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アパート経営・マンション投資とREIT投資の違いを比較

realestateいわゆる不動産に直接投資をするアパート経営やマンション投資と、直接的に不動産を買うわけではなく投資信託の仕組みで間接的に不動産に投資をするREIT(不動産投資信託)に投資をするという意味の違いを考えていきましょう。

実質的には不動産投資であっても、リスクやリターン、管理の手間などは大きく異なります。それぞれにメリット、デメリットがあるので自分に合った運用を選びましょう。

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不動産投資の手段としての現物投資と投資信託投資

アパート経営やマンション投資、REIT(不動産投資信託)は直接的、間接的という違いはあれど不動産に投資をする運用商品です。

いずれも、インカムゲイン(賃料収入・分配金)がメインですが、不動産価格の上下によるキャピタルゲイン(売買益)も見込むことができます。

一方でこれら二つの投資商品は性質が大きく違っています。

REIT投資 不動産投資
投資金額(自己資金) 数万円~数十万円単位 最低数百万円単位~
最大投資額 運用資金の3倍程度まで
(信用取引)
数千万単位。銀行審査によっては億を超える運用が可能な場合もある
どうやって始める? 証券会社に口座開設し入金すればいつでも始められる 不動産業者と連携して物件探し、自己資金で不足する場合は銀行とも相談。
保有中にやるべきこと 証券会社から送られてくる資料を基に確定申告。ただし、特定口座で源泉徴収ありを選択すれば申告不要 ・物件の管理
・入居者の募集・管理
・関係業者との打ち合わせ
・光熱水費等の支払い
・税金の計算、申告
物件を売りたい場合 REITを市場で売る 仲介業者に売却依頼をして買い手が現れるのを待つ
投資失敗による最大リスク 投資額の範囲内 投資額をこえる損失発生もありえる

 

REIT(不動産投資信託)のメリット

まずは、REIT(不動産投資信託)としてのメリットを見ていきましょう。REITとは多くの投資家から資金を集めてその資金で投資法人を作り、その投資法人がビルなどの不動産を購入管理して、賃料収入等を、投資家に分配するという仕組みになっています。

  • 少額から分散投資ができる(数万円以下~。実物なら最低でも数百万~)
  • 基本的には完全に「お任せ」で運用できる
  • いつでも売却できる(流動性の高さ)

このあたりが実物不動産と比較した時のメリットといえそうです。

 

少額から投資ができる

REITについては数万円という少額から投資ができます。一方の不動産投資の場合はマンション一戸といった場合すでも数百万円から、アパート一棟、マンション一棟となると数千万円~数億円といった金額にもなります。

少額の資金で手軽に不動産に投資をするというのであればREITに軍配があがります。

また、REITは保有する物件数が多いので、それ自体でリスク分散ができているといえます。

マンション1室しか保有していない投資なら、空室か入居可で収入が0か100になりますが、REITの場合は、そんなことにはなりません。

 

完全にお任せで運用可能

不動産投資の場合、管理会社に不動産の管理を委託したとしても、大家さんとして色々な手続きをする必要がありますし、時には経営的な判断(賃料の引き下げ、リフォームなど)もする必要があります。

  • 仲介業者と話をして投資物件を探す
  • 銀行から融資を引き出す
  • 管理を任せる不動産管理会社と取引する(or 自分で管理する)
    • 入居者を探す、広告する
    • 入居者対応をする
    • 売上(家賃)や敷金などのお金の管理をする
    • 物件の維持管理・清掃等をする
  • 物件の修繕計画を立てる、修繕、リフォームする
  • 火災保険などを検討し加入する
  • 経費や売り上げなどを管理し税務申告をする(or 税理士などに依頼する)

REITの場合はこうした管理業務などは不要です。投資してほったらかしにしておいて大丈夫です。税務上の手続きだって証券会社の特定口座(源泉徴収あり)にしておけば申告すら不要になります。

 

いつでも売却(換金)できるという流動性の高さ

不動産は相対取引といって一対一で取引をする必要があります。保有するAマンションを売却する場合は地元の不動産屋さんなどに仲介してもらって買い手を見つけます。簡単に買い手が現れるものではないため、すぐには売れません。換金を急ぐのであれば、相場よりも安い価格で投げ売る必要があります。

一方のREITは証券市場でいつでも売買可能で最短で3日(営業日)で現金化できます。多くのケースで売りたくても売れないということはありません。この流動性が高いというのは大きなメリットといえます。

 

実物不動産投資(アパート経営・マンション投資)のメリット

続いて、実物であるアパートやマンションに直接投資をするときのメリットを考えていきましょう。最初にREITのメリット(実物不動産のデメリット)を紹介したので、実物に対してネガティブな印象があるかもしれませんが、実物には実物のメリットがあります。

  • レバレッジを活かした投資が可能
  • 経営次第では効率を高めることができる
  • 減価償却費などで節税効果もある
  • 事業的規模になれば幅が広がる

 

レバレッジを活かした投資が可能

レバレッジはテコの原理です。小さな資産で大きな資産を動かすことを投資のレバレッジといいます。たとえばアパート一棟を6000万円で購入しようという場合、6000万円をキャッシュで用意することはあまりありません。

