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預金連動型住宅ローンのメリットとデメリット

繰上返済はもう古い!という衝撃的なキャッチコピーで有名になった預金連動型の住宅ローン。東京スター銀行が初めて導入したローンで、最近では他の銀行でも提供されているようです。預金している分は住宅ローン金利が発生しないというのはとても魅力的です。しかしながら、メリットだけの商品ではありません。今回はこのような預金連動型住宅ローンのメリットとデメリットをわかりやすく比較していきます。

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なお、当ページで検証している預金連動型住宅ローンは「東京スター銀行(スターワン住宅ローン)」の2012年7月現在の商品性を元に記述しております。
他の金融機関で提供されている預金連動型住宅ローンは多少の商品性の違いがある可能性がございますのでご注意ください。

預金連動型住宅ローンの基本的なしくみ

預金連動型住宅ローンは、同じ銀行内に預金として預けている金額相当について金利がかからないという内容になっています。

たとえば、住宅ローン3000万円、金利3.0%というローンを借りているとします。この場合、普通なら年に90万円のローン金利が発生することになります(3000万円×3%)。しかしながら、預金として1000万円を預けている場合、その預金相当額分の金利が0%になります。
よって、(3000万円-1000万円)×3%=60万円となり住宅ローン金利負担を抑えることができます。

 

預金連動型住宅ローンのメリット

このタイプのローンのメリットは「手元流動性を確保できる」という点と「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」を有効に使えるという2点が挙げられます。

手元流動性を確保できる
通常、住宅ローンでは「繰上返済」というものが利用できます。詳細はリンク先をご覧いただきたいのですが、簡単に説明すると通常の住宅ローンとは別に返済をすることを意味します。
繰上返済をすることで、その分元本が減るので、以後のローン金利は少なくなります。ただし、「返済」をしているわけですから、後からその返済分をやっぱり返して!とは言えないわけです。(新生銀行の「生活貸越」のように繰上返済した分を借入できるような仕組みを設けている銀行もありますが)

さて、預金連動型住宅ローンの場合、「預金」しているだけで繰上返済と同じような効果が得られます。ただし、「預金」なので後から自由に預金者が引き出すことができます
もちろん、預金残高が減ったら、その減った分にはそれ以後住宅ローン金利がかかってしまいはするのですが、いつでも自由にお金を使えるというのは大きなメリットです。

繰上返済をする場合、そのお金は使えないお金なので、ある程度「使わないお金(余裕があるお金)」しか返済できませんが、預金連動型住宅ローンの場合は余裕資金も生活資金もすべて預金しておくだけで金利負担が減少するわけです。
万が一のため、生活防衛資金として生活費の6カ月~2年程度を預金として運用しておくべきといわれていますが、こうした生活防衛資金を「東京スター銀行」に預金していれば、生活防衛資金としての性格を維持したまま、住宅ローン金利を抑えるという二重の効果をもたらすことができます。
生活防衛資金については「万が一のための生活防衛資金を貯めておく必要性」の記事をご覧ください。

 

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を有効に使える
メリットが強いのがこれです。住宅ローン減税(控除)は住宅ローンの残高に応じて、一定の金額を税金から控除できるという仕組みです。税額控除できることで、所得税や住民税といった税金が安くなります。たとえば、平成24年度に3000万円のローン残高がある人は、30万円の税金を控除することができます。つまり、30万円税金が減るわけです。

この税金の控除額は住宅ローンの「残高」が上限となります。繰上返済をしてローン残高を減らしてしまうとその分税額控除の額も小さくなります。たとえば3000万円のローン残高があって、1000万円を繰上返済してしまうと税額控除は20万円に縮小してしまいます。

一方、預金連動型住宅ローンの場合、1000万円を「預金」しているだけで3000万円の住宅ローンはそのままとなっていますので、30万円を税控除できることになるのです。

 

預金連動型住宅ローンのデメリット・問題点

しかしながら、預金連動型ローンはメリットばっかりの商品ではありません。むしろ個人的には「かなり人を選ぶ」商品だと思っています。その理由はズバリ「金利の高さ」です。

たとえば、2012年7月2日時点の住宅ローン金利を見ていきます。変動金利で「新生銀行:0.98%」「東京スター銀行(預金連動):2.50%」となっています。
預金連動によって負担が少なくなるといっても、もともとかかる金利が高いのであれば、あまり大きなメリットがあるとはいえません。仮に3000万円の住宅ローンを組むとして、1年間の利息負担が同一になるのに必要な預金額は約1200万円必要になります。
それより少ないのであれば、新生銀行の住宅ローン金利を支払う方がお得ということになってしまうのです。

また、ローン金利以外の団信保険料など(メンテナンスパック料)は預金連動の対象外となります。そのため、この部分は預金を預けていても負担が生じることになります。負担は年利0.3~0.504%ほど。

 

預金連動型住宅ローンがおすすめの人

じゃあ、具体的に預金連動型住宅ローンが適しているという人はどんな人なのでしょうか?それは、この預金連動という仕組みを100%活用できるかどうかという点です。
中途半端な預金額くらいなら、金利の安い住宅ローンを利用した方がよっぽど金利負担は少なくて済みます。

ですので、原則的には「キャッシュリッチな方」に適している住宅ローンであるといえます。住宅ローンを組んだ金額のうち2/3以上の預金ができるというのであれば、この預金連動型住宅ローンというポテンシャルを生かせるかと思います。
住宅ローン減税については2013年で一旦終了ということでしたが、消費税増税に合わせて2014年からは減税内容が強化されます。預金連動型住宅ローンはこの住宅ローン減税をかなり強く活用できるローンであるといえます。
(参考:2014年新住宅ローン減税は控除額の増加+現金給付の形に

預金連動型住宅ローンを活用できる代表的な方は「自営業」の方ではないでしょうか。仕事上で必要なお金を個人名義の口座で管理している方などは有効に使えるかと思います。もちろん、事業で使うお金ですから、繰上返済に使うことはもちろんNGでしょう。しかしながら、単に預金しておくだけというのであれば問題はないかと思われます。

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