住宅購入は多くの場合、住宅ローンの借り入れとセットになっています。将来が不透明な中で、多額のローンを背負うことに対して不安な気持ちでいっぱいの方も多いと思います。
そうした中で、自分は住宅ローンを借りてもいいのか？いくらくらいまでなら借りてもいいのか？どの金利プラン（固定/変動）がいいのか？どこの銀行で借りるのがいいのか？
といった様々な相談に乗ってほしいという方も多いことでしょう。こうした住宅ローンに対する疑問や質問に回答してくれる住宅ローン相談会やFP相談などのサービスがあります。
今回はそうした住宅ローン相談会やFP相談などの使い方と事前準備、それとこうしたサービスを利用する上での注意点を紹介していきます。
住宅ローン相談会ってどんなサービス？
住宅ローンについての疑問や質問に回答してくれるサービスです。
- 銀行
- 不動産会社・ハウスメーカー・工務店
などが主催するものが多いですね。もちろん、こうしたところが無料で住宅ローン相談会を提供するのかは理由があります。
銀行の住宅ローン相談会
銀行が主催するものについては、当然ですがウチから借りてほしいという前提があります。年収や収入からいくらくらいまでなら借りることができるのか？あるいは金利プランのしくみの説明、共働き夫婦でのローンの組み方といった住宅ローンという金融商品についての説明がメインになるはずです。
また、セミナー形式の場合もあれば、一対一での個別面談方式による相談が可能な場合もあります。
住宅ローンという金融商品の仕組みを詳しく知りたい人は銀行が主催する住宅ローン相談会のほうが良いと思います。
ただ、あくまでも主催する銀行の商品説明が中心です。住宅ローンは高額なローンなので複数の銀行間で金利比較、コスト比較をするのが必須です。
ハウスメーカーや不動産会社が主催する住宅ローン相談会
どちらかというと、家の買い方の基本などの説明のような基本的な内容のものか、実際に購入する家がほぼ決まっているような人にその後の流れを説明するようなものが多いです。
ハウスメーカー系の説明会はメーカーの担当者が説明するレベルのものもあれば、金融の専門家のような人を招いて説明してくれるようなケースまであり、内容によって当たり外れが大きいです。
住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン利用者実態調査」によると、利用した住宅ローン（銀行）を知るきっかけとして影響が大きかった媒体等では1位が住宅販売事業社で37.9％を占めていました。
準備しておいたほうがいいものと、住宅ローン相談会の注意点
個別相談をするタイプであれば
- 収入がいくらあるか？税込年収はいくらか？
- 現在利用しているローンとその残高
などは把握しておいたほうがいいです。ただ、証明書まで準備する必要はありません。下手にいろいろ持っていくとその場で契約！みたいな流れになる可能性もあります。
今回紹介した住宅ローン相談会などのサービスは“あくまでも商品をセールする場”であることを忘れてはいけません。説明会を実施する銀行も不動産会社もどちらも「融資をしたい」「物件を売りたい」という前提があります。
- ローンは組まないほうがいいと思います
- 別のB銀行のほうがあなたに合った住宅ローンがありますよ
- 今の状況ではリスクのほうが大きいのでは？
- 住宅購入はあなたの場合、まだ早いと思います
- マイホーム購入よりも賃貸のほうがいいんじゃないですか？
こんな提案が出ることは、まずありません。住宅購入ありき、住宅ローンありきでの説明になっているわけです。中立ではありません。
特に、今後もローン返済で付き合う銀行と違い、ハウスメーカーや不動産会社にとっては、基本的には「売れば終わり」の関係となるケースも多いです。
ローンの返済がどうなろうが、極論しった話ではありません。むしろ、できるだけ高額の住宅ローンをくんでもらった方が、より高い家を買ってくれるわけで儲かるわけです。
安心できる返済額（借入額）よりも、借入可能な目一杯のローンを勧めるケースもあるでしょう。
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実際に、分譲マンションや注文住宅などのチラシ（広告）などでも今の家賃で家が買えるみたいな文字が躍っていることかと思います。
そうした広告の住宅ローンのモデルケース（返済プラン）などを見ると金利が安い変動金利で35年ローンを組んだようなプランが当たり前のようにでています。
なぜなら、この変動+35年返済というものが、月々の返済額を最も抑えた形に見えるからです。さらに、ボーナス払いなどを付加することでさらに返済額が軽くなったように見せかけるケースもあります。
こうやって、自分でも家（マンション）が買えるんだと思わせることが彼ら（住宅販売業者）におけるローンプランニングになっているわけです。
