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住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方

2017/03/12最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローンを組んでマイホームを買うという場合、決めなければならないものの一つに「固定金利の住宅ローン」を利用するのか?それとも「変動金利の住宅ローン」を利用するのか?ということを決めなければなりません。

この選択は後々の生活設計に大きな影響を与える事柄です。ぜひローンを組んでしまう前に徹底的に、リスクを分析して正しい選択をするようにしましょう。

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リスクとは将来の不確実性の大きさのこと

よくリスクという言葉をききますね。資産運用や投資などの考え方からすると「損をする」というイメージで捉えている方も多いかもしれません。
しかし、「リスク:Risk」という言葉は将来における「不確実性。そのブレ幅の大きさ」という意味で、損をするだけでなく、得をすることも含まれています。

株式投資のリスクというのは価格が上下(変動)すること自体を指します。

 

変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ

さて、話を住宅ローンに戻しましょう。住宅ローンの金利を選択するということがどのようなリスクとリターンがあるのかを考えてみましょう。

端的に言えば、変動金利はリスクテイク型(リスクをとるタイプ)、逆に固定金利はリスクヘッジ型(リスクをとらないタイプ)のローンとなっています。
まずは、それぞれの金利タイプの簡単な説明から。

・変動金利とは(住宅ローン金利の種類)
変動金利は住宅ローンの借入期間中、世の中の金利変動に応じて住宅ローンの金利も見直しされるというタイプの金利型になります。通常は、金融機関 (銀行)が優良企業に対して貸し出す短期プライムレートという金利に連動させることが多くなっています。金利の見直しは年に2回行われます。

・固定金利とは(住宅ローン金利の種類)
固定金利の特徴は契約時の金利が今後将来の住宅ローン返済において契約終了までの間、適用される金利が確定しているという点が最大の特徴です。将来の金利変動による住宅ローンの返済額上下がありませんので、長期的に安定した支払計画が立てられます。通常、長期金利算定の基準ともなる長期10年国債の金利水準などを基準として決められます。

変動金利のローンは市場金利によって住宅ローンの金利が変動します。市場金利が下がれば住宅ローンの支払い金利も小さくなるのでプラスに働きますが、逆に市場金利が上がった場合はローンの支払い金が大きくなってしまいます。

一方の固定金利の住宅ローンは契約時の金利が返済完了までの間続きます。市場金利が下がっても金利が下がることはありませんが、逆に市場金利が上昇した場合でも現在の金利のままで返済ができます。

 

現在の変動金利と固定金利について

2011年4月現在の住信SBIネット銀行が提供している変動金利と固定金利の実際の金利についてみていきましょう。(参考:住信SBIネット銀行住宅ローン金利

変動金利(固定期間なし) :0.975%
固定金利(35年固定)   :2.520%
※最新の金利は公式ホームページ等でご確認下さい。

おおっと、金利でみるとかなりの金利差があります。その差、なんと1.545%もの差があります。仮に2000万円の住宅ローンを組んで35年で返済(元利金等返済)した場合に支払う金利差は約650万円も達します!

言い換えれば固定金利を選択する事で将来の金利変動リスクをヘッジをするためには、650万円分のリスクプレミアム(リスクヘッジのために必要なコスト)を支払う必要があると言うことなのです。

ここだけ読むと、変動金利の方が全然お得じゃん!って話になりますが、上の例は金利が変動しなかった場合です。今後金利が変動して上昇した場合にはローン支払いの増加などが考えられます。

仮に5年後に金利が変動したと仮定しましょう。そのときの固定金利との返済額の差をシミュレーションしてみます。

2%:+340万円
3%:+12万円
4%:-341万円
5%:-716万円

このように、将来の金利が上昇する事で、固定金利を選択しておいた方がお得だったというようなケースもあります

 

あなたは変動金利を選ぶ?それとも固定金利を選ぶ?

過去10年間という推移で長期金利(長期10年国債金利。住宅ローン金利との連動性が高い)を見てみると、最高金利だったのが2006年の2.015%。一方2011年4月13日終値では1.32%となっています。ここ10年での最高金利まで上昇してもその差は0.695%なので、固定金利よりも変動金利を選択していたほうがお得でした。

しかしながら、もっと長期で見た場合1990年代には長期金利は8%を超えている時代もありました。差で見れば6.68%もの差です。

もっとも、何十年前との比較はおかしいという意見もあるかもしれませんが、35年という超長期の契約の場合何があるかわかりません。
また、金利というものは国の信用が落ちた場合にも上がります。先日日本国債の格付が引き下げられましたが、これによって、将来国債価格の暴落(長期金利の上昇)が引き起こされるリスクもあります。

参考:国債格下げにひそむ変動金利住宅ローンのリスク
参考:債券価格と金利の関係

個人的な意見としては、変動金利を選択するのであれば相当な返済余裕を持っておくこと(ギリギリのローンは組まないこと)。また、35年のような超長期の住宅ローンではなく、10年とか15年とかで返済できる余裕をもったプランにできることが重要だと思います。

それ以外のケースでは基本的には固定金利を軸に考えると良いと考えています。長期の固定金利を利用する場合には住宅金融支援機構の「フラット35」がおすすめです。(一定の条件を満たした場合は金利優遇が受けられる「フラット35S」というものも利用できます。)

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