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不動産の価値を知る。収益還元法による物件価格

2016/07/08最終更新   不動産投資 資産運用のライフハック

不動産の価値を評価するための手法として「収益還元法」という仕組みが使われることが多くなってきました。収益還元法とは、当該不動産から得られる収益を元に鑑定される土地価格評価法です。今回は不動産の価値を知るための手法について検証していきます。

不動産自身が持つ収益力がそのまま評価額に反映されます。その一方、過度に豪華な設備や一般的に無駄とされる部分はあまり考慮されないため特にアパート経営やマンション投資といった不動産を運用・投資する場合には非常によく利用される不動産価値評価方法となります。

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土地・不動産の評価方法の種類

土地や不動産の価値を評価する方法に下記のような方法があります。

・取引事例比較法
周辺での実際の取引価格から、土地や不動産の価値を鑑定する方法です。バブル期以前まではこの方法がごく一般的に採用されてきました。周りの価格がこれくらいだからという計算を元に、あとは建物のもつ様々な要因をもとに評価を変えていくという方法です。

・収益還元法
収益還元法は当該不動産が生み出す収益をもとにその価値を算定するというものです。その物件がもたらす賃料収入などの収入をベースに現在の価値を計算するというものです。なお、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」という2種類の計算方法があります。

 

収益還元法による不動産価値の計算方法

収益還元法によって不動産の価値を評価する方法としては「直接還元法」「DCF法」という二種類があります。

・直接還元法
不動産から得られる純収益を還元利回り(キャップレート)で割ることで計算される。同じ収益還元法の計算手法であるDCFと比較して計算が容易という特徴があります。
利回り(%)=(年間家賃÷不動産価格)×100という計算を逆算することで不動産価格を算出する方法です。

・DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)
DCF(Discount Cash Flow)とは資産価値を評価する方法で、投資有価証券や不動産などの投資価値を算出する際に求められる。収益資産から生み出されるキャッシュフローの現在価値をもって、その理論価格とする方法です。

 

 

直接還元法による不動産価値の計算をしてみよう

まずは、単純な計算法である直接還元法で実際に計算してみたいと思います。なお、計算が簡単な直接還元法よりもDCF法の方が絶対的に優れているというわけではありません。DCF法で計算する場合は、将来得られるキャッシュフローや売却額などを正確に査定・シミュレーションする必要があるのですが、往々にしてこのシミュレーション自体が困難であるためです。

さて、直接還元法に必要となるのは、物件から得られる「純収益」と「還元利回り」の設定です。

 

純収益は収益(賃料)から諸経費を差し引いた利益部分

投資用物件の場合、純収益は賃料等の収益から、様々な必要経費などを除外した金額になります。たとえば、賃料が15万円ほどが受け取れる予定のマンションがあるとします。年間に換算すると180万円の賃料となります。そしてこのマンションの維持に必要な管理費や諸経費、固定資産税・都市計画税等の税金を差し引きます。ここでは仮に30万円と仮定します。

このケース(不動産)の純収益は150万円ということになりますね。

 

還元利回り

還元利回りは単純に言えば、不動産投資に期待する妥当な投資利回りを指します。不動産投資の場合は4~6%が用いられることが多いです。この妥当な水準というは長期金利や株式の配当利回りといったほかの投資や無リスク資産の運用利回り(国債利回り)などと相対的に計算されることが多いので、正直その時々の景気等によって変わってきます。

 

直接還元法による不動産価格=純収益÷還元利回り
=150万円÷5%=3000万円

よって当該物件の収益還元法による価値は3000万円と計算することができます。

 

DCF法による不動産価値の計算をしてみよう

直接還元法による計算よりもやや複雑にしています。

1)将来得られる家賃収入を現在の価値(現在割引価値)に直す
2)将来の一定時期における売却想定価格を現在価値に直

(1)+(2)=DCF法に基づく不動産価値となります。

現在価値というのは、将来もらえるお金を現在の価値にした時の値段です。
不動産投資の場合は、インフレ率に加えて、将来の不動産収益は不確実なものであるので、そのリスク分も割り引いて計算します。
仮に年間に150万円の収益を得ているとしても2年後、3年後はどうなのかわかりません。

このあたりを割り引いて収入計算した上で、○年後の売却想定価格を踏まえて価値計算するのがDCF法となります。

 

不動産を売買するなら収益還元法の意味くらいは知っておこう

収益還元法は直接還元法にしてもDCF法にしても現在の「収益(家賃収入)」をベースに考えることができる価値算出方法です。
そのため、不動産バブルのように収益で説明できないほどに物件価値が上昇しているケースではその危険性を判断することができます。

一方で注意するべきところとして、直接還元法の場合に想定する「利回り」というのを何%に設定するかで不動産価値は多く変動するということです。先ほどの年間収益が150万円の物件があったとしても、還元利回りを3%にすれば価値は5000万円になります。最初の5%計算なら3000万円なわけで、前提となる利回りを変えるだけで金額が大きく変わります。

以上から、収益還元法から恣意性を排除するというのは困難です。ただし、ある程度の不動産価値算定の根拠とすることはできます。
不動産をバブル価格で購入しないで済むようにぜひとも覚えておいてください。

 

また、購入する場合はもちろんですが、不動産を売却する時にも参考になるはずです。たとえばマンションを売りたいと思っているとき、同じマンションがいくらくらいで賃貸に出されているか?というところから収益還元法を利用すれば逆算して価値を計算することが可能です。「不動産売却の一括見積もり・比較サイト利用の注意点と問題点」でも紹介しているように不動産売却時には無料査定などを利用することが多いと思いますが、売り手も知識を持っておくことは重要です。

 

以上、不動産の価値を知る。収益還元法による物件価格についてまとめてみました。

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