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相続税対策に不動産投資を使う時の注意点・リスク

give2015年から相続税が増税されることが決まり、相続税対策のための相続財産の圧縮を目的とした不動産投資に対する注目が集まっています。なぜ相続税の節税に不動産投資がよいのかというと、不動産は課税評価額が現金よりも小さいためです。こうした節税メリットは確かにありますが、当然「投資」である以上、リスクも存在ます。今回は相続税対策・節税目的で不動産投資をするメリット、デメリットをまとめます。

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不動産投資で相続税節税ができるしくみ

まず、なぜ不動産投資が相続税節税につながるのかをまとめます。
現金預金や株式などの相続財産はすべて時価評価されるため、ほぼ全額が相続財産となります。

一方で不動産投資をした場合、たとえば賃貸物件に投資をすると土地や建物の評価額は購入時よりも低く評価されます。
おおよそですが、土地なら7-8割程度、建物なら3-7割程度という形になります。
その割り引かれている部分が相続財産とならないわけですから、その分が相続税節税となるわけです。

仮に2億円の土地付の建物を購入して、相続税評価額が1億円になったとします。相続税率を30%とすると現金で残す場合よりも3000万円も相続税を節税できる計算となります。

上は大きな金額を出していますが、2015年以降は相続税の基礎控除額が3000万円+600万円×法定相続人数へと変更されます(従来までは5000万円+1000万円×法定相続人数)。
これによって、相続税が発生する可能性が高くなり、上記のような高額の不動産投資ではなくても数千万円程度の不動産投資をするという方が増えているそうです。
現に、大手ハウスメーカーにおける賃貸住宅の受注件数は前年比大幅増となっているということです。

また、当然ですが、不動産投資をしてその物件を誰かに貸すわけですから、その間の賃料収入というのも見込むことができるわけです。相続対策に加えて、賃料収入という不労所得を得られる計画なわけです。

 

相続対策で不動産投資をするリスク

相続対策で不動産投資をする際のリスクを考えてみましょう。実際に相続対策として購入した物件によって生活が苦しくなったという人も少なからず存在しています。

空室リスク

賃貸に出している物件が空室になることがあります。当然ですが、その間は賃料収入を得ることはできません。現金で投資した場合はまだいいですが、ローンを組んで返済している場合には返済額が賃料を上回ると手出しが発生することになります。
大手不動産会社では「30年一括借り上げ」のようなサービスをしている場合もありますが、こちらは「30年一括借り上げが抱えるリスク」でも説明していますが、途中で賃料が下げられるなどのリスクもあります。

 

資産価値が下落するリスク

節税対策で不動産投資をしても、その投資した不動産の価値が下がってしまっては意味がありません。2億円で投資して1億円の相続評価になった時、その物件価値(売却可能価格)が大幅に下落した場合には相続税節税の効果が無駄になる可能性もあります。

仮に物件評価額が1億円を切るようだと相続税の節税効果よりも損失の方が大きくなってしまいます。

賃貸物件を管理する手間

また、購入した賃貸物件は「管理」する必要があります。業者に任せるという方法もありますが、その場合は管理料などの手数料がとられることになるので収益性が悪化します。
また、管理会社に任せても、複数の物件を保有するなどして管理会社が別々になってしまうと管理会社の管理のための手間もかかってしまいます。

 

ローンを組むことによるリスク

相続対策として不動産投資をする場合、節税効果を高めるためにローン(不動産ローン)を組んで物件を買うケースが多いです。こうした投資用ローンの多くは変動金利タイプとなっていますので、金利上昇による返済額上昇のリスクが伴います。
(参考:金利リスク(金利変動リスク)とは

仮に2億のローンを組んだ場合、金利が1%上昇することで総返済額に2000万円以上の差が生じることとなってしまいます(20年ローンの場合)。
こうした点でも相続税節税による効果は大きく損なわれてしまいます。

 

さいごに、節税目的だけではお勧めしない

不動産投資においては収益性や長期的な運用を目的とするべきで、節税だけを目的に不動産投資をするにはリスクが大きすぎます。一つの投資としてしっかりとした収益見積もり、それに加えて不動産と付き合っていくという覚悟も必要となります。

十分な老後資金があり、賃貸需要が見込める土地を保有しているというような状況であれば、節税メリットも大きいと思われますが、新規に土地を購入したり、賃貸需要がさほど高くない保有土地にアパートなどを建築するのはリスクの方が大きいと考えます。

関連:相続税対策としての生命保険活用のメリットと注意点

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