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住宅ローン相談は専門家(FP、住宅ローンアドバイザー)を活用する

2017/02/23最終更新   住宅ローンのライフハック

consult住宅金融支援機構が発表した平成23年度民間住宅ローン利用者実態調査」によると、利用した住宅ローンを知るきっかけとして影響が大きかった媒体等では1位が住宅販売事業社で37.9%を占めていました。住宅は人生の三大出費の一つとされ最も高額な商品です。それを買うためのローンを専門的知識の乏しい販売業者に依存するというのは異常です。ぜひ住宅ローンの相談には専門家・プロをご活用ください。

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販売事業者は家(マンション)を売るのが仕事です。

まず、住宅販売の営業の方は住宅(マンション)を売ることがお仕事です。
ローンの返済がどうなろうが、極論しった話ではありません。もちろん、中には住宅ローンアドバイザーの資格を有するなど、知識面ではローンに詳しい方も多いものと思われます。

しかしながら、お仕事は住宅を売ることですが、不安にさせるようなことは言いません。

分譲マンションや注文住宅などのチラシ(広告)などでも今の家賃で家が買えるみたいな文字が躍っていることかと思います。そうした広告の住宅ローンのモデルケース(返済プラン)などを見ると金利が安い変動金利で35年ローンを組んだようなプランが当たり前のようにでています。なぜなら、この変動+35年返済というものが、月々の返済額を最も抑えた形に見えるからです。さらに、ボーナス払いなどを付加することでさらに返済額が軽くなったように見せかけるケースもあります。

こうやって、自分でも家(マンション)が買えるんだと思わせることが彼ら(住宅販売業者)におけるローンプランニングになっているわけです。

 

本来は、ライフプランに沿った住宅ローンプランが重要

本来の住宅ローンのプランニングでは、一人ひとり異なるライフプランを立てて、その上で住宅ローンの返済額が重荷とならないように、また金利の変動リスクなども考慮した上で住宅ローンを設計していく必要があります。

大きく考慮しなければならない点は「住宅ローン返済額の変動」「住宅ローン以外の費用」「ライフプランと家計収支の変動」の3つです。

 

住宅ローン返済額の変動

月々の返済額は今の家賃と同じかもしれませんが、金利が○%上がったら返済額は×円も上昇するという試算も重要です。特に変動金利タイプの住宅ローンを組む場合には、このリスク管理は極めて重要です。今は歴史的な低金利だから変動金利タイプはメリットが大きいものの、金利上昇局面では月々の返済額が急に上昇するリスクがあります。
(参考:住宅ローンのリスク管理

 

住宅ローン以外の費用

分譲マンションの場合、住宅ローン返済額以外にも、修繕費の積立、駐車場代、固定資産税、都市計画税などが別途発生する。といった金額も返済プランに組み込む必要があります。住宅関連で発生する費用は住宅ローン返済額だけでなく、プラスアルファの費用がかかることを織り込んでおく必要があります。

 

ライフプランと家計収支の変動

今後必要になる子供の教育資金、家族計画なども踏まえて、ローン返済の妥当性を組み込んでいくわけです。今は月々13万円の住宅ローン返済は余裕だけど、将来子供の教育費用がかかるようになったら、親の介護が必要になったら、こうした可能性を考慮して家計収支をシミュレーションして、借り入れに無理がないのかを検討する必要があります。

 

状況によっては、「今のあなたでは住宅ローンを組むのは難しい」という厳しい結果になることもあるかもしれません。住宅ローン相談というのはこのような、様々なポイントを考慮してどのくらいのローンなら組めるのか、また組んでも大丈夫なのかを考えていくのもなのです。

返済負担率などで一律に計算できるものではありません。できることなら、FP等のプランニングの専門家(できれば住宅販売と関係のない第3者の独立系FP)に住宅ローン相談をしてみることをおすすめします。
もしくは、自分自身でFP並みの知識を身につけるというのも有りだと思います。ローン分野に絞れば勉強することも決して不可能ではありません。

 

住宅ローン相談とFP(ファイナンシャルプランナー)

しかしながら、実際にローンを借りる時に専門家であるFP(ファイナンシャルプランナー)や住宅ローンアドバイザーのような専門家を使うというのは、冒頭の調査によるとわずか5.5%に過ぎないということです。

その一方で、FPの現場で増えているのが、「住宅ローンが返済できない・返済が困難」というタイプの相談だそうです。実際にこのような住宅ローン相談(返済相談)に乗っているFPに聞いたところ、無理な住宅ローン設計がたたって、ほんの小さなほころびからローン返済が困難になったというケースも多いということです。

当初から、リスクを考えた上でもう少し堅実な住宅ローンを設計していればこんなことにはならなかったのに、という話も多く。家計が破綻直前に相談に来られても打てる手が限られてくるとのことです。

これまでで、住宅ローン相談(返済相談)で返済が苦しくなった理由としてはリーマンショック後の景気低迷等による給料ダウンや失業等によるものが多いそうです。
今後は、アベノミクスがうまくいったと して物価の伸びが2%を超えてくると当然金利も上昇します。そうなった場合に、ギリギリのラインで変動金利プランで返済していた人は、お手上げとなってし まうリスクも高くなります。

一方で、まだ返済に余裕がある段階であれば、リスクを分析してよりリスクの小さな住宅ローンへと借り換え等を通じて行うことも可能です。もし、ローン返済に不安がある方は、ぜひ相談してみることをおすすめします。料金はHP等で公開されているでしょうから、その金額を参考にしてください。おおむね1回の相談あたり5000円~1万円程度が設定されていることが多いかと思います。

ちなみに、独立系のFPを勧める理由は生命保険のFP見直しと同様の理由からです。
(参考:FPへの保険無料相談利用の注意点

その後30年ちかく付き合うことになる住宅ローンで最大の買い物となる住宅購入。わずかの金額をケチって大きなリスクを抱えるよりも、一度プロに相談をして確かなローン計画を立てる方が、私は結果的に安上がりになると思います。

ちなみに、途中でも述べましたが自分で勉強するというものアリだと思います。これらからの時代、金融に関する知識を身につけておくことは絶対に自分や家族の生活を守るうえで役に立つものと思います。

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