失敗しない賃貸不動産屋（仲介業者）の選び方！良い担当者の見極め方とおとり物件対策

この記事を見ている方は新しくお部屋探しをするという方も多いのではないでしょうか？部屋探しをするときは、賃貸物件（建物）のチェックはもちろんですが、それを紹介してくれる仲介業者（不動産屋）選びも大切です。

賃貸住宅を探すにあたって、一番の要素は確かに物件（アパートやマンション）になるわけですが、それを探すサポートをしてくれるのが不動産会社（仲介業者）の担当者です。

おとり物件で来店をさせて自社の管理物件やAD（広告料）の高い物件だけを言葉巧みに誘導する悪質な不動産屋（仲介業者）もいるわけです。

そんなお部屋探しと同じように大切な、信頼できる仲介業者の選び方、探し方を紹介していきます。

お部屋探しにおける仲介業者の重要性

賃貸物件選びにおいて仲介業者の存在はとても大切です。

広さや設備などの物件情報だけをインターネットで見ても実際の感じは分かりません。また、よく知らない土地で新生活を始める場合は特に、その地域における特性や特徴などを知ることも大切です。

駅から近いから便利そうと思って借りたら、すごく治安が悪いと評判のエリアだったとか、周辺に生活施設（スーパーなど）が少なくて不便だったとかいう話があります。

こうした情報は、物件を案内してくれる「仲介業者」が頼りとなります。特にその地域に土地勘がないようなケースでは仲介業者がとても大切な存在となります。

賃貸物件を探す前に知っておきたい！管理会社と仲介会社の違い

不動産会社には大きく分けて「管理会社」と「仲介会社」の2種類が存在します。これらを知っておくことで、よりスムーズなお部屋探しが可能になります。

管理会社
物件のオーナーから管理を委託されている会社です。自社で管理している物件に詳しいため、オーナーに近い立場で家賃や条件の交渉がしやすい傾向があります。一方で、紹介できる物件の幅が自社の管理物件に偏りやすいという特徴があります。
仲介会社
入居希望者と物件を繋ぐ役割を持ちます。全国の空室情報が共有されているデータベースを通じて、幅広い選択肢の中から物件を紹介してくれる強みがあります。

どちらが良いかは状況によりますが、選択肢を広く持ちたい場合は仲介会社を利用し、気になる物件の管理会社が直接募集を出している場合はそちらに問い合わせるといった使い分けが有効です。

インターネットでの物件探しは、おとり物件に注意

お部屋探しをしようかなと思ったときは、まずインターネットで物件情報を調べるという方が多いと思います。私でもそうします。

そうしたときに注意をしたいのが「おとり物件」です。おとり物件というのは、本当はすでに入居している（入居が決まっている）物件なのにサイトに掲載したままにしておき、問い合わせが入り来店してもらった段階で「あの物件は決まってしまったけど、近い物件がある」といって別の物件を紹介するための物件です。

不動産賃貸仲介は店にさえ来てもらえれば……というところがあるのでこうしたおとり物件が使われるケースが後を絶ちません。

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おとり物件の具体的な見分け方と対策

おとり物件を完全に回避するのは難しいですが、以下のような特徴がある場合は注意が必要です。

おとり物件の可能性がある特徴

相場と比較して家賃や初期費用が極端に安い
情報の掲載日や更新日が古いままになっている
「現地待ち合わせでの内見」を断られ、どうしても来店を促される

「現地で待ち合わせして内見したい」と提案した際に、頑なに来店を求められる場合は、おとり物件の可能性を疑った方が良いかもしれません。

仲介業者の善し悪しを見極めるポイント

良い仲介業者にあたることが知らない土地での新生活を迎える上でとても重要な要素になるわけです。ただ、不動産仲介業者といっても良い業者（レベルが高い担当者）もいれば悪いものもいるわけです。

そうした中、良い業者を見極めるポイントはどこなのか？それをまとめていきたいと思います。

希望をちゃんと確認してそれにあった物件を紹介しているか？
自社管理物件以外の物件も紹介してくれるか？
物件のマイナスポイントもちゃんと説明してくれるか？
土地柄・周辺情報への理解度が高く説明は適切か？
レスポンスの速さや連絡のしやすさはどうか？

