UR賃貸住宅は独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が運営している賃貸住宅です。大都市や地方都市などに賃貸住宅の供給と管理を行っています。昔でいう公団住宅で地方都市や大都市圏で働くサラリーマン向けに住宅を提供してきました。
どちらというと少し高級感のあるハイグレードな賃貸マンションというイメージを持ってもらえるとよいかと思います。昔は募集時は申し込みが殺到したことから抽選方式となっていましたが、現在は先着順となっています。
今回はそんなUR賃貸住宅でお部屋を借りる特徴やメリット、デメリット、注意点などをまとめていきたいと思います。
比較的高品質なハイグレード賃貸マンション
まずUR賃貸住宅は半分公的な物件となっていますが、物件は高品質な賃貸住宅が多いです。
UR賃貸はファミリー向けの住宅が多く、市場に出回っている民間の賃貸用の物件よりも設備等も豪華であることが多いです。
分譲マンションほどではないですが、一般の賃貸住宅よりもやや豪華といった感じです。公的な住宅だから安いんじゃないの？という価格面を考えている方向けとは言えません。
民間の賃貸マンションと比較して品質の割には価格が安いといったような感じに近いです。
礼金・仲介手数料・保証人・更新料が不要
・礼金（大家に対して払う謝礼。家賃の1～3か月分など）
・仲介手数料（家賃の半額～1か月程度。仲介業者に支払う）
・更新料（契約更新の際に支払う手数料）
・保証人（万が一の場合に頼む頼めないときは保証会社を使う）
上記の4つがUR賃貸住宅の場合は不要となっています。
一般の賃貸住宅において不動産屋で物件を探すと、仲介手数料がかかります。
また、賃貸契約を結ぶときには礼金も必要です。最近は敷金返還訴訟などの影響もあって敷金を減らす代わりに返済義務がない礼金を多めにとる大家さんも増えています。
また、契約して2年ごとに家賃の0.5～1.0か月くらい分くらいを更新料として支払わなければならない住宅も多いです。
UR賃貸住宅はこれらの費用が掛からないのは大きなメリットです。
保証人不要なので保証会社を通す必要がない
賃貸住宅を借りるとき、民間の場合慣例的に連帯保証人を求めます。一般的には両親などが対象になりますが、高齢の場合などは保証能力なしということでハネられるケースもあります。そうした場合は、保証会社という民間のサービスを利用することになります。また大家さん（管理会社）によっては、最初から保証人ではなく保証会社の利用を求められるケースもあります。
この場合、保証会社に対して保証料という支払いを行う必要があります。これは1か月の家賃の30～100％程度が必要になります。また、更新時も初回ほどの保証料ではありませんが、保証料の支払い必要になります。
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めやす賃料で考えるとUR賃貸住宅は安い
このように、UR賃貸住宅は契約時や更新時に必要な諸費用がゼロになっています。民間の賃貸住宅と比較すると初期費用は大きく変わってきます。
また、住んでいる期間でこうした諸費用を含めた家賃の考えに「めやす賃料」というものがあります。
これは、毎月の家賃に加え、初期費用等を含めて考えてみるというものです。
以下は一例としてUR賃貸は家賃8万円、一般住宅（民間賃貸）が7万円ということで家賃では1万円も安い場合でも2年間のトータル費用で考えたら、逆転することもあるという例です。
| UR賃貸住宅 | 一般住宅 | |
|---|---|---|
| 家賃（2年分） | 8万円×24か月＝192万円 | 7万円×24か月＝168万円 |
| 共益費（2年分） | 5000円×24か月＝12万円 | 5000円×24か月＝12万円 |
| 礼金 | 0円 | 14万円（2か月分） |
| 仲介手数料 | 0円 | 7万円 |
| 保証料 | 0円 | 3.5万円（半月分） |
| 更新料 | 0円 | 3.5万円（半月分） |
| 2年間で必要な総賃料 | 204万円 | 208万円 |
| 月額賃料（めやす賃料） | 8.5万円 | 8.67万円 |
このように、UR賃貸住宅は、見た目の家賃はやや高いケースがあっても諸費用の分で結果的には割安となる可能性があります。
