注意したい不動産売却と税金。不動産売買で利益が出ると税金がかかる

景気回復の兆しを受け、不動産価格の高騰が期待される昨今、不動産売買の件数も徐々に増加しつつあります。先祖代々受け継いできた土地も価格が上昇しつつあるのなら、この際売却しようと考える方もいると思いますが、売却後の税金について考えておかなければなりません。

今回は個人が不動産を売却した時にかかる税金と売る前に知っておきたいそのポイントについてまとめていきます。

個人が不動産を売却した時にかかる税金

個人が資産を譲渡（売却）して利益が出た場合には、その利益を譲渡所得として所得税・住民税がかかります。住宅などの不動産を譲渡して得た所得の場合には、給与所得や事業所得などの他の所得とは別に、所定の税率によって課税されます。

この土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。それぞれの区分は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか、それ以下かというところで区分されます。

長期譲渡所得の方が短期譲渡所得よりも税率が優遇されています。

不動産の譲渡所得と税額計算

不動産の譲渡所得の計算は
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

によって算出されます。

上記の計算により算出された課税譲渡所得金額に対して、５年超所有していた物件（長期譲渡所得）については税率２０％（所得税１５％、地方税５％）、所有期間が５年以下の場合（短期譲渡所得）には税率３９%（所得税３０％、住民税９%）をそれぞれ乗じて税額が決められます。

なお、平成２５年から平成４９年までの税額については算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

不動産の取得費と譲渡費用

前述しました課税譲渡所得金額の取得費とは、譲渡した土地や建物などの資産の取得に要した費用です。購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額※を差し引いて計算します。

※減価償却費相当額とは、資産価値が利用や時間の経過に伴って減少することに応じて、一定の方法によって減価償却分を算出するものです。

取得費が分からない場合には、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができますが、5%って……という感じですね。

譲渡費用は、土地建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料や登録免許税とその費用※、売買契約書に貼付した印紙税などが含まれます。

※譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。