住宅ローンでマイナス金利。お金を借りてお金がもらえる？住宅ローンと住宅ローン減税

日銀によるマイナス金利政策によって長期金利は大きく低下しています。

それによって住宅ローンの金利も大きく低下しています。さすがに、住宅ローン金利自体が“マイナス金利”の水準にまではなっていませんが、金利が1%を下回るような住宅ローンも多数存在しています。

この状態で、住宅購入者でローン利用者が利用できる減税制度である「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」を活用すれば、住宅ローンを借りることでお金がもらえるという、住宅ローンのマイナス金利状態を作り出すことができます。

つまり、住宅ローンをお金をもらいながら返済できるというわけのわからない状況になっているわけです。今回はそんな住宅ローンの金利の安さと住宅ローン減税を利用したマイナス金利（金利の事実上の逆ザヤ）について紹介していきたいと思います。

住宅ローン金利＜住宅ローン減税の減税率

仕組みは単純です。上の式の通り、住宅ローンを「ローン金利＜住宅ローン減税による還付金」とすることができるからです。

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住宅ローン控除（正確には住宅借入金等特別控除）というのは、住宅ローン減税とも呼ばれます。ローンを組んだ時期によって上限や控除率などが異なりますが、現在の基準だと住宅ローンの残高（上限4000万円まで）の1%（最高40万円）を税額控除できる仕組みとなっています。

住宅ローンを組むことで「1%-ローン金利」分がマイナス金利となる

仮に、4000万円の住宅ローンを組んだとします。

1%の住宅ローン減税が利用できるとすると最高40万円の所得税（住民税）が還付されることになります。一方で4000万円の住宅ローンを金利0.5％で借りた場合、ざっくり20万円の利息が発生することになります。

ということは40万円の税金が還付され、実際に支払う金利は20万円で済むというお話になるわけです。

差し引きで考えると4000万円の住宅ローンを借りて20万円をもらえるということになっているわけです。実質0.5％のマイナス金利で住宅ローンを借りているという状況になっているわけですね。

金利が1%未満の住宅ローンは意外なほどに多い

現状の住宅ローン市場を見てみましょう。

金利タイプ（変動・期間固定・全期間固定）といったプランによっても違ってはきますが、1%を下回る住宅ローンはたくさんあります。

最新のローン金利に情報については以下のサイトをご確認ください。

2019年8月現在だと変動金利や10年固定といった金利タイプなら1%割れの金利水準で住宅ローンを組むことができる状況になっています。

さすがに35年固定は無理ですけどね。

じゃあ、今は住宅ローンを借りる大チャンスということ？

そういうことになります。

その一方で不動産価格も上昇している部分もあるので、物件（不動段）自体が買い時かどうかについての判断は避けますが、マイホームのために住宅を購入するという話であれば、確実に活用すべきところでしょう。

特に現金で買うか、ローンで買うかを悩んでいるのであれば、ローンを組んだ方がお得です。

この方法は誰でも利用できるの？

住宅ローン減税はローン利用から10年間利用することができます。そのため、住宅ローンを組んだ人ならだれでも利用できます。

ただし、あくまでも住宅ローン減税は「減税」です。支払った所得税や住民税が還付される仕組みとなっています。ですから仮に税金を年20万円しか払っていないという場合に戻ってくる還付金は、仮に3000万円のローンを組んでいても最大20万円までです（本来は30万円の減税）。

ざっくりですが、年収別の所得税＋住民税の年間負担額をシュミレーションしてみました。（社会保険加入、生命保険料控除、扶養控除などの控除なし）

300万円：18万円程度
400万円：27万円程度
500万円：39万円程度
600万円：52万円程度

上記のようになります。専業主婦の妻がいるような場合などは控除がプラスされることになるのでもっと税負担は小さくなります。満額の住宅ローン減税の恩恵を受けるにはある程度の所得（収入）があり、税負担がある人に限られるという形になってしまいます。

また、法人で住宅を購入する場合はこの制度は利用できません。あくまでも個人向けです。

住宅ローンをマイナス金利状態にできる人が取るべき戦略

もしも、住宅ローンの金利を住宅ローン減税と組み合わせることでマイナス金利にできるというのであれば、これまで「一般論」として言われてきた住宅ローンの借り方、返し方とはまた違った戦略をとる必要があります。

頭金はなるべく入れない方がおトクになる

このような状況下では、頭金はなるだけ入れずに可能な限りフルローンに近い状況でローンを組むのが得策となります。なぜならローン総額が大きいほど、年間に実質上受けれる金額が増えるからです。

当ブログでは過去にも「住宅ローンにおける頭金の重要性と頭金ゼロのリスク」ということで頭金は3割くらいは入れることを話してきましたので意外に思われるかもしれません。もちろん、リスク管理は必要です。頭金を用意しなくていいという話でなく、3割程度の頭金となるキャッシュ（現金）は持った上で、頭金をあえて入れないという話です。

家を現金（キャッシュ）で買えると言う人でも、あえてローンを組むことで実質マイナス金利分を「ノーリスクで運用」できる形になるわけです。また、手元にはキャッシュが残りますので個人向け国債などで安定運用すればリターンはさらに向上させることができます。

住宅ローン減税（控除）を利用したマイナス金利運用術ではなるだけ金利の安いタイプの住宅ローンを選ぶのがコツと言えます。

10年間は繰り上げ返済をしない

住宅ローン減税でマイナス金利ができるという人は「できるだけ住宅ローン残高を高く維持する」方が戻ってくるお金が大きくなります。ということは住宅ローン減税が生きている10年間は繰り上げ返済をしてはいけません。

する余裕があるのであれば残しておき、住宅ローン減税期間が終了した段階で繰り上げ返済しましょう。

借り換えだってマイナス金利にできるかも

ちなみに、住宅ローン減税は借り換えをした場合でも、当初の住宅ローンの借り換えのためであれば継続して利用することができます。2016年1月のマイナス金利政策導入以降で住宅ローン金利が大幅に下がっているので、数年前に住宅ローンを借りた人でも、住宅ローンのマイナス金利化をすることは十分に可能だと思います。

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以上、住宅ローンを借りてお金がもらえる。住宅ローン減税も利用すれば実質マイナス金利でお金が借りれるというお話でした。