マイホームを住宅ローンを使って購入するとき、その購入時の契約に『住宅ローン特約』という特約を付けるのが一般的です。これは住宅ローンの審査に通らなかった場合は、売買契約を無効にするという特約事項です。
これは、不動産の購入というのが「売買契約→ローン申し込み」という流れになるためで、買う契約を結んだけど審査に通らなかった……お金どうしよう……。ということにならないようにするためのもので、買主を守るための特約です。
ただ、この住宅ローン特約は契約書の書き方ひとつで、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。今回はそんなマイホーム購入時の住宅ローン特約の注意点について紹介していきます。
住宅ローン特約とは何か？
住宅ローン特約とは不動産の売買契約を締結した後であっても、契約書に記載した住宅ローンの審査が通らない場合には、契約を“無償で白紙化”できるようにした規定です。
この規定がない場合、売買契約を結んだあとの買主都合による契約解除として違約金や賠償金などを売り主から請求されることになります。
そのため、住宅ローンを組んでマイホーム・不動産を購入する場合、買主はこうした住宅ローン特約（ローン特約・融資特約とも）は必須といえる項目となっています。
一方で、このローン特約は実は、書き方次第で思わぬ落とし穴となることもあります。
住宅ローン特約の問題点と注意点
住宅ローン特約はローンが付かない場合に売買契約を無条件白紙撤回できる特約です。
一般に、住宅ローン特約では以下のような項目を記入します。
- 申込金融機関
- 融資金額、金利、借り入れ期間
- 融資承認までの期間
- 融資が承認されなかった場合の対応策
上記の項目が空欄だったり、あいまいだったりする場合は注意が必要です。
申込金融機関はできるだけ具体的に記載
たとえば、住宅購入時点ではどの銀行に申し込みをするかを決めていないケースもあるかもしれません。ただ、ここは絶対に空欄にしてはいけません。
また、「金融機関」という表記である場合、銀行がダメでも、ノンバンクなどに申込をしてくださいと言われるケースがあります。この場合、銀行よりもはるかに高い金利でお金を借りなければならないケースもあります。
「銀行等」としている場合は、希望の銀行がダメでも、別の銀行に申し込みをする必要があるということになります。
融資金額は他にアテがあっても総額を書いておく
この他、たとえば融資金額などは必要金額を記載しておきましょう。両親などから借りられる予定があるなど見込みがあったとしても、それが仮にダメになった時でも銀行から借りられるようにしておかないと、困ります。
たとえば、3000万円を銀行、1000万円を両親からの援助というように考えていたけど、両親がなんらかの事情でお金が出せない、でも銀行は3000万円はOKだけど4000万円はダメというケース。
こうした場合は悲劇です。ローン特約には3000万円と書いてあれば、特約をたてに白紙撤回はできません。1000万円をなんとか別で用意するか違約金をはらうことになります。
自動解除としておく方が安心
住宅ローン特約は一般に、以下の2タイプがあります。
- 期限までに融資が得られなかったら自動的に白紙解除
- ローン審査がダメだったら所定の期間内に買主が申し出ることで白紙解除
買主側からすると、融資が受けられなかった場合には契約が自動的に白紙解除となる（1）のパターンの方が有利です。（2）のパターンだとこちらがその解除を期限までに主張しなければ特約は無効になります。
認識のずれは買主、売主ともに不幸なので、住宅ローン特約のタイプが（1）にあたるのか（2）にあたるのかを共有しておくべきでしょう。
白紙撤回で仲介手数料の半金は戻ってくる？戻ってこない？
不動産仲介業者は売買契約の際に仲介手数料の半金を支払うのが慣例です。
ただ、万が一、融資が受けられず白紙撤回となって場合、この半金の扱いはどうなるでしょうか？手付金は戻ってきますが、仲介手数料については戻ってこないケースがあります。
この辺りは、業者がどう対応するかという点については仲介業者に提出する取引承諾書に記載があるはずなので、確認しましょう。仲介手数料はローン特約によって白紙撤回された場合も戻さないという場合は、交渉して全額返金するという内容にしておいてもらうと安心です。
不動産会社が“あえて”不利なローン特約を設定するケースも
不動産会社は、売買が成立することによることで利益が得られます。
ローン特約によって白紙撤回されたら、これまでの仕事が無駄になってしまいます。なので、本来こちらの味方であるはずの買主側の不動産仲介業者も、あえて住宅ローン特約が適用されないように、解約できないようなローン特約を組むケースもゼロとは言えません。
上記のように項目欄を空欄にしておくなどして、住宅ローン特約を適用できないように“あえて”特約を組むケースもあるかもしれません。
一方、ローン特約を盾に不誠実な白紙撤回は無効になることも
それとは逆に、買主側が「やっぱり買いたくなくなった……」という自己都合によって契約を解除するために住宅ローン特約を悪用するのは認められません。
融資特約があったとしても、「融資が受けられなかった」という理由だけで解除できるわけではありません。買主も融資契約成立のために誠実に努力する義務があり、実際に判例もあります。
たとえば、必要書類を提出しなかった、銀行の審査に対して誠実に対応しなかった、無理な要求をしたといったことが挙げられます。
こうした場合は、ローンが通らなくても住宅ローン特約による白紙撤回とならない可能性があります。
住宅ローン特約・融資特約は不動産売買においてトラブルとなりやすい部分です。
契約が白紙撤回なのか、こちらの都合による解除なのかで、手付金や仲介手数料の返還などで大きな違いがあります。
多くの方は不動産を何度も売買するという事は無いでしょう。住宅ローン特約というものがある、そしてローンに通らなければ解約できるという認識はあっても、その条件等まで詳しく知っている人はいないでしょう。
少しでも疑問に思うことがあれば、遠慮なく業者に尋ねるべきですし、一つ一つ確認しておきましょう。
