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住宅ローンにおける頭金の重要性と頭金ゼロのリスク

2013/01/22最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅展示場や分譲マンションのモデルルームなどで商談をしていると、必ず住宅ローン(支払い方法)の話題にもなろうかと思います。そんな時、営業マンからは今は頭金がゼロという方も珍しくありません。と甘い囁きを受ける方も多いようです。はたして本当に頭金ゼロで住宅ローンは組めるのでしょうか?リスクは高くないの?今回はそんな課題に答えていきたいと思います。

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住宅ローン頭金ゼロは珍しくない

まず、住宅ローンで頭金ゼロというケースですが、珍しいものではありません。
住宅ローンの頭金の割合と金額ランキング」でまとめられていますが、実際に住宅ローンを組んだ方で頭金がゼロ円という方は全体の23%、約1/4に達する割合だということです。

つまり、頭金ゼロであっても住宅ローンを組むこと自体は可能ということに嘘はなさそうです。実際、住宅ローンを販売している金融機関は空前の大競争時代を迎えており、頭金ゼロであってもお金を貸すというのは普通にあり得る状況になっています。

 

住宅販売営業の目線で考えよう

住宅を購入しようと考えている多くの方は住宅展示場やマンションモデルルームなどに足を運んで担当者から話を聞くことになるかと思います。
頭金ゼロで住宅ローンを組んでいる人はたくさんいるし、月々の返済額は今の家賃よりもお安いのでお得ですよ!的なセールストークが多いと思います。

住宅販売の営業サイドから見れば、「家(マンション)を売る」のが仕事です。その後のローンを組んで実際に返済をするというのは「契約者と銀行」の関係であり、担当者は一切関係ありません。

将来仮に返済できなくなったとしてもそれは、ローン契約者と銀行との間の話となるわけです。
ですから、住宅販売営業の立場からするとできるだけ甘い言葉で負担は少ないように説明するのが常とう句となるわけです。

もしすでに住宅販売の営業の方と話した方は、思い出してみてください。

将来の金利上昇時のリスクなど詳しく説明を受けたでしょうか?今は過去最低水準の超低金利の住宅ローンとなっています。しかしながら、この低金利がずっと続く保証はありません。金利が上昇した時、毎月の返済額がどうなるのかについて説明されたでしょうか?

頭金ゼロの状況で住宅ローンを組んだ場合、将来どんなリスクが生じるのかしっかり説明を受けましたか?後々説明しますが、頭金ゼロで住宅ローンを組んだ場合は「住宅が売れないリスク」などのリスクが大きくなります。このような説明を受けたでしょうか?

もちろん、しっかりと説明してくれる営業マンの方もいらっしゃいます。そんな方に当たればよいのですが、中には自分の営業成績しか考えないような人も残念ながらいらっしゃいます。
筆者も住宅を購入しようと検討しているときに、明らかに間違った知識で住宅ローンについての説明を受けたことがあります。

コラム「住宅ローンは誰に相談すべき?」によると住宅ローン契約者がローンについてどこに相談したか?という質問のトップは「住宅販売会社(ハウスメーカー)」だという結果があるそうです。

住宅ローンは数千万円単位の超高額の買い物です。こんな借金をするのって個人では住宅購入くらいだと思います。それなのに、相談する相手のトップは専門家でもない、また自分と損益を共有することがない相手っていうのはとっても怖いことだと思います。

 

頭金ゼロで住宅ローンを組むリスク-売れないリスク-

頭金ゼロで住宅ローンを組んだ場合のリスクは大きく「途中で家を売りたいと思った時に売れないリスク」が挙げられます。

途中で家を売りたいと思った時に売れないリスク

どういうことでしょうか?
住宅ローン契約中の物件(住宅)を売却するという場合、今組んでいるローンの残債(残り額)をすべて返済する必要があります。
たとえば、ローンの残債が2000万円あるケースを想定します。

このケースで、何らかの事情で家を売りたいと思ったとします。このとき、家は1800万円で売れそうだとしましょう。このような「残債>売却額」となるような状況では、そのまま売却することができないのです。この場合、差額である二百万円を別途調達して銀行に対して支払わなければならないことになります。

頭金がゼロ(または少ない)ケースでは、かなり高い確率でこのような状況になります。

上記の図をご覧ください。上は頭金ゼロもしくは少ない場合、下は十分な頭金を入れた場合のローン返済期間中の残債と物件価格の推移を示したものです。

不動産というものは建築後は価値が劣化していきます。もちろん、住宅ローンの残債も返済が進むほど小さくなっては行くのですが、ローンの場合「金利」の関係上残債が減るスピードは緩やかとなっています。

そのため、頭金が少ないと図の上のパターンのように「残債>住宅価値」となる期間が長くなり結果としてその期間不動産を売却できなくなってしまうわけです。

たとえば、何らかの理由で収入が減少してしまったとします。
これにより住宅ローン返済が厳しくなり家を手放そうと思っても、その差額分を差し入れできない場合は「売ることもできない」わけです。
とはいっても、返済は厳しいままですから最終的に返済ができず、差し押さえ→競売となり、手元には借金(ローン)だけが残ったみたいな、洒落にならない状況になるリスクが生まれます。

 

高額な買い物、リスク管理の意味も含めて2割程度の頭金を

住宅購入は大変大きな買い物です。
頭金として物件価格の2割ほどを入れておけば、こうしたリスクは小さくなります。
さらにローンを組む金額も小さくなるので、その分利息負担も小さくなります。

結果として、月々のローン支払い額も小さくなるので、繰上返済なども積極的にできるようになります。住宅ローンとして組む月々の支払額は「支払える限界」ではなく、「余裕を持って支払いができる金額」である必要があります。

消費税増税などを控えて、住宅購入意欲が高まっている方も多いかと思います。ただ、「低金利の住宅ローンに消費税増税前。今が買い時か?」などでも書きましたが、増税前が確実に買い時であるという保証はどこにもありません。

それよりも落ちついて、しっかり万全のローン計画を立てておくことをお勧めします。

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