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投資用マンションのリスク・デメリット。悪徳業者に騙され失敗しないためのポイント。

サラリーマンをやっていると投資用マンションの勧誘というものが職場を問わず、どこから仕入れたのか自分の携帯電話にまでかかってくることがありますね。日曜日の新聞にはこうした投資用マンションのチラシも多く織り込まれています。

たいていがワンルームマンションの区分投資(1部屋に投資をする)という話です。

今回はそんな投資用マンションを買うリスクやデメリットを紹介していきます。悪徳業者に騙されないようにしましょう。

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投資用マンション(マンション投資)とは?

投資用マンションは一般にワンルームマンション(一人暮らし用のマンション)の1室だけを購入して、それを賃貸に回すことによって家賃収入を得るという運用方法で、不動産投資の一種です。

特にサラリーマンや公務員などの給与所得者を対象にセールスされることが多いです。

一般的にセールストークとして

  • 安定した賃貸収入が入る(収入源の多様化)
  • 株やFXなどと比較してリスクが小さい
  • 小額の自己資金からでも投資できる
  • 減価償却を利用して節税効果もある

こんなものがあげられることが多いです。本当でしょうか?

 

安定した家賃収入が入る

確かに入居中は安定しているでしょう。その一方で常に誰かが入居しているという状況を作ることはできません。学生が中心なら長くても4年で入れ替わりが起きます。むしろワンルームという1戸しか保有していない状態ですと、空室=収入ゼロとなります。

こうした空室リスクは無視できるものではないと思います。もしも、銀行から借り入れをしているならその返済分は家賃収入がない以上は手出しの必要があります。

 

株やFXなどと比較してリスクが小さい

これもよく言われます。ここでいうリスクというのは価格変動リスクのことでしょう。株価は大きく変動することはあるけど不動産価格はそうではないという話でしょう。

たしかに短期的な価格変動リスクだけを見れば株価や為替レートと比較して不動産価格は安定しているかもしれませんが、不動産投資には以下のようなリスクもあります。必ずしも不動産がローリスクとは言えません。

 

流動性リスク

不動産の最大のリスクはこれです。売りにくいという話です。株や為替は市場が開いていればほぼ即日売り買いが可能で数日中にキャッシュにすることができます。
一方の不動産は買い手が現れるまで待つ必要があります。待てないなら市場(相場)よりも安い価格で投げ売りするしかありません。

ちなみにこの流動性というのは過小評価される傾向もありますが、投資・資産運用では絶対に抑えておきたい概念の一つです。もっと詳しく知りたい人は「金融商品を比較する3つの比較ポイントは収益性、安全性、流動性」のエントリーもご覧ください。

 

金利リスク

今は超がつく低金利時代ですが、これがいつまで続くかわかりません。アパートローンのような不動産投資用のローンは市場金利(長期金利)に対して敏感に動くので金利が上がるとローン金利も上がります。
金利上昇で収益性が一気に悪化するリスクがあります。

 

限定された一つの資産に投資をするリスク

不動産投資は株や為替といった対象が広い投資ではなく、限りなく小さな一つの部屋に対する投資になります。そのため、その物件に対するいろいろな事象がダイレクトに大家さんに対して影響を与えます。

・空室で家賃収入がなくなるリスク
・入居者の家賃未払い
・万が一の事故物件化リスク
・天災や事故による物件設備の被害

このような個別事案によって大家さんはそれぞれに対応する必要がありますし、お金がかかる場合もあります。株や為替などの場合そうした諸問題は中の人が対応するので一投資家が対応することはありません。

 

小額の自己資金からでも投資できる

ワンルームマンションなら数百万円から購入可能です。全額自己資金でも出せる人は出せるでしょう。また、銀行の融資姿勢も2017年3月現在は相当積極的なのでうまくいけば全額融資だって可能なケースもあります。

この点は間違いないですね。ただ、他の投資だってこれは同じことです。

 

減価償却を利用して節税効果もある

不動産投資においては投資した物件の減価償却を費用(損金)とすることができます。減価償却というのは購入した物件(資産)の経年劣化にともなう資産価値の下落を費用化するというものです。

たとえば鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年(住宅用)です。新築のワンルームマンションを1000万円で買った場合はこれを47で割った分の費用を経費とできるのです(定額法)。

