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不動産(土地)の価格は全部で5種類?土地価格・評価額の仕組みを理解しよう

2018/01/31最終更新   不動産の売買 不動産の管理

houses-1569051土地価格は「実勢価格(時価)」「公示地価」「基準地価」「固定資産税の路線価」「相続税の路線価」という5種類もの価格が存在しています。実勢価格を除いた4種類はすべて公的な土地評価額となっており行政が目的毎に利用しています。

今回は価格が5種類もある土地の価格について分かりやすく説明していきたいと思います。

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まずは5種類の土地価格(評価額)の特徴を知ろう

不動産(土地)の価格(評価額)というのは統一的な金額があるわけではありません。そもそも不動産というのは一つとして同じものはありません。似たような土地でもすべて違います。

たとえば、売買の価格というのは買い手と売り手が合意した価格にすぎません。なので同じ土地でも極端な話、朝と夕方で価格が違うなんてこともあるわけです。

また、土地というものは、資産でありながら、国や地方自治体にとっては相続税や固定資産税などの税金を徴収する資産でもあり、そのための課税標準となる価格も必要になります。

そういったことがあって、土地価格(土地の評価額)には大きく5つの種類があるのです。

  1. 実勢価格
  2. 公示価格
  3. 基準価格
  4. 路線価額
  5. 固定資産税評価額

 

実勢価格(実際に取引された価格)

計算元:民間による売買データ

現在、実際に土地を第三者に売却するときの価格ですが、不動産は株のように取引所があるわけではなく一対一の取引となります。そのため、厳密な価格が設定されるわけではありません。

周囲の取引状況や収益性(収益還元法)などをもとに価格が見積もられるわけですが、最終的にはその価格で買い手が現れるかによって取引が成立するかどうかが決まってきます。

不動産屋さんにいって土地を買いたい、土地を売りたいというときに出てくる土地価格の相場というのはこの実勢価格ですね。

 

公示地価と基準地価は公的な土地の価格

公示地価計算元:国土交通省・土地鑑定委員会
基準地価計算元:地方自治体(総務省)

公示地価は国土交通省が毎年3月に公表する土地の価格です。全国23380地点の地価を評価するものとなっています。もう一つの基準地価は都道府県が毎年9月に実施する地価評価です。

計算するのが国交省かそれとも都道府県かという違いになっています。こちらは公示地価と同様に売買の参考価格にされることが多いです。

公示地価と基準地価まず違うのはタイミングです。公示地価は3月(1月1日時点の地価)となっており、基準地価は9月(7月1日時点の地価)となっています。1年を通して2つの参考価格があることで土地売買などの参考情報となっています。調査される場所にも違いがあり、公示地価は市街化区域が中心ですが基準地価は林野なども評価されています。

 

路線価(路線価額)は相続税や贈与税の計算に利用する土地評価額

計算元:国税庁

路線価(ろせんか)とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額を計算します。前述の「公示地価」や「基準地価」は敷地の価格であるのに対して、路線価は道路(路線)に対して価格をつけ評価します。課税当局が全国津々浦々すべての土地価格を評価するというのは難しいため、道路に価格をつけそ れに面する土地価格を算出する仕組みになっています。仮に正面路線価30万円の道路に面する180㎡の土地がある場合の評価額は30×180=5400万円となります。

二面以上の道路に面する場合は側方の路線価も加味するほか、間口や奥行きの状況や土地価格も勘案されるようになっています。たとえば、間口が狭かったり、奥行きが長かったり、土地の形状が整っていないといった悪条件がある場合は減額される仕組みとなっています。

この路線価は相続税や贈与税などの計算で利用されます(相続と贈与)。相続税は言わずもがなですが、路線価から計算された金額よりも低い金額で売買した場合には、その分の“贈与”があったものとして贈与税が課せられます。

相続税の路線価は毎年7月に国税庁によって発表されます。おおよそですが、公示地価の8割を目処に設定されます。相続税や贈与税における課税標準として利用されています。なお、建物などの上物については後述の「固定資産税評価額」が利用されます。

 

固定資産税の評価額

計算元:市町村

市町村が算出する固定資産税評価のための評価額となります。

土地の場合、概ね公示地価の7割を目処に設定されます。この評価額を参考に上物(建物)の価値などを加味したものが「固定資産税評価額」となり固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの課税計算の根拠となります。

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土地の価格は一つではない

このように不動産(土地)の価格評価は5種類(公的なものだけで4種類)も存在し、それぞれで金額が違っています。このため、土地価格は一物四価とも一物五価ともよばれています。

土地の価格というのは土地の状態や目的、用途、何のために評価するのかによって複雑にからみあっているのです。

ちなみに、ここでの価格のほかに、不動産の価値を収益面で分析する方法として“収益還元法”というものもあります。こちらは不動産価格をその収益性からみる分析アプローチです。

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以上、不動産(土地)の価格は全部で5種類?土地価格の仕組みを理解しようというお話でした。

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