住宅ローンの金利水準が過去最低状況となっている中、既存の住宅ローンからの「借り換え」を検討している方も多いのではないかと思います。
返済が長期の住宅ローンは月々の返済に占めているいる利息負担が大きく、わずかな金利引き下げでも総返済額から見たらかなり大きな節約効果を生むことになります。
その一方で借り換えを実施するには各種手数料や登記費用などのコストもかかることになるので、そのプラスとマイナスの効果を比較したうえで実施を検討する必要があります。
今回はそのように住宅ローンの借り換えを検討している方に借り換えの目的などを分かりやすくまとめていきます。また、住宅ローンを借り換えするときにチェックしておきたい、ポイントも解説します。
住宅ローンの借り換えによる経済効果は？
住宅ローンの借り換えによる経済効果は大きく下記の項目によって決まってきます。
- 借り換え前後の金利差
- 残りの住宅ローンの年数
- 残りの住宅ローン残高
この3つが掛け合うようにしてどの程度の総返済額の節約になるかが決まります。
金利を大きく引き下げることがでいても、残りのローン年数や残高が少ないと経済効果はあまり出ません。一方で金利はあまり下がらなくても、残りの年数や残高が多いければ経済効果は出るでしょう。
ちなみに、一般的なモデルケースとして言われているのが
- 金利差1%以上
- 返済期間10年以上
- 住宅ローン残高が1000万円以上
といわれています。ただし、効果はかけあわせですので、金利差が0.5％しかなくても返済期間が残り20年あれば経済効果が出るケースもあるので、最終的にはシミュレーションをするのが大切です。
ちなみに、上記の条件そのままで生じる経済効果はおよそ50万円です。
住宅ローンの借り換えにおけるリスク・デメリット
まずは住宅ローンの借り換えを考えておく前に知っておくべき借り換えのマイナスポイントから説明していきます。
借り換え時にも審査はある
そもそも、借入をしようと思っても住宅ローンを含む、各種ローンやクレジットカードの返済状況などによっては、他の銀行から借り換えを拒否されるケースもあるのです。
新しく借り換えローンを引き受ける銀行からすれば新規の住宅ローン申し込みと変わらないわけです。
特に延滞などがあると借り換え審査にはかなりネガティブです（ほぼ無理）。こうした事故がある人は現在のローンをしっかりと返済をして実績づくりをしておく必要があるでしょう。
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また、借り換えをする物件に対する審査も新築時とは変わってきます。住宅ローン（借り換えローン）はマイホームを担保に入れることになりますが、何らかの事情で担保的価値が大きく下がっているような場合には借り換えローンを利用することが厳しくなる場合もあります。
なお、借り換えローンの審査は各銀行によって異なりますので、ある一社（一行）がダメであっても他の銀行でチャレンジしてみる価値はあります。
借り換えには手数料、登記費用などのコストがかかる
冒頭にも書きましたが住宅ローンの借り換えには事務手数料や登記費用などのコストがかかります。
こうした費用は今借りている銀行、今後借りる銀行、税金とありますので、これらをすべてシミュレーションしないことにはどの程度のコストがかかるかわかりません。
借り換えのときにかかる手数料としては、借り換え前の銀行に行う「全部繰上返済手数料」にかかる手数料。これに加えて、借り換え先の銀行で「保証料（不要な場合も）」と「事務手数料」がかかります。
また、住宅ローンではローン対象となる住宅が担保となります。その際には抵当権の設定が必要となり、前の銀行の抵当権を抹消して、借り換え先の銀行が新たに抵当権を設定し直す必要があります。登記費用（登録免許税、司法書士報酬）などもかかる形になります。
なお、これらの費用の額については借り換え先の銀行に相談をすればおおよそになりますが、計算してくれると思います。
まずはどのくらい諸費用がかかるのかをあらかじめ確認しておくようにしましょう。ちなみに、諸費用は通常借り換えローンに組み込むことができませんので、その費用分は別途用意する必要があります。
総額だと数十万円単位になるはずです。
住宅ローンの借り換えを考えたときに取るべき手順
実際に借り換えローンを利用しようと考え時に取るべき手順を説明していきます。
いきなり今借りている銀行に借り換えしたいというのではなく、こちらは最後の方に取っておきましょう。万が一、借り換えをしないという結論になった場合に銀行との関係が悪くなることを防ぐためです。
- 有利な借り換え先の銀行を探す
- 借り換えによる経済効果を試算する
- 借り換えローンの申し込み、審査
- 審査通過後に、現在の銀行に全部返済、登記や抵当権の変更
こんな感じの流れになります。
自分にとって有利な借り換え先を探す
一昔前の住宅ローンはお住まいの地域の地銀や信金のほか、都市銀行などが中心でしたが、インターネットの普及によってネットバンクや他の銀行でもネット専用の住宅ローン（借り換えローン）も用意されており、コストがかからない分手数料などが安く設定されていることがあります。
借り換えローンランキングなどから自分にとって有利な銀行を探してもよいですが、一括審査サービスなどを利用するのも手です。
結局借り換えローンを利用するにも審査が必要なので、複数の銀行の一括仮審査をしてもらい、借り換えによる経済効果を試算してもらうというのが有効です。
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複数の銀行の借り換えローン審査を一度で行えます。審査結果はもちろん、それでどれだけの経済効果（金利節約効果）があるかもわかります。今なら、一括審査でクオカードプレゼント中とのことです。
経済効果が十分なら借り換えの準備を始める
一括審査などで借り換えローンの経済効果が分かったら、いよいよ準備を始めましょう。
まずは、候補の中から借り換え先の銀行を選び本審査に入ってもらいます。ここでNGであればまた別の銀行に審査を依頼する形になります。
審査に通過したら、現在借りている銀行に全部繰り上げ返済の連絡をします。
ちなみに、「借り換えよりも得？今の銀行の住宅ローン金利引き下げ交渉のやり方」でも紹介していますが、借り換えを前提とした金利交渉を現在借りている銀行とするという手もあります。
現在のローン金利が高いのであれば、現在の銀行と交渉して金利を下げてもらうのです。既存の銀行もお客様が外に逃げていくよりも金利引き下げ交渉に乗るほうがメリットが大きいと判断する可能性もあります。借り換えをするなら諸手数料が必要になりますが、金利引き下げならこうしたコストを抑えることもできます。
借換ローンの事務手続きをすすめる
住宅ローンの借り換えが確定をしたら、あとは事務手続きとなります。
- 借り換え先の銀行と本契約を結び融資を受ける
- 借り換え元の銀行に全額返済＋全部繰り上げ返済手数料を払う
- 登記・抵当権の変更手続きを行う
以上の流れとなります。これ以降は新しい銀行での住宅ローン返済がスタートします。
住宅ローンの借り換えは金額が大きい分、軽減効果も大！
住宅ローンのようなまとまった借入の場合、金利がわずかに下がるだけでも絶対額が大きい分、利息軽減効果も大きくなります。
今のような歴史的な超低金利時代だからこそ、借り換えは有効です。
以上、住宅ローンの金利負担を下げる借り換えの基本とメリット、デメリット、活用方法を紹介しました。
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