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年収から計算する、借りられる住宅ローンの上限額と注意点

2019/09/12 更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローンを組む場合、数千万円単位という多額のローンを組むことになるかと思います。普段使っているお金から考えると数千万円という単位のお金は想像しにくい事から、そのお金に対する考え方も現実味が出にくいです。

家を買う時というのは金額が大きすぎて正直、いくらまでのローンなら借りられるのか?あるいは借りても大丈夫なのか?という点を判断するのは難しいです。

今回は年収をベースとして借りられる住宅ローンの上限額と、安心して返済できる住宅ローン額について検証していきたいと思います。

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いくらまで住宅ローン借りることができるのか?

住宅ローンを組むとき、実際にいくらまでなら借りることができるのかを理解しておくことはとても大切なことです。

また、「借りることができる上限金額」「安心して返済できる上限金額」に違いがあることも知っておく必要があります。

これを計算するアプローチとしては「年収の6倍~8倍」といった基準や「返済負担率」という考え方やがあります。

 

住宅ローンは年収の6倍、8倍までならOK

一般に、住宅ローンとして組めるのは年収の6倍~8倍くらいが上限といわれています。

年収500万円なら3000万円~4000万円という計算ですね。ざっくり計算するのであれば、これはわかりやすいですね。

しかしながら、これが言われていたのは、年功序列や終身雇用が当たり前だった時代の話です。なので、年々収入も増えるし基本的に雇用は安定しているという前提での話です。

現在のような雇用環境が安定しているとは決して言えないような状況だとこれも微妙な話だと思います。

近年はこれらが「当たり前でない」というこは多くの方が理解しているので?

 

返済負担率から計算する借り入れ上限額

返済比率(返済負担率)」というのは年間のローン返済額(合算額)が年収に占める割合です。

年収500万円で年間のローン返済額が100万円なら20%が返済負担率となります。民間の銀行であれば主に以下のような返済負担率を上限とすることが多いです。

  • 年収300万円未満:20%以下
  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収600万円未満:35%以下
  • 年収600万円以上:40%以下

ここから逆算していくことができます。計算するには「借り入れ期間」と「金利」の両方が必要になります。

仮に、3000万円のローンを借りたときの金利、返済期間ごとの年間返済額は下記の通りです(元利均等返済)。

返済期間15年 返済期間25年 返済期間35年
金利1% 2,154,576円 1,356,732円 1,016,220円
金利2% 2,316,624円 1,525,872円 1,192,536円
金利3% 2,486,088円 1,707,156円 1,385,460円

もしも3000万円の住宅ローンを組もうと考えた場合で、返済負担率30%と仮定すると必要な年収は下記の通りです。

返済期間15年 返済期間25年 返済期間35年
金利1% 716万円 450万円 336万円
金利2% 770万円 506万円 396万円
金利3% 826万円 566万円 460万円

このように、返済期間や金利によって借りることができる住宅ローンの金額というのは随分と変わってくるわけです。

  • 金利が低いほど多く借りられる
  • 返済期間が長くなるほど多く借りられる

という事になるわけですね。

現在の借り入れと返済の事を考えると、返済負担率で借りられる金額を計算するのが簡単だと思います。

 

安心して返済できる住宅ローンの金額は?

先ほどの例である年収の30~40%が年間の返済負担率というのはあくまでも金融機関側が審査する上でのポイントとなります。

銀行も住宅ローンを販売してその金利で利益を出します。なので、住宅ローンとして融資できる上限金額はやや大きいです。

ハウスメーカーやマンション販売業者だって、売った後のことは正直関係ないです。

なので、“銀行が貸してくれる金額≠自分が借りても安心な金額”ということはしっかりと認識しておく必要があります。

  • 住宅ローン以外の維持費も重要
  • 借りるときの年齢も重要、何歳で完済できるのか?
  • 金利の低い変動金利での計算は危険?
  • 家計収支を考えてローン返済額を考える

 

