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住宅ローンの事務手数料は定率型か定額型かで大きな差

2017/01/17最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローンを比較するという場合には、「金利」に注目する方も多いですが、隠れたコストとして注目しておきたいのが「事務手数料」と呼ばれる銀行に対する手数料です。この事務手数料は選ぶ銀行によって、状況によっては数十万円もの大きな金額の差となることもあります。

今回はそんな住宅ローンにおける事務手数料の特徴や選び方についてまとめていきたいと思います。

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住宅ローンの事務手数料とは何か?

住宅ローンにおける事務手数料というのは、銀行において住宅ローンや借り換えローンなどを契約するときにかかる手数料です。基本的にはローンとは別に支払う必要があります。

大きく「定額型(一律5万円、10万円など)」といったタイプと「定率型(ローン総額の2%など)」といったタイプとがあります。

 

事務手数料は意外とバカにならない……

この事務手数料って意外とバカにならない金額なんです。

たとえば、2%の事務手数料だとして3000万円の住宅ローンを組んだとしましょう。このときにかかる手数料は3000万円×0.02=60万円です。この手数料が最初に必要になると考えると結構お高いですよね。

 

一般的に「定額型」の事務手数料がお安い

こうした事務手数料は定率型の場合、ローン総額が高くなると手数料も高くなります。ただ、現状の住宅ローンの手数料水準を見てみると、金額帯を問わず、定率型よりも定額型の方が安いケースが多いです。

定額型の住宅ローン事務手数料は大手銀行、ネット銀行含めて3万円~10万円くらいです。一方で定率型の住宅ローンは1.5%~2%くらいになります。1000万円の住宅ローン(借り換えローン)でも定率型なら15万円~20万円の事務手数料という事になるわけです。

ということは、住宅ローンの事務手数料のタイプとしては定額型がかなりお得という事になります。さらに、借りる金額が高くなれば高くなるほど事務手数料が定率型の住宅ローンは初期コストが高くつくという事になります。

 

事務手数料だけでなく、保証料、保険も一緒に見る必要

ただ、実際のところ事務手数料だけを見て住宅ローンを比較してはいけません。金利はもちろん、保証料や団信(団体信用生命保険)などのコストも併せて比較する必要があります。

保証料の仕組みや意味については「住宅ローンや自動車ローンの保証料とはいったいどんな費用なの?」でも詳しく紹介しているので、よく仕組みや意味が分からないという方はこちらをご一読ください。

以下は大手銀行とネット銀行における住宅ローンの事務手数料、保証料、団信を並べたものです。

銀行名 事務手数料 保証料 団信
住信SBIネット銀行
(ネット専用住宅ローン)
2.16% 0円
ソニー銀行住宅ローン 43,200円 0円
楽天銀行(フラット35) 1.08% 0円 0.3%加算
三井住友銀行住宅ローン 32,400円 0.2%加算
みずほ銀行住宅ローン 32,400円 0.2%加算

※すべて消費税込み(8%)
※保証料は内枠方式で計算
※フラット35の団信は機構団信利用時。加入は任意

事務手数料だけを見たら都銀系が安いですが、都銀系の住宅ローンはいずれも保証料が必要になります。内枠方式だと0.2%金利加算となりますが、3000万円の30年返済とすると総額だと90万円くらいです。最初にまとめて払う場合でも60万円(2%分)くらいはかかる計算になるのでトータルで考えると、それだけでお得とは言えないです。

また、フラット35は固定金利で事務手数料も定率型とはいえ低く設定されていますが、団信(団体信用生命保険)が別ということも考える必要があります。なお、フラット35の団信については「フラット35の団信(団体信用生命保険)は年齢・性別で加入方法を考えよう」で上手な加入方法をまとめています。

 

銀行別の事務手数料別の特徴を理解しよう

都市銀行系は事務手数料は安いけど保証料がかかる。
ネットバンク系は事務手数料は高いけど保証料がいらない。

全体的には上記のような傾向があるように見えます。事務手数料+保証料の総額で考えた場合はどちらもあまり変わらないという結論になってしまうケースも多いかもしれません。

なお、ネット銀行系の住宅ローンは保証料がかからない(保証会社を通さない)わけですから、万が一の場合のリスクは銀行自身が負っています。
その危険負担分について住宅ローンの事務手数料という形で収益化しているという事もできるかもしれません。

また、保証会社を使っていない場合は銀行にとってのプロパー融資となりますのでそれぞれの銀行による独自の審査となるため、審査が厳しくなるケースもあると考えられます。

 

以上、住宅ローンの事務手数料についてまとめてみました。

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