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返済負担率とは何か?ローンを組むときに銀行が最も重視する審査項目

住宅ローンをはじめとしてローンを組むときに銀行(金融機関)が最も重要視する審査項目の一つが「返済負担率(返済比率)」です。返済負担率というのは毎月の返済額が月収に占める割合です。

住宅金融支援機構が行った「2018年度民間住宅ローン貸し出し動向調査」によると重要度が増している審査項目として最重要とされた項目がこの返済負担率です。

今回はそんなローンの返済負担率が重視される理由や計算方法、返済負担率を小さくする方法などを紹介していきます。

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返済負担率とは何か?

返済負担率は額面年収(月収)に占めるローンの返済額が占める割合です。

たとえば、年収600万円の人が返済する年間の住宅ローン返済額(元利合計)が100万円だとしましょう。

返済負担率=100万円÷600万円(×100)=16.67%

というように計算することができます。

 

返済負担率が銀行(金融機関)が審査で重視する理由

返済負担率がローン審査で重要視される理由を知る前に、返済負担率が高い or 低いということが何を意味するのかを知っておく必要があります。

それは、家計のローン返済に対する余裕度を示しています。

返済負担率が高いということは、それだけ収入に対するローンの返済割合が大きくなるということを意味します。

言い換えるとそれは、生活費の増加などに対する耐性が低いという事になります。

返済負担率が高い人は、何らかの問題が起きたときに返済が滞るリスクが高いため、銀行(金融機関)もローン審査で重要視しているわけです。

 

返済比率はすべてのローンを合算して計算する

銀行(金融機関)が返済負担率を計算する際は、その時に借りるローンだけでなく、その時点で借りているすべての借り入れが含まれます。

  • 銀行や消費者金融などのカードローン
  • マイカーローン

これらも返済負担率(返済比率)の計算上、返済額に加算されます。

たとえば、年収400万円の人が年間100万円返済の住宅ローンを組むなら25%の返済負担率となりますが、この人が年30万円のマイカーローンも組んでいるとしましょう。

この場合、返済額は130万円として計算されるので、返済負担率は32.5%となります。

 

返済負担率は何%くらいが目安?

一般的に住宅ローン審査では30%~35%程度が上限とされることが多いです。この基準は年収によって変わります。

 

フラット35における返済負担率基準

35年長期固定金利のフラット35では返済負担率として以下の基準が明示されています。

  • 年収400万円未満(返済負担率30%以下)
  • 年収400万円以上(返済負担率35%以下)

というように基準があります。年収が高いほど返済負担率が高くなっても良い理由は年収が増えることによって返済余力の絶対額も大きくなるからです。

なお、上記の30%以下(35%以下)というのは銀行が貸せる割合としてのマックスです。

 

民間の銀行住宅ローンによる返済負担率の基準

銀行による住宅ローン審査は各銀行によって違うわけですが、一般的には以下のような水準があるとされます。

  • 年収300万円未満:20%以下
  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収600万円未満:35%以下
  • 年収600万円以上:40%以下

代替ですが、こんな感じになることが多いです。民間の銀行住宅ローンの方がフラット35よりも返済負担率は緩めに審査されることが多いようです。

 

返済負担率を下げるための方法

返済負担率という水準は住宅ローンの審査において重視されますが、基準を超えているけどどうしてもローンを組みたい東医ケースもあるかと思います。

そうした場合に、返済負担率を下げる方法はいくつかあります。

  • 収入を増やす
  • 借り入れ額を減らす
  • 返済期間を長くする
  • 借り入れ金利を低くする

この4つですね。

 

収入を増やす

年収が増えれば当然ですが分子が多いくなるため返済比率は小さくなります。年間返済額が100万円だとして、年収300万円が年収400万円になれば返済負担率は33.33%から25%に下がります。

いきなり収入を増やすことはできないでしょうが、共働きであれば夫婦で「収入合算」をすることで収入を増やせます。

基本的には税込年収で見ますので、年収100万円前後の扶養内で働く方でも合算で年収に上乗せができます。

共働き夫婦の住宅ローン(ペアローン、債務保証、連帯債務)の特徴とメリット、デメリット
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共働きの世帯数が増加しており、マイホーム購入時の住宅ローンについて従来のように世帯主が単独で契約をするというパターンではなく、夫婦2人で借りるパターンが増えてきています。 一
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借り入れ額を減らす

借り入れする金額を小さくすれば当然、年間のローン返済額も小さくなります。購入する物件価格を抑えるというのもそうでしょうし、頭金を多めに入れれば借入額を減らせます。

自分で用意するだけでなく、住宅取得等資金の贈与を両親などから援助してもらうという方法もあります(一定範囲なら贈与税非課税)

 

返済期間を長くする

返済期間を長期化すればするほど、1カ月(1年)あたりの返済金額は小さくなります。これは当然ですね。3000万円のローンを10年返済なら年300万円の返済になりますが、30年ローンなら100万円になります。

※計算簡略化のため金利を無視しています。

 

借り入れする金利を小さくする

住宅ローンの年間返済額は元金+利息(金利)で計算されます。住宅ローンは借入金額が大きいため金利がコンマ数%違うだけでも年間返済額には大きな差が生まれます。

 

返済負担率を正しく理解して住宅ローンを借りよう

返済負担率について紹介しました。

年収から計算する、借りられる住宅ローンの上限額と注意点
2019-09-12 16:42
住宅ローンを組む場合、数千万円単位という多額のローンを組むことになるかと思います。普段使っているお金から考えると数千万円という単位のお金は想像しにくい事から、そのお金に対する考え方
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上記の記事でも紹介していますが、借りることができる住宅ローンの金額と安心して返済できる金額は違います。

30%とか35%といった返済負担率はあくまでも、ローン審査に通る負担率であって、安全に返せる金額とは違います。

その後の生活において住宅ローンが返済できなくなる人もいるということを考えると、より安全にするなら基準よりも5~10%程度返済負担率を厳しく見るとよいでしょう。

また、「自分でできる家計診断のやり方」なども参考に、現在の収支状況を確認し、いくらくらいなら年間にローンを返済できるのか?という視点で考えるのも重要です。


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