UR賃貸住宅のメリット・デメリットとは？初期費用や割引制度、入居条件まで徹底解説

UR賃貸住宅は独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が運営している賃貸住宅です。大都市や地方都市などに賃貸住宅の供給と管理を行っています。昔でいう公団住宅で地方都市や大都市圏で働くサラリーマン向けに住宅を提供してきました。

どちらかというと少し高級感のあるハイグレードな賃貸マンションというイメージを持ってもらえるとよいかと思います。昔は募集時に申し込みが殺到したことから抽選方式となっていましたが、現在は先着順での募集となっています。

今回はそんなUR賃貸住宅でお部屋を借りる特徴やメリット、デメリット、注意点などを詳しくまとめていきたいと思います。

比較的高品質なハイグレード賃貸マンション

まずUR賃貸住宅は半分公的な物件となっていますが、物件は高品質な賃貸住宅が多い傾向にあります。UR賃貸はファミリー向けの住宅が多く、市場に出回っている民間の賃貸用の物件よりも設備等が充実していることが多いです。

分譲マンションほどではないですが、一般の賃貸住宅よりもやや余裕のある造りといった感じです。「公的な住宅だからとにかく安いのでは？」と考えている方向けとは言えませんが、民間の賃貸マンションと比較して品質の割には価格が抑えられているといった感覚に近いです。

礼金・仲介手数料・保証人・更新料が不要

UR賃貸住宅の最大の魅力は、契約時や更新時の費用負担が非常に軽いことです。一般の賃貸住宅では必要となる以下の費用が不要となっています。

礼金（大家に対して払う謝礼。家賃の1～3か月分など）
仲介手数料（家賃の半額～1か月程度。仲介業者に支払う）
更新料（契約更新の際に支払う手数料）
保証人（万が一の場合に頼む。頼めないときは保証会社を使う）
鍵交換費用（入居時に請求される1〜2万円程度の交換代）

一般の賃貸住宅において不動産屋で物件を探すと、仲介手数料がかかります。また、契約を結ぶときには礼金も必要です。最近は敷金返還訴訟などの影響もあって敷金を減らす代わりに返済義務がない礼金を多めにとるケースも増えています。

さらに、契約して2年ごとに家賃の0.5～1.0か月分くらいを更新料として支払わなければならない住宅も多いです。UR賃貸住宅はこれらの費用が掛からないのは大きなメリットです。

自動更新と任意加入の火災保険
UR賃貸は1年ごとに契約が自動更新されるため、面倒な更新手続き自体が不要という利便性があります。また、民間賃貸では事実上必須となっていることが多い火災保険の加入も任意となっており、初期費用をさらに節約することが可能です。

保証人不要なので保証会社を通す必要がない

賃貸住宅を借りるとき、民間の場合慣例的に連帯保証人を求めます。一般的には両親などが対象になりますが、高齢の場合などは保証能力なしということで審査を通らないケースもあります。そうした場合は、保証会社という民間のサービスを利用することになります。また管理会社によっては、最初から保証人ではなく保証会社の利用を求められるケースもあります。

この場合、保証会社に対して保証料という支払いを行う必要があります。これは1か月の家賃の30～100％程度が必要になります。また、更新時も初回ほどではありませんが、保証料の支払いが必要になります。UR賃貸は保証人が不要なため、こうした保証会社を通す必要もありません。

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めやす賃料で考えるとUR賃貸住宅はお得

このように、UR賃貸住宅は契約時や更新時に必要な諸費用がゼロになっています。民間の賃貸住宅と比較すると初期費用は大きく変わってきます。また、住んでいる期間でこうした諸費用を含めた家賃の考え方に「めやす賃料」というものがあります。

これは、毎月の家賃に加え、初期費用等を含めて考えてみるというものです。以下は一例として、UR賃貸は家賃8万円、一般住宅（民間賃貸）が7万円ということで、家賃だけで見れば一般住宅が1万円安い場合でも、2年間のトータル費用で考えたら逆転することもあるという例です。

	UR賃貸住宅	一般住宅
家賃（2年分）	8万円×24か月＝192万円	7万円×24か月＝168万円
共益費（2年分）	5000円×24か月＝12万円	5000円×24か月＝12万円
礼金	0円	14万円（2か月分）
仲介手数料	0円	7万円
保証料	0円	3.5万円（半月分）
更新料	0円	3.5万円（半月分）
2年間で必要な総賃料	204万円	208万円
月額賃料（めやす賃料）	8.5万円	8.67万円

このように、UR賃貸住宅は見た目の家賃がやや高く見えても、諸費用がかからない分、結果的には割安となる可能性があります。

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敷金は必要だけど普通に暮らしていれば返金される

ちなみに、UR賃貸住宅の場合、敷金は2か月分が必要になります。ただ、敷金については「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が適用され、基本的には普通に暮らしている分には多くが戻ってきます。