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敷金は必要だけど普通に暮らしていれば返金される
ちなみに、UR賃貸住宅の場合、敷金は2か月分が必要になります。
ただ、敷金については「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があり基本的には普通に暮らしている分は戻ってきます。
民間の場合も同様ですが、こちらは業者によっては修繕費などを借り手に請求するようなケースもあり問題となっています。
UR賃貸住宅の場合はガイドラインに沿った扱いをしてくれるので安心できます。
家賃の割引サービスもある
やや高めといわれるUR賃貸住宅ですが、いろいろな割引サービスもあります。
- U35割（35歳以下限定。家賃が3年定期貸借で割引）
- 近居割（3世代で近くに住む家族が5年割引）
- 子育て割（子育て世帯 or 結婚5年以内が最大9年家賃割引）
- そのママ割（3年の定期貸借で家賃が割引）
- URライト（3年の定期貸借で家賃割引）
- LOVE得（入籍予定 or 入籍から1年のカップルが割引）
上手に利用すれば、やや割高といわれるURの家賃も格安にできるかもしれません。
UR賃貸住宅のデメリット
続いては、UR賃貸住宅でお部屋を借りるときのデメリットをいくつか紹介していきたいと思います。
いい物件の空きが少ない
一昔前のように申し込み殺到で抽選という形ではなく、先着順とはなりますが、都心部のいい物件は空きがほとんど出ないですし、出てもすぐに埋まってしまいます。
URはかなりの数の物件を持っており、古いものから新しいものまでさまざまです。最近はIKEAとコラボしてフルリノベーションをした物件なども登場していますが、物件の差は大きいです。
そのため、いい物件を探すというのは結構難しかったりします。
特に引っ越しの繁忙期といわれるシーズンは物件を探すのは難しいかもしれません。
所得制限があり、低所得だと入居できない
UR賃貸住宅は所得制限があります。公団というと一定以上の所得がある人は入れないのかな？と思われるかもしれませんが、その逆で一定以上の所得がないと入居できない仕組みになっています。
ある一定以上のグレードが高い部屋を借りようと思ったらそれなりの収入が必要になります。
＜UR賃貸住宅の所得制限＞
申込本人の毎月の平均収入額が基準月収額（家賃の４倍または３３万円。ただし家賃の額が２０万円を超える住宅に付いては４０万円）以上である方、または貯蓄額が基準貯蓄額（家賃の100倍）以上ある方
たとえば10万円の家賃の物件なら家賃の4倍の40万円または33万円ということなので33万円以上の月収額が必要だということになります。貯金なら100倍なので1000万円が必要になります。
この収入額は年収を1/12にしたもので考えるとよいです。月給は30万円だけど年間にボーナス（賞与）が3か月分出ているというケースの年収は450万円でこれを12で割ると37.5万円になるので基準は満たしているということになります。
ちなみに、ここでの収入というのは額面年収となります。詳しくは「額面収入（税込年収・給与）と手取り、所得の違いを理解しよう」もご参照ください。
近隣トラブルに弱い
近隣トラブルというのはURに限ったことではなく、どのような場所でも起こり得るものです。
その一方で物件のオーナー 兼 管理者であるURはこうしたトラブルへの対処があまり得意ではないようです。この辺りはやはり独立行政法人とは言え、公的な機関という感じがします。建物というハード面の管理はしっかりしても、ソフト面の対応は弱いです。
一般の賃貸住宅の場合は大家（オーナー）は近隣トラブルは自分自身のマンション（アパート）という資産価値や収入に直結することから積極的になるのとは対照的といえそうです。
あとは、URはその特性的に、「長く住んでいる高齢者の方が多く、そうした長期居住者の中でコミュニティが構築されていることが多い」「子育て世帯（赤ちゃんを含む）が多い」という点も挙げられます。
これ自身が近隣トラブルとは言えませんが、コミュニティとの付き合いや子供が苦手だという方は控えたほうがいいかもしれません。
以上、UR賃貸住宅のメリットとデメリットをまとめてみました。
