投資用不動産の耐用年数と売り時

消費税増税の影響に加え、アベノミクスへの期待から不動産価格の高騰が期待されています。事実、都心部の不動産の売買価格はやや上昇傾向にあることから、更なる不動産価格の上昇を期待して不動産オーナーによる売り控えも起こっています。

しかし、減価償却により価格が目減りする建物付きの不動産の場合は、建物の築年数によって銀行から受けられる融資の返済年数が決まります。

特に投資用不動産の場合は建物の耐用年数をもとにローンの返済年数が算出されますので、売却の際には建物の築年数も考慮に入れなければなりません。今回はこうした投資用不動産の最適な売り時を考えていきたいと思います。

銀行融資の期間と耐用年数

一般的に銀行融資の返済期間は建物の耐用年数から算出されると書きましたが、これは建物の構造によって異なります。例えば木造のアパートなら２２年（住宅用）、重量鉄骨なら３４年（住宅用）、鉄筋コンクリートなら４７年（住宅用）と耐用年数が決まっていますが、金融機関が融資を行う場合、返済年数は耐用年数から築年数を引いた年数が上限となります。

例）築２０年が経過した鉄筋コンクリートの場合
４７年（耐用年数）－２０年（築年数）＝２７年（返済年数の上限）
となります。

あくまで一般的な考え方なので、購入側の属性や物件の状態により金融機関の返済年数は上下することがありますが、築年数が新しいほど長く返済期間を設定することができます。

構造別の耐用年数一覧

鉄骨造（厚さ3mm以下）：19年
木造：22年
鉄骨造（厚さ4mm以下）：27年
鉄骨造（厚さ4mm超）：34年
鉄筋コンクリート造：47年

※国税庁。耐用年数（建物・建物付属設備）

法定耐用年数と物理的な耐用年数の違い

耐用年数というのは、法律によって便宜的に定められたものとなっています。法定耐用年数は昭和40年制定となっているので、現在の建築資材やメンテナンス技術の向上などを考えると物理的（実際に利用し続けることができる）耐用年数はもっと長くなっています。

しっかりメンテナスやリフォーム、リノベーション等を行い物理的な耐用年数を高めた物件は法定年数を超えても収益を生み出すことができます。

逆に、適切に管理をしていない物件は法定耐用年数以下でも人が住めないように劣化しているものもあります。

返済年数が短くなるとキャッシュフローが悪化する

例えば１億円の融資を返済年数２５年で借りた場合と２０年で借りた場合（金利年２．５％、元利均等）、２５年で借りた場合の月々の返済は４４８，６１６円。２０年で借りた場合は５２９，９０２円となり、その差は月々８１，２８６円です。

投資用物件の場合、言うまでもなくキャッシュフローが重要なポイントとなります。キャッシュフローは賃料収入からローン返済額を差し引いたものとなります。
そのため、投資用不動産を購入する側は返済を長期に組み、キャッシュフローに余裕を持たせられる物件のほうが好まれる傾向があります。

投資用物件の構造別による売り時の築年数

木造アパートの場合は耐用年数が短いので、築年数が短ければ短いほど有利となり、築１０年を超えるとよほど立地が良いか、利回りが良いかなどのメリットがないと売却が難しくなります。特に築２０年以上を経過した物件では建物の価値が大きく目減りしていますので、金融機関からの融資が土地の金額ぐらいしか出ないこともあります。

鉄骨（軽量鉄骨以外）の物件は築１５年ぐらいまでだと、２０年ぐらいのローンが組めますので、融資を利用して購入しやすくなります。また、建物の価値もまだまだ残っていますので、購入する側にとっては減価償却を利用した節税効果にも期待できます。

鉄筋コンクリートの場合は耐用年数が４７年（住宅用）ありますので、築年数が２０年以上経過していても長期でのローンを組むことができますが、鉄骨の物件と同じく１５年から２５年ぐらいの物件が売りどきと言えます。

投資用物件の場合は建物の築年数のほか、入居や家賃状況などを総括的にみて売却時期や金額などを考えなければならないので、将来の値上がりを見こしていると売却時期を誤ることがあります。専門家の意見を聞きつつ、売却時期を見誤らないように注意しましょう