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賃貸住宅における家賃値下げ交渉(家賃交渉)のポイント

2018/06/20最終更新   不動産のライフハック 不動産の賃貸

negotiation新生活に向けた引っ越しシーズンも佳境に入り、新居選びに奔走している方も多いことでしょう。数多くある物件の中からせっかく良い物件があっても、家賃が少し高いから無理。ということも多くあると思いますが、家賃は交渉によって下がることがあります。

但し、やみくもに交渉しても門前払いになりかねませんので注意が必要です。ここでは、家賃交渉のポイントについてまとめていきます。

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家賃値下げ交渉の準備をしよう

部屋を借りる場合、不動産業者から紹介される物件が気に入ったからといって、やみくもに家賃交渉するのではまず成功しません。交渉事には相手のマイナスポイントをうまく利用し、妥協点を見つけていくことが絶対条件です。

例えば部屋を探すときに最近はインターネットで検索し、気に入った物件があったら不動産会社に問い合わせて物件を実際に見ることになるでしょう。この時、周辺の類似した物件の家賃相場、設備などを調べておきましょう。家賃は同じでも、築年数が古い、日当りが悪い、オートロックがない、エレベーターが無いなど物件ごとにより探せばマイナスポイント(欠点)は出てくるかと思います。

こうしたマイナスな面は不動産一般的にはマイナスとされますが、住む人によってはマイナスとは言えない部分もあるかと思います。たとえば、昼間はほとんど家にいないという人にとって日当たりはあまり関係がないといえるでしょう。そういう方は自分にとってはマイナスではないマイナス面を家賃交渉材料とすることで、有利に交渉することができます。

 

家賃交渉ができる物件、できない物件

家賃交渉(値下げ交渉)がしやすい物件は空室が長期化している物件です。

3カ月程度空室となっている物件には何かしらの問題があります。例えば入居募集のシーズン(1~3月、7~8月)に決まらなかった、相場よりも家賃が割高(物件や設備が古いなど)、事故物件や近隣住民の問題などの理由が挙げられますが、この中で入居シーズンに決まらなかった物件はかなりの確率で家賃交渉が可能です。

相場よりも家賃が割高だと思われる物件については、そもそも家主が周辺の類似物件の家賃状況をきちんと把握していないことや、お金に困っていないため無理に家賃を下げることをしないなどの理由があります。この場合、頑張って交渉してもそれほど期待できません。入居募集に熱心な家主というのは周辺の物件にも詳しいし、設備の面にも気を配っているため、相場を無視した家賃設定はしないものです。

事故物件(自殺や火事があったなど)は、交渉の余地は高いものの心理的に気になる方にはお勧めしません。逆に気にしないという方には魅力的といえるかもしれません。
周辺住民の問題については、反社会的勢力の事務所などが建物内、若しくは近隣に所在しているなどのことです。不動産業者は周辺の状況についても把握した事実は告知する必要があり大きなマイナスポイントなりますが、この場合は家賃交渉云々の問題ではありませんので、できれば避けたほうがよいでしょう。

 

家賃交渉がやりやすいのは礼金と日割家賃・フリーレント

家賃交渉と一概に言ってはいますが、月々の家賃以外にも、初期費用を抑える目的で礼金や入居初月の日割家賃、フリーレントを交渉する方法もあります。

  • 礼金(契約時に大家に渡す謝礼、家賃2カ月分など)
  • フリーレント(一定期間の家賃を無料にするというもの)

実は月々の家賃を交渉するよりもこの部分の交渉は比較的ハードルが低いため、交渉のやりがいがあります。

例えば家賃5万円、礼金2カ月の物件を契約し、月の中盤(15日)ぐらいに入居したいと考えます。この場合、月の家賃を交渉したとしてもよくて1,000~2,000円がやっとだと思われます。

月々の家賃というものは一度下げてしまうと上げることはかなり難しいので、オーナーにとってもできるだけ下げたくはありません。但し、空室を埋めたいという気持ちは大いにあるので、諸費用の部分の交渉をしてみましょう。このケースの場合には礼金を1ヶ月にし、月の半ばから入居したことによる日割家賃をフリーレント(当該期間のみ家賃を無料)にするなどです。

