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知っておきたい自分が借りれる住宅ローン上限額

2016/07/13最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローンを組む場合、数千万円単位という多額のローンを組むことになるかと思います。普段使っているお金から考えると数千万円という単位のお金は想像しにくい事から、そのお金に対する考え方も現実味が出にくいという特徴があります。

さらに、それだけ多額のお金を借りていても超長期のローンであるため、月々の返済金額は数万円~十数万円程度とさほど大きな金額にはなりません。そのため、多額の借金を背負っているということについての感覚が麻痺しやすいのです。今回は、様々な観点から自分が「余裕」をもって借りることができるローン(住宅ローン)の金額について検証していきたいと思います。

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自分はいくらまで借りることができるのか?

ローンを組むとき、実際にいくらまでなら「借りることができるのか」を理解しておくことはとても大切なことです。また、「借りることができる上限金額」「安心して返済できる上限金額」に違いがあることも知っておく必要があります。

 

借りることができる住宅ローン上限金額の求め方

まず、自分が借りることができる上限金額を求めましょう。
一般的銀行のローン審査では下記のような点が借りれる上限額として定められています。

・年間の返済額が年収の30~40%(他の借入含む)
この割合のことを「返済比率」と呼びます。

つまり、年収500万円の人が1年間に返済することができるローンの総額は、返済比率から考えると150万円~200万円までということになります。

ローン総額ではなく、1年間の返済額である点に注意が必要です。返済期間を短期にするほど1年あたりの返済額が大きくなります。

たとえば3000万円(金利は無視します)の住宅ローンを組んだとして10年ローンの場合1年間あたりの返済額は300万円になりますので、年収500万円の人は基準を超えるのでNGとなりますが、30年ローンにすれば年間の返済額は100万円になりますので基準以下ということでOKです。

つまり、返済する年数を延ばせば延ばすほど多くの金額をローンとして組むことができるわけです。
また、契約時に借りる金利が安いほど多額の住宅ローンを組むことができます。3000万円のローンを借りたときの金利、返済期間ごとの年間返済額は下記の通りです(元利均等返済)。

返済期間15年 返済期間25年 返済期間35年
金利1% 2,154,576円 1,356,732円 1,016,220円
金利2% 2,316,624円 1,525,872円 1,192,536円
金利3% 2,486,088円 1,707,156円 1,385,460円

もしも3000万円の住宅ローンを組もうと考えた場合で、返済負担率30%と仮定すると必要な年収は下記の通りです。

返済期間15年 返済期間25年 返済期間35年
金利1% 716万円 450万円 336万円
金利2% 770万円 506万円 396万円
金利3% 826万円 566万円 460万円

このように、返済期間や金利によって借りることができる住宅ローンの金額というのは随分と変わってくるわけです。じゃあ、金利1%で35年返済なら年収が350万円くらいあれば安心なの?という話になるわけですが、この数字はあくまでも「金融機関(銀行)が住宅ローンとして貸してもいいかの判断とするための年収」であって、この金額ならちゃんと住宅ローン返済が滞りなくできるという目安ではありません。

 

安心して返済できる住宅ローンの金額は?

先ほどの例である年収の30~40%が年間上限返済割合というのはあくまでも金融機関側が審査する上でのポイントとなります。そのため、この水準がローン利用者にとって「安心できる」ローン設計なのかどうかは度外視しています。

 

家賃は月収の30%以下

住宅選びや家賃についてよく聞く格言です。賃貸を借りるときはこのように言われることが多いですよね。つまり住居費には月収の3割くらいが安心できる水準というわけです。「住宅ローンの返済額=要するに住居費」になりますので、年収の40%もの返済額は多すぎます。

また、家を買うといっても住宅ローンの返済以外にも修繕費積立金マンション管理費駐車場代(マンションの場合)といったコストのほか固定資産税、都市計画税などの税金等の支払いがあります。また、戸建住宅の場合は反映されていませんが、将来的な補修や改修のための費用も見えはしないですが積み立てておく必要があるわけです。

住宅費用という考えでは住宅ローンだけでなく、これらのコストも含めて考える必要があります。そうなると必然的に負担率は20~25%以下という水準が推奨されるでしょう。

 

住宅ローンは年収の何倍までOK?

