短プラ＋1.5％ （実質2.975%程度） |
| 借り入れ金額について | 毎月借りる形（上限30万円） | 担保価値の範囲内で一括でまとめて借りることもできる |
| 利用可能エリア | 定め無し | 主に大都市圏に限る |
| 物件制限 | 土地評価が概ね1500万円以上でマンションは不可 | 一戸建てはもちろん、マンションも対象 |
| 保証人 | 必要 | 原則不要 （ただし、推定相続人全員の同意が必要） |
こういった風に比較すると差がありますね。
社会福祉協議会のリバースモーゲージについては生活が苦しい人に対する支援的な要素が強く、銀行のリバースモーゲージは豊かな老後を過ごすための資金手当てといった意味合いが強そうですね。
リバースモーゲージはどういう人に向いている？
- 不動産（マイホーム）はあるけど現金収入がない人
- 相続人がいない人（いても不動産を残すつもりがない人）
こうした方ですね。
老後の収入が少ないけど、お金が必要というときはリバースモーゲージは大きな力になることはわかると思います。
また、そうでない人にとってもリバースモーゲージは活用の余地があります。相続人がいない方やいたとしても相続人に資産（あるいは不動産）という資産を遺すつもりがないという形にとってはリバースモーゲージは一つの選択肢です。
仮に遺族（子供たち）には遺産を残したいと思っていても、親元を離れてそれぞれ暮らしているというような場合に、実家を残すことが必ずしもいいこととは限りません。
空室率の増加や空家問題などもあり、不動産が「負動産」と呼ばれることが増えてきたこともご存知の方は多いかと思います。
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ある意味で生前整理の一つとしてリバースモーゲージは豊かな老後を送りながらも資産は整理するという一つの方法として活用できます。
もちろん、今の家に住み続けるこだわりがないという場合は、リバースモーゲージという手段ではなく、売却するという選択をするのも一つの手だと思います。
上手く活用していきましょう。
以上、リバースモーゲージの基本について紹介しました。
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