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低金利の住宅ローンに消費税増税前。2019年はマイホームの買い時か?

2019年8月の住宅ローン金利は前月よりさらに低下しました。

ほぼ歴史的安値水準が続いています。こうなってくると、今の金利が安いうちに住宅ローンを借りておこうと思う方も多いのではないでしょうか?

また、消費税も8%から10%に増税されます。

この消費税増税前と低金利の住宅ローンという状況がマイホームの買い時なのでしょうか?状況を分析していきたいと思います。

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借り換えローンなら迷わずに借り換えを検討するべき

住宅ローンの金利水準は2019年8月現在、金利は史上最低水準です。

たとえば、住宅ローンで人気の高い住信SBIネット銀行の住宅ローン金利は以下のようになっています。

  • 変動金利:0.457%
  • 5年固定:0.60%
  • 10年固定:0.66%
  • 35年固定:1.38%

参考:住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンの評判と口コミ

35年固定金利でも1%前半ということで、数年前、十年前と比較するとだいぶ安くなっています。

現在すでに住宅ローンを組んでおり、かつその金利が現在の金利と比較して1%以上安いというのであれば、借り換えローンの利用を検討しましょう。1%の差があればほとんどの場合で、借り換えによるローン費用圧縮効果が期待できます。

また、1%には至らないという場合あっても、残債が多い場合や返済期間が長い場合にはメリットが出る可能性があります。

ローン金利が安い今、なるべく安い金利で借り換えすることでローン費用(金利・利息)の支払いを大きく圧縮することができます。
参考:借り換えローンランキング

また、これ以上さらに大きく金利が下がるようなら再度借り換えをすればいいだけです。(とはいっても、今後これ以上の下値余地が大きくあるとは思えませんが。)
低くなっている住宅ローン金利を十分に活用して下さい。

 

新しくマイホームの購入を考えている方は急ぐ必要ある?

逆に、新しく住宅(マイホーム)の購入を検討されている方にとっては、金利が安い、消費税増税前だから、ということだけで飛びつくのはよろしくありません。。

  1. 消費税増税
  2. 住宅ローン金利が歴史的低金利

消費税増税前の駆け込み需要や住宅ローン金利低下は確実に消費者の財布の紐を緩くしており、急がなくては!という心理が働いています。

もちろん、こうした現状は、今のうちに買っておかないと損をする可能性が高いという点に同意できます。一方で、こうした状況は「皆が知っている」ということも考慮する必要があります。

不動産の価格というものはかなり曖昧です。特徴的に世の中に二つとないものであるため、周辺相場というものはあったとしても、価格は意外とマチマチです。

そうした中で、現状住宅購入に対する需要が増税・低金利といことにより一段と喚起されているはずです。一方で供給量はさほど多くありません。東日本大震災の復興需要ということもあって、不動産建材等の不足も懸念されている状況です。

外部環境によって需要が大きく喚起され、供給量が制限されるとどうなるか?当然ですが、価格は上昇しやすくなります。

つまり、現状で金利が安いから、消費税増税前にとって焦って住宅購入を決めてしまうと痛い目を見るかもしれません。

 

戸建て住宅の場合、消費税増税の影響は限定的

4000万円のマイホームを購入しようと考えている方に、8%から10%への2%の消費税増税だと80万円の負担増になるか?と言われるとそうでもありません。

マイホーム(一戸建て)の場合、土地+建物で構成されていますが、土地部分は消費税の非課税対象です(土地は消費されないので)。

そのため、土地2500万円+建物1500万円の場合、消費税増税の影響を受けるのは1500万円部分の建物部分のみとなります。

つまり、1500万円×2%=30万円の負担増にすぎません。4000万円の物件で考えれば、物件総額の0.75%です。

小さい金額というわけではもちろんありませんが、増税後の需要急減によって価格下落が起こり、それによってそれ以上の値下がりということも十二分に考えられます

分譲マンションの場合も同様ですが、分譲マンションの場合は土地の占める割合がかなり小さいので、一戸建てのケースより消費税増税の影響を受けやすくなります。

 

分譲マンションは消費税増税の影響は大きめ

一方で、分譲マンションの場合は物件価格に占める「土地価格」は戸建て住宅と比較して小さくなり、消費税増税の影響がそのまま乗っかってきます。

 

中古住宅の個人売買の場合はそもそも消費税は非課税

また、中古住宅の場合で個人間取引となる場合、そもそも消費税は課税対象ではありません。間で仲介する不動産会社の仲介手数料に対しては税金がかかりますが、物件に対しては消費税はかかりません。

増税後には税制の優遇があるので増税後のほうがメリットがあるケースも

消費税が10%へと引き上げられた後の住宅取得に対してメリットのある支援策が政策的に用意されています。

  1. 住宅ローン減税の控除期間が3年間延長
  2. すまい給付金が最大50万円となり対象者も拡充
  3. 新築で最大35万円、リフォームでも最大30万円のポイント制度
  4. 贈与税非課税枠が最大3000万円にまで拡大

これらが消費税増税後に利用可能となります。

 

外部環境に一喜一憂せず、ほしい物件をじっくり

外部環境に一喜一憂することなくほしい物件をじっくり探しましょう。もちろん、販売側は早く買ってほしいので、いかに外部環境が優れているか?そして、この良好な環境は長く続かないと押してくるものと思われます。

しかしながら、無理をすることなく、自分の収入や住宅購入資金。さらに当該物件が本当に欲しい物件なのかをしっかりと検討した上でマイホーム購入の決断をするようにしてください。

消費税増税に関して不動産(住宅)に関しては、政策的な支援策も大きいため、必ずしも増税後に大きく損をするということはないと考えられます。


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