保有している遊休地を有効活用する方法の一つとして月極駐車場やコインパーキングにして駐車場経営をするという方法があります。
駐車場経営というものは建物や設備がほとんど不要で土地さえあれば始められるという手軽さが魅力であるものの、税制面でのメリットがほとんど期待できないというデメリットもあります。
今回は不動産投資の一つとして駐車場経営をする長所や短所、注意点などをまとめていきます。
手軽に始められる駐車場経営
駐車場経営、最大の長所といえるのが初期費用の小ささです。タワーパーキングといった、建物を建てる駐車場を除き、月極駐車上ならアスファルト舗装程度、コインパーキングであっても高額な設備投資は不要で始めることができます。
駐車場の建設費用について、コンクリート舗装＋街灯などの設置で1台あたり10数万円程度といったくらいが目安です。コインパーキングの場合は1台あたり50万円～100万円くらいが相場になろうかと思います。
賃貸住宅への投資等（アパート経営等）と比較して経営自体が比較的容易であるほか、住宅と違って解約が用意（契約書で中途解約条項をつければ1カ月以上前の告知で解約可能）といった点がメリットとして挙げられます。
そのため、とりあえず遊休地を駐車場として運用しておき、後々はビルやアパートなどを建てるといったことも比較的容易に可能です。
また、コインパーキングの場合は、大手の駐車場運営業者が借り上げの形で2年契約程度で土地の借り上げを行ってくれるようなケースもあります。
この場合は初期費用等はすべて運営業者が負担し、土地オーナーには土地の地代が支払われるといった契約方法もあります。こうした方法を利用すれば、初期費用を大きく抑えることもできます。
駐車場経営に向いている土地と向いていない土地
駐車場経営は簡単だからといってどの土地でも向いているというわけではありません。やはり、向いている土地ではないと思ったような経営は難しいでしょう。
- 大通りに面しており、車の往来が多い
- 周囲に集客施設がある
- 周辺で路上駐車を多く見かける
- 周辺に車庫のないマンションが多くみられる
- 敷地から道路への移動がスムーズに可能
上記の条件を満たすとより駐車場経営に向いている土地であるといえるでしょう。
逆に上記条件のほとんどを満たせないという場合は駐車場に向いていない土地といえますので、土地活用として駐車場にするのはあまりお勧めできません。
駐車場のシェアリングサービスも登場
コインパーキングにするにはフラップなどの設備投資が必要になります。
そうした投資をせずに収益駐車場化するサービスもいくつか登場しています。akippaは空いている駐車場をシェアリングするというサービスとなっていて、ネット上で予約完結、支払いをするようになっているのでフラップやゲートなどの設備投資が不要となります。
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いつでもやめることができるという点も強みですね。空いている土地があるし、駐車場経営してみようかな？でもちょっと怖い。というかたはこうしたサービスでまずは需要を測ってみるというのも一つの手かと思います。
他の不動産投資と比較した駐車場経営の問題点
最大のネックは「税金関連」の問題が挙げられます。
まずは「固定資産税評価額の軽減措置がない」という点です。建物を建てる住宅用地と比較すると税額が3倍～6倍程度に跳ね上がってしまいます。
特に、駐車場経営に向く土地というのは比較的土地価格が高いエリアであることが多いため、税額も高くなりがちです。
また、建物等を建てないため、減価償却費の計上ができません。そのため収入に対する所得税の軽減も期待できません。
最後に相続税評価の軽減が期待できない。というのも問題です。遊休地の土地活用を検討されている方の中には将来の相続税対策を念頭においているかたも多いかと思いますが、相続税軽減を目的とする駐車場経営に魅力はありません。
ただし、相続税支払いのために土地を売るということを念頭においているようなケースではアパートやマンションといった建物より更地にしやすい駐車場が流動性が高いというメリットはあります。
新規に土地を買って駐車場経営をする場合
遊休地を土地活用の一環として行うというのは、周囲の環境等にもよりますが少ない費用で経営をスタートできるため一定の利回りが期待できる場合があります。更地にしておくのはもったいないですからね。
それとは異なり、駐車場に適した土地を新規に購入して駐車場として整備して経営するというのはどうでしょうか？
全額をキャッシュで買うというケースや、将来の転売やなんらかの形で利用することを前提とするケースを除くとあまりお勧めはできません。
駐車場経営の場合、その他の賃貸不動産経営よりもどうしても収益性が劣ります。
そのため、不動産ローンを組んで土地を購入して駐車場経営となると税金の支払いやローン返済を含めて考えると収益が見込みにくいです。
よほど、キャッシュに余裕がある、その土地を将来別の用途で使う目的があるといったケースでなければ新規に土地を取得して駐車場経営というのは少しリスクが高いと思われます。
遊休地があるなら利用価値もある駐車場経営
駐車場経営というのは、土地さえお持ちであれば比較的手軽に参入することができます。
車の利用者が減っているという状況であっても、郊外での月極駐車場、都心部でのコインパーキングには一定の需要があります。
結局のところ、稼働次第というところがあります。周囲の駐車場の状況も確認しながら、駐車場経営に乗り出すかどうかを考えましょう。
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