希望をちゃんと確認してそれにあった物件を紹介しているか？

例えば住みたいエリアや間取り、家賃、築年数など賃貸物件を探している方は様々な希望があると思います。当然、お客の希望に完璧に合う物件が見つかるとは限りませんが、住みかえの期間に余裕が無い時には少ない時間でより良い物件を紹介できるように、良い不動産業者ならお客の希望はきちんと把握するものです。

こちらが指定した希望とまったく違うような物件を紹介してくるような業者（担当者）は、お客さんのことを考えていないか、提案力が低いということになりますのでご遠慮しましょう。

言い換えると、こちらの希望が明確になっていないと、不動産業者（仲介業者）としても提案しにくいところがあります。

予算（家賃）
借りたい地域
周辺環境
交通の利便性
物件の設備
希望する階数

などの項目で自分が希望することは予めリストアップして整理しておきましょう。また、すべてが理想というような不動産が見つかるのは稀です。そのため、それぞれに幅を持たせたり、絶対に譲れない条件などの優先順位をつけたりして、何を一番求めているかを先方（不動産業者）に伝える力も必要になります。

自社管理物件以外の物件も紹介してくれるか？

不動産会社は一般的に管理業も一緒に行っています。当然、自社で管理している物件が空室の場合には先に入居を決めたいと思うでしょうから、他社が扱っている物件よりも率先して紹介してくる傾向があります。

より多くの選択肢があるほうがお客にとってのメリットなるので、多数の物件を紹介してくれる不動産業者を選びましょう。良い担当者は、自社の利益だけでなく、全国の空室情報が共有されているデータベース（REINSなど）を活用して、他社の物件も分け隔てなく提案してくれます。選択肢を狭めすぎず、フラットな視点で紹介してくれるかどうかが重要です。

物件のマイナスポイントもちゃんと説明してくれるか？

家賃が安くて、駅から近く、スーパーやコンビニも近くにある。築年数も浅く、間取りも広いような物件。このような物件はまず見つかりません。

家賃というものは周辺の類似している物件と比べて決めていきます。そのため、一部の物件だけが突出して有利な条件で募集していることはほぼありません。家賃が相場よりも極端に安い物件には何らかの理由（マイナスポイント）があることが一般的ですし、条件が良くマイナスポイントが少ない物件は家賃が高めに設定されます。

ですので、どのような物件にも何かしらのマイナスポイントはあります。このマイナスポイントを正確に把握し、隠さずにデメリットも説明してくれる不動産業者は信用できると思われます。

逆にマイナスポイントを説明しない、契約日間近になってマイナス部分を説明する不動産業者などは論外ですので、そのような業者から部屋を借りることは控えましょう。

土地柄・周辺情報への理解度が高く説明は適切か？

物件に対する説明以外にも、土地周辺に関する情報も聞き出しましょう。周辺がどんな街なのか？治安は？交通状況は？周囲にはどんな人が住んでいるケースが多いのか？など聞いておくべきことは山ほどあります。

そのとき、「物件のマイナスポイントもちゃんと説明してくれるか？」で説明したように、地域に関するマイナスポイントもちゃんと伝えてくれるかが大切です。利便性が高く、かつ閑静で治安も良いという全ての条件を完全に満たす土地は少なく、通常は長所があれば短所も存在します。それを正しく伝えてくれるかどうかをチェックしましょう。

レスポンスの速さや連絡のしやすさはどうか？

担当者の対応の早さや、連絡手段の柔軟性も重要な見極めポイントです。優良な物件はすぐに埋まってしまうため、連絡が遅い担当者だと希望の部屋を逃してしまう可能性があります。また、質問に対して的確でスピーディな回答をくれる担当者は、実務能力が高く信頼できる傾向にあります。

仲介手数料と初期費用の見方

物件が決まった後にかかる「初期費用」も、不動産会社によって差が出ることがあります。
特に仲介手数料は、原則として「家賃の0.5ヶ月分＋税」とされていますが、依頼者の承諾がある場合は「家賃の1ヶ月分＋税」まで受け取ることが可能です。会社によってこの仲介手数料の規定が異なるため、事前に確認しておきましょう。

また、消毒代や安心サポート費などのオプション費用が初期費用に最初から組み込まれている場合もあります。安さだけでなく、費用の内訳が透明であるか、不要なオプションを外せるかどうかなどを含めて、総合的に判断することが大切です。