参考:投資用不動産の耐用年数と売り時

そうすると年間で約21万円となります。この分の支出は実際に手元からお金は出ていきませんが費用とすることができ、その費用はマンションの給与所得から差し引くことができます。

ただし、減価償却費以上の家賃収入がある場合は本業(給与所得)から差し引くことはできません。また、鉄筋コンクリート造のワンルームマンションは耐用年数が47年と長いため、節税効果は限定的です。

 

ワンルームマンション投資ではここをチェックする

まずはよく使われるセールストークの問題点を挙げてみました。
ただ、投資用マンションにおいてはその物件自体の収益性が何よりも重要です。おそらく市中に投資用物件として紹介されているワンルームマンションは、その大半が収益性に問題があります。

 

そもそもワンルームマンションの利回りには何%を期待する?

マンション投資のセールストークとその課題を最初にあげましたが、上記のようなリスクのある運用に対してどれほどのリターン(利回り)を期待すべきでしょうか。

相場としては5%程度というの一般的なところかと思いますが、最近はもっと下がっているかもしれませんね。

 

相場が5%なら十分?いいえ、これは表面利回りです。

マイナス金利でほとんど金利がもらえない時期に5%も利回りがあるなら十分と思った方もいるかもしれません。でも残念ながらこれは表面利回りです。

1000万円の物件を買って5%の利回りなら年50万円の家賃がもらえるということです。でも実際にはこれが全額あなたのものになるわけではありません。

・管理会社に払う管理料
・マンションの修繕積立金や管理費
・固定資産税や都市計画税
・賃貸募集に対する広告料
・ハウスクリーニングの費用や設備更新費用
・ローンを組んでいる場合はローン金利

こういった諸費用を差し引く必要があります。こうした費用については毎月(毎年)かかるものもあれば数年に一度程度かかるもの、不定期にかかるものなど様々です。

この辺りを考えると最終的な手取りでいえば3~4%弱程度に落ち込む可能性が高いです。

 

収支計画は綿密にキャッシュフローが赤字ならNG

上記を踏まえて収支計画は綿密に練りましょう。たいてい投資用マンション販売業者が出してくるシミュレーションは超楽観的な数字になっていることが多いので、より保守的に見直すことをお勧めします。

そのうえで重要なのは「キャッシュフロー」です。

 

キャッシュフローは現金の動き

キャッシュフローは非現金項目を除いた会計上の収支を意味します。たとえば節税のところであげた減価償却費は会計上は費用に計上できますが、実際にお金が出ていくわけではありません。一方でローンの返済(元本部分)は会計上は費用ではないけどお金が出ていきます。

そのため、シミュレーション上では黒字でも実際にはお金を手出ししないといけない……なんて状況もあり得ます。不動産投資をするのであれば、多少の問題があってもキャッシュフローは黒字を維持できるような物件に投資をしなければなりません。

 

ローンを組むときは返済期間に注意

不動産投資においてキャッシュフローに大きな影響を与えるのは利回りのほかのローンの返済期間があります。不動産投資の収支で現金を外に出す最も大きな要因はローン返済です。

仮に1000万円のローンを組んだとして5年で返済するのと20年とでは月々の元本返済額が大きく変わることになるため、長期ローンを組めばキャッシュフローは好転します。
その一方で長期ローンを組めばそれだけ長く金利を払い続けることになるわけなので総返済額は大きくなります。

返済期間を引き延ばせばいくらでもシミュレーション上のキャッシュフローは改善できます。悪質な業者さんは必要以上の長期間のローンを組む前提でキャッシュフロー計算書を持ってくるかもしれないという点は見極めポイントとして確認しておきましょう。

 

そもそも3%程度の利回りならあえて不動産を買う必要がある?

こちらはやや個人的な感想も入っています。2017年現在都心部のワンルームマンション投資の表面利回りの相場は5%を切っています。実質利回りにまで直せば3%台になる可能性も十分にあります。

その程度の収益性で、空室リスクや災害リスク、入居者リスクといったリスクを負い、現金化したいときもなかなか売りにくい(流動性が低い)運用商品を買う必要があるとは、私には思えません。

特に今は相続対策等でアパートがバンバン立っているような状況でもあるため、競合も多く、その上環境としては人口減少・空き家増といったように需要面でも疑問があります。

 

まとめますと、昔からずっと不動産投資をしてきているという人を除き、新規で不動産投資、マンション投資をするというのは間違いなく避けておいたほうが良い地雷だと思います。

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