長期固定（35年）の住宅ローンとして人気のフラット35には、一定の条件を満たした住宅が利用できるフラット35Sという仕組みがあります。
省エネルギー性、耐震性などの質が高い住宅を取得する際に、当初10年間（5年間）の金利をフラット35の金利よりも引き下げることができます。
金額が大きな住宅ローンだからこそ、コンマ数％の金利引き下げでもその効果は大きなものとなります。
一定の予算の範囲内で実施されている優遇金利制度となっているので、期限内かつ予算が枯渇する前の申し込みである必要があります。フラット35の利用を考えているのであれば、一度は検討したいローンとなっています。
今回はそんなフラット35Sの仕組みや使い方、利用上の注意点などをまとめていきます。
フラット35Sとは何か？
そもそも、フラット35というのは「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」がタッグを組んで提供している半官半民的な住宅ローンです。
証券化（セキュリタイゼーション）という仕組みで作られているローンなのですが、35年の長期固定金利が利用できる住宅ローンです。
そもそもフラット35のローンを利用すること自体が、建築基準法よりレベルの高い技術基準レベルが求められますが、フラット35Sはそれ以上のレベルが求められることになります。
ただ、基準を満たすことができれば、5年間、ないしは10年間の金利引き下げという直接的なメリットを享受できます。
特にローン残高が大きい初期にわずかとは言え、金利優遇を受けることができれば、金利額が大きい分、大きな金利節減につながります。
フラット35Sの適用を受けるには？
フラット35Sの対象となるには購入予定の不動産（住宅）が一定の住宅性能を満たしている必要があります。
- 省エネルギー性に優れた住宅
- バリアフリー性に優れた住宅
- 耐震性に優れた住宅
- 耐久性・可変性に優れた住宅
となっています。
フラット35S（A）とフラット35S（B）
2020年3月までのフラット35Sには金利優遇として二段階のレベルがあります。フラット35S（A）とフラット35S（B）です。
金利優遇はフラット35S（A）は10年間0.25％の金利引き下げで、フラット35S（B）は5年間0.25%の金利引き下げとなっています。
Aのほうが金利引き下げ期間が長くなっていることからわかるように優遇幅は大きくなっています。一方で求められるレベルも高くなっています。
購入する住宅がフラット35Sの対象かどうかの確認方法
融資実行手続き前までに適合証明書が必要になります。
技術的な内容について素人判断するのは難しいですので、購入予定の住宅がフラット35Sに適合するかどうかは売り主、工事請負業者や販売代理店に確認してください。
フラット35Sにデメリット、注意点はある？
フラット35Sを利用すること自体にデメリットはありません。むしろ利用できるのであれば積極的に利用したい制度です。
ただし、以下のような利用上の注意点があります。
- フラット35Sの条件を満たすために建築費用が高額になる
- 予算が決まっているので、場合によっては利用できない
フラット35Sの条件を満たすために建築費用が高額になる
もとからフラット35Sの適合物件を購入する前提であれば問題はありませんが、マイホームを建築する場合に、あえてフラット35Sに適合するように建築しようとすると、建築費用が高額になります。
特にフラット35S (A)に適合させようとすると結構な金額UPになると思います。それが必要であればよいのですが、金利優遇のためだけに適合させようとすると、無駄になってしまうこともあります。
予算が決まっているので、場合によっては利用できない
フラット35Sには年間予算があります。予算切れとなってしまった場合にはフラット35Sは使えずに、通常のフラット35の利用となってしまいます。
予算は年度（4月～3月末）となっているので、そのあたりは気を付けておきたいところです。
特に、フラット35Sに適合させるために建築費UPが予想される人は注意が必要ということになりますね。
フラット35Sを上手に活用しよう
フラット35自体が長期固定金利で金利変動リスクなしに住宅ローンを利用できるという優れたローンとなっています。
特に、昨今のような超低金利時代だからこそ、金利を固定化するメリットは大きいと考えられます。
ハイグレードな住宅購入を検討しているなら、フラット35Sを瀬局活用していきましょう。
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