アパート経営や不動産投資などで、業者側の売り文句として出てくることが多い「一括借り上げだから安心」などというセールストーク。
アパートやマンションを買っても業者が30年、35年という長期間借り入れしてくれるなら、リスクはないよね。とお考えの方も多いかもしれません。
ところがこの一括借り上げ（サブリース）にはデメリットもたくさんあります。来ないはそんな一括借り上げ・サブリースについてのリスク・デメリットを解説します。
不動産の一括借り上げの仕組み
まずは、不動産の一括借り上げの仕組みを解説します。
一括借り上げというのは、サブリース契約とも呼ばれる契約です。たとえば、あなたが10室を持つアパートを建てたとします。そしてそのアパートに住んでくれる入居者がいます。
この入居者とあなた（大家）が直接賃貸契約する場合を「マスターリース契約」といいます。
じゃあ、サブリースというのは何かというと、オーナー（大家）は借り上げ業者との間で「賃貸契約」を結び業者がオーナーに賃料を支払います。一方で借り上げ業者は、その借り上げした部屋を一般の入居者に貸します。このように、3者が介在する場合を「サブリース契約」といいます。
空室でも大家さんに家賃保証するから安心な不動産投資になる？
こうした契約では、家賃を保証するというケースがあります。
業者は大家さんに対して、部屋が空室だろうが満室だろうが、所定の家賃のたとえば80％を支払うといった具合で契約するわけです。
こういう契約であれば、大家さんは毎月想定家賃の8割がもらえるわけですから、空室リスクなどの先が読めないリスクから逃れることができるわけです！
しかも契約期間は30年、35年などの長期！これで不動産投資は安泰だ。やったね！
とはいきません……。
30年一括借り上げは同じ家賃を30年保証するものではない
まず一番大切なことがこれです。
“30年一括借り上げ”というのは某社などが、30年の間大家さんのアパート（マンション）を借り上げすることを約束する契約です。
でも、この時の賃料まで30年保証するわけではないのです。
大家さんと業者の関係は、住宅（アパート・マンション）の借り手と貸し手です。そして、借り手は賃料について交渉する権利を有しているわけです。
借りることは保証するけど、“いくらで借りるのか？ということまでは保証するわけではない”ということです。
要するに、業者はマスターリース契約を結んでいる大家さん（投資家）と家賃交渉ができるわけです。以下のQ&A記事をご覧ください。
「サブリース契約&家賃保証もしているのに会社側から家賃額の引き下げを求められました。」
当初は家賃保証を1室5万円でしていたのに、数年後には家賃が4万円に、さらに数年後には家賃を3万5千円に下げられるという話です。4万円なら、大家さんの手取りは32万円、3.5万円なら手取りは28万円に減少してしまいます（手数料率が20%の場合）」
サブリース・一括借り上げの業者は法律でも守られている
契約上、不動産業者との契約は「賃貸借契約」です。借地借家法という法律では本来は立場の弱い借り手（賃借人）を守るという法律になっています。
消費者保護法という消費者にとって著しく不利な契約は無効という法律もありますが、不動産投資（賃貸経営）の場合、大家は事業者としての扱いになりますので、消費者保護法も対象外です。
そのため、サブリース契約・一括借り上げ契約において、大家とサブリース業者とでいえば、規模が大きいサブリース業者（不動産業者）の方が法律で弱者として守られるという結果になっています。
家賃減額は借り手の権利
そして、家賃交渉をするというのは不動産の借り手であるサブリース業者の権利です。
たとえ、契約書に「サブリース期間中は家賃の減額はしない」と書かれていたとしても減額は権利として認められています。
おかしな話ですが、法律上の弱者である賃借人にとって不当な契約ということで向こうになります。これについては裁判ですでに判例として出ていますので、この部分を争ってもどうしようもありません。契約書にどう書かれていようが、家賃減額を交渉するのは借り手の権利なわけです。
ちなみに、このサブリース契約における家賃減額請求については2003年に最高裁判決が出ているので、ひっくり返すのは難しいです。
2003年10月21日に、最高裁判所はいわゆるサブリース契約について借地借家法第32条1項に基づく賃料減額請求を認める判断を示しました。この判決において、オーナー（大家さん）はサブリース業者から実勢賃料等を反映した減額交渉を受け入れざるを得ない状況となっています。
さらに、契約を盾に多額の修繕費やリフォーム費用がかかることも
さらに悪質なケースとしては、サブリース契約の維持を盾に修繕費やリフォーム費用などが請求されることもあります。
もちろん、アパートやマンションを維持するためには修繕やリフォームは欠かせません。ただし、多くのサブリース業者はそうしたリフォームについても、サブリース業者お抱えの業者しか認めないというケースが多いです。
大家さんが、こっちの業者の方が安いからといっても、それならサブリース契約は継続しませんと脅されることもあるようです……。
サブリース業者はお抱えの業者に割高でもリフォームをさせることでそこからのキックバック等で利益をあげている……ともいわれています。
結局、最終的にリスクを負うのは大家さん
30年一括借り上げの契約を結ぼうが結ぶまいが結果として物件の入居率が悪い（収益性が悪い）物件について、だれがそのリスクを負うかといえば、その所有者である大家さんです。
一括借り上げ、サブリース契約は「空室リスクがない」と書きましたが、実際に空室が増えれば家賃保証をしている業者にとっては損失が発生します。
その損失は、家賃の値下げという形でリスクを負わなければならないのです。
私は、株式投資や投資信託（REIT含む）などの有価証券投資と違い、不動産投資というものは経営に近いものだと考えています。それ（不動産）をどう活用するのか、どう運用するのかはオーナー（経営者）である大家さんが判断しなければなりません。
管理会社に全部を任せるのも否定はしません。ですが、途中で書いたリフォーム費用の件もそうであるように管理会社と大家さんの目的は必ずしも一致しません。そうした管理会社にオーナーとしての権限の大部分を譲り渡して利益が出るのか？と言われると私個人は甚だ疑問です。
もし、それでうまくいったというのであれば、よほど管理会社との関係がうまくいっているか、あるいはそうやって中抜きされても利益が出るほどの超優良物件を持っていたということに過ぎないと思います。
「生殺与奪の権を他人に握らせるな！！」といういうのは有名な漫画のセリフですが、サブリース契約で不動産投資をするのはもしかしたら、不動産会社にあなたの生殺与奪の権を握られていませんか？
以上、不動産の一括借り上げが抱えるリスク。不動産投資の家賃保証・サブリースは無意味というお話でした。
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