中古住宅の売買において気になるのが、その住宅の「現状」です。
新築とは異なり、時間が経過している分、どこかに痛みが出ている可能性もあります。構造的な問題がある場合もありえます。
軽微ならいいですが、大きな問題があった場合、それが購入後判断してしまうと多額の修繕費・リフォーム代が必要になってしまうこともあります。
そうしたリスクを回避するための手段が「ホームインスペクション（住宅診断）」です。
ホームインスペクションとは何か？
インスペクションとは、「調査・検査・視察・査察」といった意味をもつ言葉です。住宅向けのインスペクションをホームインスペクション、住宅診断などとも呼ばれます。
具体的には売主の了解を得た上で、専門家が建物の傾き、コンクリート基礎のひび割れ、柱や床といった構造の腐食や痛みの状況、水回りなどの不具合を調査・報告してくれるといったサービスになります。
中古住宅の買い手からみれば後から重大な問題がわかるよりも購入前にどのような状況なのかを知ることで、その後のリフォームや修繕に対する見積もりも可能です。
中古住宅の中でも戸建の場合、メンテナンスは前居住者によって大きくおとなります。
しっかりと管理されてきた戸建と、ほぼ放置されてきた戸建とでは同じ年数であっても建物の状態が大きく異なります。そうした中古住宅の現状をしることができるのがホームインスペクションというサービスです。
ホームインスペクションを実施するメリット、デメリット
ホームインスペクションを利用する上でのメリット、デメリットを買主、売主の両方の立場から紹介していきたいと思います。
買主のメリット、デメリット
インスペクションの結果によってその物件の正しい状況を知ることができます。たとえ問題点があることが分かっても、その結果、購入しないという判断や購入後のリフォーム（修繕）の計画を前もって立てておくことができます。
一方のデメリットとしては、売主が実施したインスペクションの場合、時に信用できない（重要な事実が報告されない）というリスクが残念ながらあります。
そのリスクを回避するには買主が自身でインスペクションを依頼する場合は費用負担は当然買主となります。
売主のメリット、デメリット
続いて売主の立場から見たホームインスペクションを実施するメリット、デメリットは何があるでしょうか・
メリットは瑕疵がないことがわかれば、それだけ高い価格で物件を売却できるという点です。インスペクションを実施した結果を報告できれば価格面でプラスに働きます。
また、万が一瑕疵があった場合でも、それを事前に告知すれば売却後に責任を追及されることはありません。もっとも、そうした瑕疵が見つかってしまった場合は、物件価格を下げざるを得ないという点はデメリットになります。
日本でのホームインスペクション普及状況は？
インスペクション（住宅診断）は中古住宅の買い手にとっては必要不可欠ともいえるサービスに見えます。実際に欧米の住宅売買においては一般的です。
ところが、日本における普及は多少進みつつあると言っても利用は低水準です。
ただ、2018年4月より宅建業法の改正により、ホームインスペクションの義務化（告知と紹介・斡旋）がなされています。
「空家問題」などが社会問題となりつつある中で中古住宅の流通は国の重要な施策の一つでもあり、今後ホームインスペクションというサービスは広がっていくものと考えられます。
認知度の低さと、リスクを考えた売り主側の判断で普及しない
ホームインスペクションがあまり利用されない理由の一つは、売り手からみたときインスペクションによって問題が見つかった時に売値が大きく落ちてしまうのではないか？という不安があることが挙げられます。
インスペクションの必要性を認識している買い手はそこまで多くないというのが現実です。
となると、インスペクションによって問題が見つかることでの価格下落リスクをとるよりは、「そんなうるさいこと言う人には売りません。」というスタンスをとって、それを知らない（気にしない）買い手が現れるのを待つという人も多いようです。
インスペクターの中立性も微妙
国土交通省が出したガイドラインではホームインスペクションについては第三者性が必要と述べられています。
これは、インスペクションを行う人（インスペクター）が仲介を担当する不動産会社であったり、リフォームを行うリフォーム業者の場合その調査内容に中立性や客観性が期待できないという点が問題視された結果です。
仲介業者であれば、売買の結果に不利となりそうな結果は隠す可能性があります。リフォーム会社であれば、リフォームのための検査（リフォーム実施ありきの診断）となるような可能性もあるわけです。
ちなみに、国交省はそれとは中古住宅市場活性化のために不動産取引のワンストップ（一社完結）も指針として出しており、その中にインスペクションも含むという、ダブルスタンダード発言をしているのはいかがなものかと思います。
インスペクションの通知の義務化が2018年4月スタート
2016年5月に宅地建物取引業法改正案が国会で成立しました。これによって最短で2018年4月から中古住宅取引の際にはホームインスペクションの説明が義務化されました。
媒介契約や売買契約における重要事項説明を行う際などにおいて、その建物がホームインスペクションを受けた履歴や実施の意向についての確認が行われるようになります。
ホームインスペクションの実施義務化とまではいきませんが、多くの方に周知されるきっかけにはなるはずです。
ホームインスペクションを上手に活用しよう
こうした問題はありますが、インスペクションは中古不動産の適切な売買市場を構築するためには必要なものです。
買主、売主ともに理解を高め、その必要性を広めることが重要でしょう。
上記に挙げたような問題を解決しようとする取り組みもいくつか行われているので紹介して結びとしたいと思います。
既存住宅売買の瑕疵保険
万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができるという保険です。検査機関によるインスペクションが必要で、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分について最長5年、最大1000万円までを保証します。診断によって欠陥個所があると加入できません。
この保険は売主が検査を依頼することが可能です。保険料と現場検査手数料は必要となりますが、保険加入していることは買主に対するPRポイントになります。
また、この保険は「買主が依頼することも可能」となっています。
参考：住宅瑕疵保険責任保険協会
不動産仲介業者による保証サービス
インスペクションを仲介業者が行い、一定の項目において売買後1年以内に問題が発生した場合は補修費用を負担するサービス。ただし、インスペクション時に問題として指摘された部分は対象外です。
保証期間は短いですが一定の担保とはなるはずです。中古不動産を購入する場合、こうした仲介業者を利用するというものも一つの考えと言えるでしょう。
以上、中古住宅を事前診断するインスペクションについて制度の説明や紹介をしてみました。
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