住宅ローン以外の維持費も重要

マイホームを購入した場合、実際にはローン返済額以外にも修繕費積立金マンション管理費駐車場代(マンションの場合)といったコストのほか固定資産税、都市計画税などの税金等の支払いがあります。

戸建住宅の場合は反映されていませんが、将来的な補修や改修のための費用も見えはしないですが積み立てておく必要があるわけです。

よく聞く話として今の家賃と同じ程度の住宅ローン返済なら安心みたいな話もありますが、プラスαで必要なお金のことも考える必要があります。

一般に家賃は手取りの3割までみたいな話もありますが、こうしたプラスαを考えるなら高くても25%くらいに抑えておくべきでしょう。

 

借りるときの年齢も重要、何歳で完済できるのか?

また、住宅メーカーなどでマンションや一戸建ての見積もりを頼むと、住宅ローンのシミュレーションも一緒にやってくれるかと思います。

この時にきを付けておきたいのが、出してきたシミュレーションは本当に正しいか?ということです。もちろん、数字的には正しいと思います。

多くの場合、35年返済、変動金利というプランで出てくるかと思います。

これが、現実に即しているか、将来のリスクはどうかと考えると正しいとは言い切れません。たとえば40代の方に35年ローンを組んだら完済時は75歳。定年後もローン返済を今のままする必要があります。

老後に必要なお金のことを考えると70歳以降まで住宅ローンを返済し続けるというのは無理があります。

 

変動金利での計算は危険

また、変動金利というのは他の金利タイプと比較して金利が安く設定されています。

それは、将来の金利変動リスクを借り手が負うことになるからです。(このへんについては「こちら」で詳しく説明されているので詳しく知りたい方はご覧ください)

要は、こうやって出されている月々の返済額(年間返済額)が意図的に小さく見えるように設計(シミュレーション)されているわけです。

安心した返済をするなら金利はどうしても「固定金利」をベースとしたものになるかと思います。そうなると借り入れ金利が高くなり、借りられる金額もそれに合わせて低くなるはずです。

 

家計収支を考えてローン返済額を考える

返済負担率(返済比率)に基づいて計算するローン返済額(返済割合)の安全度というのは、あくまでも一般的なケースでの計算です。

  • 子どもが多くて生活費が大きい
  • 教育費やその他の費用に他の家庭よりもお金を使っている

というのであれば、家庭の余裕度は大きくありません。

自分でできる家計収支の分析方法」なども参考に、家賃を除いたフリーキャッシュフローがどの程度あるのかを計算してみるとよいかと思います。

こうした分析については自分でやってみるのもいいですが、高い買い物なのですからお金を払ってプロに相談するというのも一つの手です。

 

年収別の安心できる、保守的な住宅ローン許容額

それでは、具体的に年収別の住宅ローン許容額を考えていきます。

計算には長期固定金利(2.5%)で借り入れをしたものとして計算します。今の実際の金利よりはやや高めで計算しておくのがコツです。

年収300万円
月々の上限返済額:6.25万円
上限住宅ローン総額:900万円~1200万円

年収400万円
月々の上限返済額:8.33万円
上限住宅ローン総額:1200万円~1600万円

年収500万円
月々の上限返済額:10.41万円
上限住宅ローン総額:1500万円~2000万円

年収600万円
月々の上限返済額:12.5万円
上限住宅ローン総額:1800万円~2400万円

年収700万円
月々の上限返済額:14.58万円
上限住宅ローン総額:2100万円~2800万円

年収800万円
月々の上限返済額:16.66万円
上限住宅ローン総額:2400万円~3200万円

ちなみに、年収が大きくなった場合には、厳密に月収の30%以内(ローンは25%以内)を守らなくても家計的には安定しやすいです。

上記の数字はかなり保守的に作ってはいます。

銀行やハウスメーカー、不動産販売業者に踊らされて超高額な物件を買い、その後家計が破綻する……なんてことにならないためにはある程度は保守的な見積もりをしておくべきだと思います。

 

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以上、知っておきたい自分が借りれる住宅ローン上限額について考察してみました。


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