また、もうひとつの考え方としてローン総額に関する安心さという基準もあります。月収の25%以下というのは毎月の支払額のことですが、今度はローンの総額に関する考え方です。

一般に、住宅ローンとして組めるのは年収の6倍くらいが上限といわれています。
年収500万円なら3000万円という計算ですね。

しかしながら、これが言われていたのは、年功序列や終身雇用が「当たり前」だった時代の話です。近年はこれらが「当たり前でない」というこは多くの方が理解しているのではないでしょうか?
こうしたことを踏まえると、住宅ローンを借りる時に年収の○倍というのはあまり参考にならない指標になっているものと思います。

 

35年変動金利は「ほんとうに正しい?」

また、住宅メーカーなどでマンションや一戸建ての見積もりを頼むと、住宅ローンのシミュレーションも一緒にやってくれるかと思います。この時にきを付けておきたいのが、出してきたシミュレーションは本当に正しいか?ということです。もちろん、数字的には正しいと思います。

多くの場合、35年返済、変動金利というプランで出てくるかと思います。これが、現実に即しているか、将来のリスクはどうかと考えると正しいとは言い切れません。たとえば40代の方に35年ローンを組んだら完済時は75歳。定年後もローン返済を今のままする必要があります。

また、変動金利というのは他の金利タイプと比較して金利が安く設定されています。それは、将来の金利変動リスクを借り手が負うことになるからです。(このへんについては「こちら」で詳しく説明されているので詳しく知りたい方はご覧ください)

要は、こうやって出されている月々の返済額(年間返済額)が意図的に小さく見えるように設計されている可能性が高いということです。安心した返済をするなら金利はどうしても「固定金利」をベースとしたものになるかと思います。

 

年収別の借りれる住宅ローン許容額

それでは、具体的に年収別の住宅ローン許容額を考えていきます。計算には長期固定金利(2.5%)で借り入れをしたものとして計算します。

 

年収300万円
月々の上限返済額:6.25万円
上限住宅ローン総額:900万円~1200万円

年収400万円
月々の上限返済額:8.33万円
上限住宅ローン総額:1200万円~1600万円

年収500万円
月々の上限返済額:10.41万円
上限住宅ローン総額:1500万円~2000万円

年収600万円
月々の上限返済額:12.5万円
上限住宅ローン総額:1800万円~2400万円

年収700万円
月々の上限返済額:14.58万円
上限住宅ローン総額:2100万円~2800万円

年収800万円
月々の上限返済額:16.66万円
上限住宅ローン総額:2400万円~3200万円

 

ちなみに、年収が大きくなった場合には、厳密に月収の30%以内(ローンは25%以内)を守らなくても家計的には安定しやすいです。

こちらも参考になるかもしれません。
年収別に安心な住宅ローン借り入れ額は?

 

借りれる金額には個人差もある

また、ここでの借りれる金額というのは、あくまでも一般論です。年収1000万円以上なのにほとんど貯金ができていない家計もあれば、年収400万円でも年に100万円以上の貯蓄ができている家計だってあるわけです。

そのため、究極的には借りれる金額はここの家計によって異なるし、年収だけでなく、支出面も分析しなければなりません。
支出の分析については当ブログでも「 自分でできる家計診断のポイント(収支編) 」「 家計の見直しに効果的なのは「固定費」の削減 」などでも説明していますので参考にしてみてください。

また、高い買い物なのですからお金を払ってプロに相談するというのも一つの手です。「 住宅ローン相談は専門家(FP、住宅ローンアドバイザー)を活用する 」でも説明していますが、住宅販売会社と関係のない、FPも活用してみましょう。ローンのことはもちろん、家計のことだって相談できますよ。

 

あとは、最終的には住宅ローンの金利次第というところもあります。2016年1月にマイナス金利が導入されてから住宅ローン金利は大幅に下がっています。特にネットバンク系の住宅ローンは長期固定金利でも1%を割ってくるところが出ているので、ローンを利用するチャンスといえます。

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以上、知っておきたい自分が借りれる住宅ローン上限額について考察してみました。

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