礼金を1ヶ月にすることだけでも5万円の初期費用を削減できますので、節約効果は大きいと思われます。「家賃の値下げ」にこだわる方も多いようですが、仮に初期費用を5万円も抑えることができれば、月々2千円の家賃値下げと比較して25カ月分と2年以上の節約効果があるわけです。絶対に家賃引き下げとこだわるのではなく、別の妥協点を見つけていくことも大切です。

 

家賃の値下げ交渉するタイミングはいつがいいか?

家賃の交渉をするのにも効果的なタイミングがあります。一般的に家を借りるまでの流れは以下のようになっています。

  1. 物件選びをしている段階
  2. 物件に申込を入れる
  3. 入居者審査等
  4. 重要事項説明・契約完了

(1)物件を始めて見た段階での交渉は避けましょう。なぜなら、賃貸営業マンにとっても物件を紹介したばかりの段階では、お客が本当に契約してくれるかどうかの判断がつかないため家主に対して提案がしづらいからです。

逆に、(3)(4)にまで進んでしまうと、家賃交渉を今頃されても……。ということになってしまいます。

となると、交渉のタイミングというのは(3)の入居申し込みの直前が良いかと思われます。入居申し込みの直前は契約したい意思をある程度伝えた後なので、成約したい賃貸営業マンにとっては頑張りどころです。よっぽど仕事にやる気のない営業マン以外は相談にのってくれるでしょう。

最近では(4)の入居申込書にサインし、入居審査も通過した後で家賃の減額を要求するお客さんもいるようです。

実際に賃貸借契約書を交わさない限りは家賃などの条件交渉は可能ですが、賃貸営業マンや家主にとっては大きな問題です。

また、このようなお客は後々トラブルを引き起こす人物と判断されかねませんので、場合によっては「そうおっしゃるのであれば、借りていただかなくても結構です」となる可能性も十分にあることを承知しておきましょう。

 

家賃の値下げ交渉をする場合の注意点

家賃交渉は行って問題ある行為ではありません。しかしながら、大切にしていただきたいのは、取引はお互いが気持よく行うべきであり、一方のみに負担がいく、相手から嫌われるような行為は避けるべきということです。

 

仲介業者に対する「仲介手数料の値下げ要求」は厳しい

部屋探しをサポートする仲介業者にとってお部屋探しを手伝うための様々な事務費用や人件費を賄うのが仲介手数料です。賃貸の仲介手数料というのは家賃の1ヶ月分以内と定められていますので、これが半分になったとしても問題はありません。

しかし、お部屋を紹介する仲介業者にとって仲介手数料は仕事(お部屋探しのサポート)の対価なわけです。これを値切られていい気がする業者がいるはずがありません。

一回の取引で数百万の手数料を得ることができるならまだしも、前述したように家賃の一ヶ月分程度ですので、この部分の金額を交渉されたのでは仕事になりません。営業マンにとってこのようなお客の相手はしたくないと考えても仕方がないでしょう。

 

でも、仲介手数料は「家賃の半額」でしょう?

賃貸契約における仲介手数料に対する建設省告示第1552号によると以下のようになっています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

まとめると、家賃は上限1か月分で、借主・貸主から0.5ずつね。でも承諾したら片方から全額とってもいいよ。というものです。賃貸事業者(不動産業者)としてはこの太赤字にしている部分を利用して、借主に全額負担をお願いしているわけです。

なので、仲介手数料は双方から取る形にして、半額にしてください。という事もできるのはできます。

ただ、法律論を振りかざして、0.5か月分しか払わないと主張すればどうなるか?閑散期などで借り手有利な場合は成功するかもしれませんが、通常は「じゃあ、よそで物件を借りてください」となる可能性の方が高いでしょう。

 

参考:お部屋探しで押さえたい仲介業者(不動産屋)の選び方

また、家賃交渉のコツとポイントについては「家賃交渉の達人」も参考になるかと思います。

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