住宅ローン相談会（セミナー）も内容的には購入を煽るようなものが少なくないと考えられます。
住宅ローンのプランニングはライフプランニング
本来の住宅ローンのプランニングでは、一人ひとり異なるライフプランを立てて、その上で住宅ローンの返済額が重荷とならないように、また金利の変動リスクなども考慮した上で住宅ローンを設計していく必要があります。
大きく考慮しなければならない点は「住宅ローン返済額の変動」「住宅ローン以外の費用」「ライフプランと家計収支の変動」の3つです。
住宅ローン返済額の変動
月々の返済額は今の家賃と同じかもしれませんが、金利が○％上がったら返済額は×円も上昇するという試算も重要です。
特に変動金利タイプの住宅ローンを組む場合には、このリスク管理は極めて重要です。今は歴史的な低金利だから変動金利タイプはメリットが大きいものの、金利上昇局面では月々の返済額が急に上昇するリスクがあります。
（参考：住宅ローンのリスク管理）
住宅ローン以外の費用
分譲マンションの場合、住宅ローン返済額以外にも、修繕費の積立、駐車場代、固定資産税、都市計画税などが別途発生する。といった金額も返済プランに組み込む必要があります。
住宅関連で発生する費用は住宅ローン返済額だけでなく、プラスアルファの費用がかかることを織り込んでおく必要があります。
ライフプランと家計収支の変動
今後必要になる子供の教育資金、家族計画なども踏まえて、ローン返済の妥当性を組み込んでいくわけです。
今は月々13万円の住宅ローン返済は余裕だけど、将来子供の教育費用がかかるようになったら、親の介護が必要になったら、こうした可能性を考慮して家計収支をシミュレーションして、借り入れに無理がないのかを検討する必要があります。
状況によっては、「今のあなたでは住宅ローンを組むのは難しい」という厳しい結果になることもあるかもしれません。住宅ローン相談というのはこのような、様々なポイントを考慮してどのくらいのローンなら組めるのか、また組んでも大丈夫なのかを考えていくのもなのです。
返済比率などで一律に計算できるものではありません。
できることなら、ハウスメーカーの住宅ローン相談会などではなくFP等のプランニングの専門家（できれば住宅販売と関係のない第3者の独立系FP）に住宅ローン相談をしてみることをおすすめします。
もしくは、自分自身でFP並みの知識を身につけるというのも有りだと思います。ローン分野に絞れば勉強することも決して不可能ではありません。
住宅ローン相談とFP（ファイナンシャルプランナー）
実際にローンを借りる時に専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）や住宅ローンアドバイザーのような専門家を使うというのは、住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン利用者実態調査」によると、わずか5.5％に過ぎないということです。
その一方で、FPの現場で増えているのが、「住宅ローンが返済できない・返済が困難」というタイプの相談だそうです。
実際にこのような住宅ローン相談（返済相談）に乗っているFPに聞いたところ、無理な住宅ローン設計がたたって、ほんの小さなほころびからローン返済が困難になったというケースも多いということです。
当初から、リスクを考えた上でもう少し堅実な住宅ローンを設計していればこんなことにはならなかったのに、という話も多く。家計が破綻直前に相談に来られても打てる手が限られてくるとのことです。
これまでで、住宅ローン相談（返済相談）で返済が苦しくなった理由としては、給料ダウンや失業等によるものが多いそうです。
一方で、まだ返済に余裕がある段階であれば、リスクを分析してよりリスクの小さな住宅ローンへと借り換え等を通じて行うことも可能です。また収支等が悪化している状況でもなんとか家を手放すことなく対応ができるかもしれません。
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もし、ローン返済に不安がある方は、ぜひ相談してみることをおすすめします。料金はHP等で公開されているでしょうから、その金額を参考にしてください。おおむね1回の相談あたり5000円～1万円程度が設定されていることが多いかと思います。
その後30年ちかく付き合うことになる住宅ローンで最大の買い物となる住宅購入。わずかの金額をケチって大きなリスクを抱えるよりも、一度プロに相談をして確かなローン計画を立てる方が、私は結果的に安上がりになると思います。
ちなみに、途中でも述べましたが自分で勉強するというものアリだと思います。
これらからの時代、金融に関する知識を身につけておくことは絶対に自分や家族の生活を守るうえで役に立つものと思います。
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