1000万円の自己資本で残りはローンを組むことが多いです。

このケースだとレバレッジ6倍の運用ができるということになります。仮にREITもアパートも利回りが5%の場合、同じ1000万円の自己資金でREITを買ったときとアパートを買ったときとではリターンも6倍になります(実際にはローン金利があるため、その分リターンは減少する)。

また、ローンを組み合わせ2棟目、3棟目といったような複数棟投資をすることができるというのも大きなメリットといえそうです。REITの場合は信用取引によって自己資金の3倍程度までの運用は可能ですが、最大半年という決済期限があるため、原則的には自己資金だけでの投資になります。

一方で、レバレッジにはリスクがあることも忘れてはいけません。たとえば、前述のアパートの利回りが5%でローン金利が2%なら3%分が利益になりますが、金利が上昇してローン金利が6%になると逆ザヤになります。

レバレッジはプラスになるときは収益性を増大させますが、逆方向に動くと損失を拡大させます。

レバレッジ投資をする前に読んでおきたいレバレッジの魅力とリスク
2017-04-24 14:19
レバレッジ投資というのは、少ない資金(自己資本)で大きな投資を行うことを意味します。100万円の資金で1000万円の投資をするといった投資で、株の信用取引、先物取引、FX(外国為替
リンク

ただ、アパート経営を数棟成功させれば資産残高は「億」を超えてきます。

成功で大きなリターンを手にできるというのは不動産実物投資であるアパート経営やマンション投資の大きな魅力です。

 

経営次第では効率を高めることができる

アパート経営や不動産投資は経営としての側面が強いです。

入居率を高めるための工夫、家賃を落とさないですむような工夫といった経営のやり方次第では不動産の利回り・収益率を高めることもできます。

管理会社を使わずに自分で管理すれば利回りをより高めることだってできます。こうした余地があるのもアパート経営やマンション投資といった実物不動産投資の特徴といえます。

一方で、下手な物件を掴んでしまうと、入居が入らず収入が途絶えるというリスクと表裏一体ではあります。

 

減価償却費などで節税効果もある

税制面のメリットもあります。購入した不動産の減価償却費(建物の経年劣化分)については費用として計上することができます。

たとえば木造住宅の耐用年数は22年です。購入したアパートの建物部分の価値が5000万円だとすると年間に227万円分を「減価償却費」として所得から控除することができます(定額法の場合)。つまりこの金額分だけ所得税が安くなるわけです。

もちろん、保有する不動産からあがる賃料収入は所得に加算されますが、REITにはこのような仕組みがないことを考えると税制面では有利といえそうです。マンション投資などでこの節税効果が謳われるのはこのあたりの仕組みです。

日本の場合、所得税率は所得の大きさによって高くなる累進課税となっています。年収1000万円を超えるような高属性サラリーマンや医者などが不動産投資に手を出すのはこうした節税効果も期待されているからです。

年収1000万円の生活と税金 高年収でも生活が苦しい理由と節税対策
2016-12-20 18:38
年収1000万円というと高収入の壁を超えたと感じる方も多いのではないでしょうか?実際に年収1000万円を稼ぐ人の割合は男女合計なら3.1%、男性だけでも4.9%となります※。
リンク

ただし、最終的に考えるべきは収支であり、マンション販売業者などが「税効果まで含めればプラス」みたいな宣伝をみると違和感を感じます。あくまでも不動産投資単体で収益が取れないなら投資する価値はないように思うのですが……。

 

税率はREITより実物不動段が高い?

ただし、REITの場合は分配金への税率は20%である一方、実物不動産からの賃料収入は総合課税の対象で所得税+住民税で15~55%となります。

どちらが税率で得になるのかはサラリーマンなどの本業の収入(所得)と、不動産からあがる収入(所得)によって変わってくることになりそうです。

所得が900万円の時の総合課税の実効税率は所得税+住民税で21.37%になりますので、このあたりを超えるかどうかが一つの目安になってきそうです。なお、所得と収入は違いますのであしからず。

参考:収入(年収・給与)と手取り、所得の違いを理解しよう

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

 

事業的規模になれば幅が広がる

不動産の実物投資は「事業的規模」と呼ばれるラインが一つの目安となります。5棟10室といわれますが、マンションなら10室以上、戸建なら5棟以上が一つ目の屋安と言われます。

事業的規模になることで青色申告控除などの税控除ができるようになるほか、家族に対して給料を払うことができ、その分を「経費」とすることもできるようになります。こうした規模になれば、さらに税務上のメリットは大きくなるでしょう。

 

アパート経営・マンション投資とREIT(不動産投資信託)投資

結局のところ、私個人が考えるどちらがいいか?ということは不動産投資に対してどれだけ自分が積極的関与していきたいか、時間をかけることができるかということだと思います。

本業の仕事が忙しくて管理とかそういうことはできる限りしたくないというのであればREIT投資をお勧めします。

一方で、夢は数億円の資産家になること。将来は大家業を専業にしたい、借金というリスクを負ってでも不動産にかかわりたい、不動産の運用に時間や手間を取られても構わないという人は実物投資に向いていると言えるでしょう。

 

以上、実物不動産投資とREIT投資の違いをまとめてみました。

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