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夫婦名義の住宅ローン、メリット・デメリット

loan共働きなどでマイホームを購入する場合も夫婦両方がそれぞれお金を出したり、住宅ローンを夫婦で組むようなケースも増えています。

このように夫婦共有名義で住宅を取得したり住宅ローンを組む場合のメリット・デメリット、その他気をつけたいポイントなどをまとめていきます。名義に関しては贈与税なども絡んできますのでしっかりとご確認ください。

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夫婦が共有で住宅は所有権の持ち分登記が必要

夫婦で不動産を共有するというのは夫婦それぞれがマイホームを購入するときに出した資金の割合に応じて所有権の持ち分登記を行うことを指します。この拠出金は頭金だけでなく、住宅ローンで借りた分も含まれます。

たとえば、夫が現金300万円、住宅ローン2000万円、妻が現金100万円、住宅ローン1000万円という場合は、夫:2300万円、妻1100万円を拠出したことになり、夫7割、妻3割の持ち分登記を行います。

なお、住宅ローンは夫婦でも借りることができます。収入合算といって夫婦の収入額を合算してローン限度額を高めることもできます。

 

夫婦名義(収入合算)で住宅ローンを組むメリット

  • より多く(多額)のローンを組むことができる
  • 税制上の優遇を受けることができる

この二つが収入合算をするメリットです。

 

より多く(多額)のローンを組むことができる

住宅ローンプランニング面で考えると、夫婦の収入を合算することができるので夫だけの年収では希望額の住宅ローンを借りれないという場合でも、妻の収入を加えることで融資可能額が増えてローンが組めるという点もメリットですね。

ただ、過剰な借り入れは「知っておきたい自分が借りれる住宅ローン上限額」でも説明しましたがリスクが大きくなるので、その点を注意しておきましょう。

夫の借り入れは固定金利、妻の借り入れは変動金利といったようにすることで将来の金利状況に応じて繰上返済や借り換えなどのプランニングを行うことも可能というのはメリットになるでしょうか。

 

税制上の優遇を受けることができる

大きなメリットは税制上の優遇です。

夫婦名義で住宅購入を考えている方というのは、共働きをされている方が多いはずです。そうした場合は、夫婦名義とすることで住宅ローン控除(減税)をより活用することができます。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)の仕組みや申告の方法、活用方法のまとめ
2018-09-07 10:47
住宅ローン減税(住宅ローン控除・正確には住宅借入金等特別控除)は住宅の取得を税制面から補助するための制度です。年末の住宅ローン残高に応じて一定の金額を税額控除することができるように
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住宅ローン控除(減税)は、住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税などの税額控除を受けることができる制度です。

共働きで自分だけでなく、パートナーも働いていれば、それぞれが持ち分に応じて住宅ローン控除を利用することができます。

多額の住宅ローンを組む場合、ローン減税額の方が控除可能額よりも大きく、減税が無駄になるケースもあるのですが、夫婦名義としてローンを分けることで減税額を夫婦で無駄なく利用できることになります。

ただ、夫婦どちらかの収入で税額控除分以上の所得があるというのであれば、分割するメリットはありません。

 

譲渡所得の特例を夫婦で受けられるけど……

また、将来において住宅を売却する場合でも夫婦共有名義となっていることで譲渡所得の特例をそれぞれが利用することができるという点もメリットとして挙げられます。

まあ、この特例についてはよっぽどのことがない限り恩恵にあずかれる機会はないかと思いますが…(メチャクチャ物件価格が高騰するなど)。

 

夫婦名義(収入合算)で住宅ローンを組むデメリット

  • ローン関連のコストが2名分かかる
  • 妻が出産などで収支計画が狂う可能性がある
  • 離婚時などに大揉めの原因となることもある

 

ローン関連のコストが2名分かかる

住宅ローンを組む際に必要となる手数料が2倍かかるということ。登記費用といった諸費用も2名分ですので単独名義で行うよりも高い費用がかかります。

 

妻が出産などで収支計画が狂う可能性がある

夫婦の収支合算で大きめのローンを組んだ場合、出産などの家族計画によって収支計画が狂う場合があります。

将来復職するとしても出産・育児などの影響で収入が不安定になりやすいので、妻の収入に過剰に依存する住宅ローン返済プランを組んでおくと、ちょっとしたことで返済が苦しくなるということがあります。

 

離婚時などに大揉めの原因となることもある

夫婦名義の場合、家を売却するというケースでは両者の承諾が必要となります。これは夫婦名義だけではなく、親兄弟などと共有名義の場合におきやすいトラブルです。

通常の状態であれば問題はない(合意できる)のでしょうが、問題となるのは離婚時のよう両者が敵対関係にある状態での売却です。

こうした場合は物件の処分や維持について揉めてしまうことが多いです。夫婦名義(共有名義)の場合、両者が合意しないとマイホームが売却できないため問題が大きくなるのです……。

マイホームの購入時(幸せな関係にある時)に、離婚ということをかんがえるのはあんまりですが、こうした点も少しは考えておくべきでしょう。

 

マイホームの名義と贈与税。お金は出すけど共有名義にしないのはマズイ

自分にはメリットよりもデメリットの方が大きそうだから、お金は出すけど共有名義にはしない。という判断をされる方もいるかもしれませんが、それはNGです。

実際に住宅ローンをそれぞれの名義で組んだり、それぞれの名義の預金(現金)を出したりする場合は正確に持ち分登記する必要があります。

夫婦であるといっても、お金をあげた(贈与)という形になってしまい贈与税が発生します。

住宅購入のような高額の資金のやり取りで贈与とみなされると高額な贈与税が課税される可能性があります。

たとえば、妻が1/4に相当する持ち分があるはずなのに夫のみで登記した場合は1/4相当の贈与を夫が受けたことになります。

逆に、お金は出さないのに共有名義にするというのも同様です。お金を出していない側が「贈与を受けた」という形になります。

仮に1000万円の贈与を受けたという場合は275万円もの贈与税がかかる計算となります。「知らなかった」では済まされませんのでご注意ください。

どうしてもというケースでは「夫婦間でお金を借りた」ということにするという方法があります。ただし、形だけの貸し借りではだめで実際にお金のやり取り(振込等)をして返済の記録を残す必要があります。

不動産の取得と資金のやりとり贈与税に関して、不安な方は税理士等の詳しい専門家の方に相談されることをおすすめします。


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