民間の場合も同様ですが、業者によっては修繕費などを過剰に借り手に請求するようなケースもあり問題となっています。UR賃貸住宅の場合は国のガイドラインに沿った適正な扱いをしてくれるので安心できます。

家賃の割引サービスも充実

諸費用がかからないUR賃貸住宅ですが、条件に合えばさらに家賃が安くなるさまざまな割引サービスが用意されています。

U35割（35歳以下限定。3年間の定期借家で家賃が割引）
近居割・近居割WIDE（親世帯（60歳以上）と子世帯（18歳以上）の2世帯が近くに住むと最大5%OFF。UR以外の民間賃貸住宅等との近居に適用される「近居割WIDE」もあります）
子育て割（新婚世帯（配偶者のいずれかが40歳未満の夫婦）や子育て世帯が対象。最大9年間・最大20%の家賃減額。※世帯月収合計25.9万円以下などの所得要件あり）
そのママ割（18歳未満の子を扶養、または妊娠中の方が対象。3年間の定期借家で家賃が割引）
URライト（3年の定期借家で家賃が割引）
LOVE得（入籍予定、または入籍から1年のカップルが対象で割引）

これらの制度を上手に利用すれば、毎月の固定費を大きく引き下げることができます。

UR賃貸住宅のデメリットと注意点

続いては、UR賃貸住宅でお部屋を借りるときのデメリットや注意点についても解説します。

いい物件の空きが少ない

現在は申し込み殺到による抽選ではなく先着順となっていますが、都心部のいい物件は空きがほとんど出ないですし、出てもすぐに埋まってしまいます。特に引っ越しの繁忙期といわれるシーズンは、希望の物件を探すのは難しいかもしれません。

築年数が古い物件も多い

URは全国にかなりの数の物件を保有していますが、中には築30〜50年といった古い物件も多く、最新のマンションと比較すると設備の古さがデメリットとして挙げられます。最近はIKEAとコラボしてフルリノベーションをした綺麗な物件なども登場していますが、物件ごとの差が大きいため、内見時の確認が重要です。

所得制限があり、収入基準を満たさないと入居できない

UR賃貸住宅には明確な所得制限があります。「公団というと一定以上の所得がある人は入れないのでは？」と思われるかもしれませんが、その逆で、一定以上の所得がないと入居できない仕組みになっています。

UR賃貸住宅の申込基準【世帯申込の場合】
申込本人の毎月の平均収入額が基準月収額（家賃の4倍または 33万円。ただし家賃の額が20万円を超える住宅については40万円固定）以上である方、または貯蓄額が基準貯蓄額（家賃の100倍）以上ある方。

【単身申込の場合】
家賃62,500円未満の場合：家賃の4倍以上
家賃62,500円以上〜20万円未満の場合：25万円以上
家賃20万円以上の場合：40万円以上

例えば、世帯で10万円の家賃の物件を借りるなら、家賃の4倍の40万円または33万円となるため、33万円以上の月収額が必要となります。貯金で証明する場合は、家賃の100倍なので1000万円が必要になります。

この収入額は額面年収を12ヶ月で割って計算します。月給は30万円でも、年間にボーナス（賞与）が3か月分出ているケースであれば、年収450万円÷12＝37.5万円となり、基準を満たしていることになります。

※ここでの収入は額面年収となります。詳しくは以下の記事もご参照ください。

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近隣トラブルへの対応体制について

近隣トラブルというのはURに限ったことではなく、どのような場所でも起こり得るものです。

URでは「管理サービス事務所での当事者対話を行い、それでも解決しない場合は住まいセンターが直接対応する」という明確なエスカレーション体制が存在します。しかし、一般の賃貸住宅（大家や管理会社が資産価値を守るために素早く積極介入するケース）と比較すると、公的な機関という特性上、対応の積極性がマイルドに感じられる面があるかもしれません。

また、UR賃貸は自治会やコミュニティサロン、買い物支援・車いす補助などの高齢者向け生活支援相談サービスが充実しており、高齢者にとって暮らしやすい環境が整っています。そのため、長く住んでいる高齢者の方が多く、長期居住者の中でコミュニティが構築されている傾向があります。さらに子育て世帯向けの割引や支援もあるため、赤ちゃんを含むファミリー層も多くなっています。

多様な世代が暮らす豊かなコミュニティである反面、ご近所付き合いや子どもの生活音が気になるという方は、物件選びの際に周辺環境をよく確認することをおすすめします。

以上、UR賃貸住宅のメリットとデメリットについてまとめました。初期費用の安さや更新のしやすさなどを考慮し、自分のライフスタイルに合った物件探しに役立ててください。