住宅ローンを組んで不動産（自宅）を購入する場合、その物件は自身が居住する必要があります。第三者に賃貸したりすることは認められていません。
住宅ローンの規約（資金使途）には「賃貸の目的にはご利用できません」と明確に記載されているケースがほとんどです。そのため、自分が居住しない、賃貸に出すような場合は「住宅ローン」を借りた状態ではNGで、金融機関と相談の上「アパートローン」「不動産投資ローン」のような別のローンに借り換えをしなければなりません。
ただ、転勤などのようにやむを得ない事情の場合はどうなのか？あるいは金融機関に黙って賃貸に出したような場合はどうなるのでしょうか？
住宅ローンの金利は優遇されている
そもそも、なぜ住宅ローンで借りている物件を賃貸に出してはダメなのか？
それは、住宅ローンという金融商品（ローン商品）は利用者も多く、自分の自宅という事もあり返済率も良いためか、他のローンよりも金利が優遇されています。
同じ不動産に対する融資でも、マイホームを対象にした住宅ローンと、不動産投資を前提としたアパートローンとでは金利が1％～2％くらいは差があります。
不動産投資をする人からは、アパートローンなどの投資用不動産の融資を利用するよりも、住宅ローンを使って低金利で融資を引くことができれば、収益率が劇的に改善することになります。
そのため、金融機関としては住宅ローンの賃貸利用を厳しく制限している一方で、不動産投資家からすれば本当は収益物件（投資用物件）として利用するけど、住宅ローンで資金調達したいという誘因があるわけです。
金融機関に黙って賃貸に出してバレたらどうなるの？
資金使途に違反していることになりますので、契約違反で、最悪の場合は期限の利益の喪失（期失）となります。
期限の利益というのは、35年ローンなら35年間で分割払いできるという権利です。この権利がある間は銀行などは貸しているお金を一括で返済しろ！とは言えないわけですね。35年住宅ローンなんだから当たり前と思われるかもしれませんが、そのことを「期限の利益」というわけです。
この期限の利益が喪失する事案としては「返済の遅れ・未返済」が代表的なわけですが、今回のような資金使途違反もそれに含まれます。
その、期限の利益が喪失するということは、銀行（金融機関）は債務者に対して貸したお金を一括返済を求めることができるわけです。
フラット35を悪用して賃貸投資をしていた不動産事業者が発覚
フラット35というのは住宅金融支援機構が民間の金融機関と協力して運用している長期固定金利タイプの住宅ローンです。民間の金融機関が販売し、その債権を住宅金融支援機構が買い取るような形で長期固定金利を実現している、かつての公庫融資が姿を変えたようなものです。
そんなフラット35を悪用して、投資用不動産の販売をしていた会社がいたようです。
2019年5月4日に朝日新聞が報じました。
不正が見つかったのは、東京都内の中古マンション販売会社が売った物件向けのローン。元男性社員（５０）が朝日新聞の取材に応じ、「フラット３５を投資目的で使ったのは、昨年６月までの約２年間に売った１５０戸前後。仲間の仲介業者らと一緒にやった。このしくみでトップセールスマンになれた」と証言した。販売会社は昨夏にこの社員を懲戒解雇し、昨秋までに機構へ届け出た。利用客の一部も機構から事情を聴かれている。
不動産販売会社が物件を販売する際に、投資家にフラット35を使って住宅ローンを組み、その物件には共住せずに賃貸用に利用していたという話ですね。
大規模に発覚したことで問題になっています。
フラット35なら何とかなるという記事もあった？
某大手モーゲージバンクの自社メディアの中で、最初から賃貸目的はダメだけど、転勤等で済めなくなった場合には、住所変更届を出せばOK。だから、転勤が多い人はフラット35がいいよ。
みたいな文脈の記事でした（現在は記事削除済み。内容はキャッシュで確認）。
ただ、削除されているということで思惑も働きますが、そもそも、フラット35というのは「金融円滑化への取り組み」の中で以下のように表明されています。
- 住宅ローン等の返済が困難となったお客さまにとってのセーフティネットとしての役割を十分認識し、引き続き返済相談、返済方法変更に取り組みます。
- 返済方法変更の適用に当たっては、お客さまのその後の返済継続が可能となるよう、返済計画に十分配慮します。
そのため、明らかな不正利用の場合などは厳しい対応がとられる可能性が高いですが、やむを得ない事情の場合、ある程度柔軟な対応をしてくれることが期待できるとは言えるでしょう。
転勤などでその家に住めなくなったらどうする？
実際に住宅ローンで家を買ったけど転勤でその家に住めなくなったらどうしたらいいの？という疑問もわくはずです。当然一括返済なんかはできないですよね？
そういう場合は、今借りている金融機関に相談の上、対応することになります。ごく短期間であったり、やむを得ない事情であれば何かしらの提案をしてくれる可能性もあります。
一番ダメなのは無断でやってしまうことです。お金の貸し借りというのはなによりも“信頼関係”が重要になります。無断で賃貸に出すというのはその信頼を裏切る行為となりますので、万が一賃貸に出した（出している）ことが銀行にバレたら、期限の利益の喪失となる可能性が高いです。
なお、原理原則通りであれば、ローン借り換えか売却の二つが選択肢となります。
アパートローン等に借り換えをして賃貸に出す
住宅ローンではなくアパートローン、セカンドハウスローンのような別のローンに切り替えて（借り換え）をして返済し続けるという形になります。ただし、この場合は住宅ローンよりも高い金利のローンとなりますので、利息負担や月々の返済費用は上昇することになります。
こうすれば転勤等で不在中も自宅を第三者に賃貸して収入を得ることができます。なお、賃貸に出している物件に戻ってくる予定があるのであれば、賃貸契約を定期借家契約とするなどの工夫も必要になります。
さらに、賃貸に出している期間中は住宅ローン控除（減税）といった税制上の優遇も使えなくなります。自宅に戻った時に残りの期間の住宅ローン控除の適用を受けるのであれば、出前に届出書や特別控除証明書などの必要書類を税務署に提出しておく必要があります。
売却する
投資用ローンへの借り換えは金利上昇などで負担上昇となるだけでなく、住宅ローン控除が利用できないなどの負担が増えます。さらに、その後は賃貸物件としての管理もしなければならないわけで、それが短いのであれば、いっそのこと売却をするという手もありますね。
物件によって売りやすい、売りにくいというのはもちろんあると思いますが、無理して維持することが必ずしも正解とは限りませんので、一つの選択肢として売却を視野に入れるのも悪くないと思います。
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銀行との信頼関係は大切に
どういう場合であっても、住宅ローンはお金の貸し借りです。その時に大切なのはやはり“信用・信頼関係”です。信頼関係は一朝一夕に築けるものではありませんが、崩すのは一瞬です。
住宅ローン返済中に転勤（引っ越し）が必要になった場合、まずは、正直に銀行に相談することをお勧めします。信頼関係ができているのであれば、何らかの対応をしてくれる可能性もあります。
ただ、過去に返済の遅延などがある場合は、そもそも信頼関係マイナスからのスタートとなりますので、そういった交渉も不利になる可能性があります。
日頃からの姿勢も大切ということになりますね。
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