2020年4月に民法第611条が改正され、賃貸物件の設備故障に伴う家賃減額に関するルールが変更されました。これにより、設備故障が発生した際に入居者の権利や対応方法について知っておくべきポイントがいくつかあります。本記事では、入居者が押さえておくべき重要なポイントを詳しく解説します。
改正民法第611条の概要
2020年4月の民法改正により、賃貸物件の一部が使用できなくなった場合の賃料減額に関するルールが変更されました。主な変更点は以下の通りです。
- 「減額を請求することができる」から「減額される」へ
従来のルールでは、入居者が賃料減額を請求しなければ減額されませんでしたが、改正後は請求がなくても自動的に賃料が減額されることになりました。 - 減額理由の拡大
「滅失」だけでなく、「滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合」にも賃料減額が適用されるようになりました。これにより、設備故障などで賃借物の一部が使用できなくなった場合にも対応できるようになりました。
賃料減額の対象となる可能性があるのは、以下のような状況です。
- 電気、ガス、水道が使えない場合
- お風呂が使えない場合
- エアコンが故障している場合
- トイレが使用不可の場合
ただし、入居者の過失や善管注意義務違反による不具合・故障は賃料減額の対象外となります。たとえば、自分がトイレを詰まらせてしまった場合などは対象になりません。
ただ、トイレのつまりなどについては賃貸住宅の火災保険で費用がカバーされる可能性があります。
家賃減額の面積日数と減額割合
賃料減額の割合や期間は、「賃料減額ガイドライン」に基づいて決定されることが多いです。このガイドラインは、賃貸物件の設備故障や不具合が発生した際の賃料減額の目安を示しています。以下は主な設備の減額割合と免責日数です。
A群（主要設備）
- 電気が使用できない場合: 減額割合 40%、免責日数 2日
- 水が使用できない場合: 減額割合 30%、免責日数 2日
- ガスが使用できない場合: 減額割合 10%、免責日数 3日
B群（その他の設備）
- トイレが使用できない場合: 減額割合 20%、免責日数 1日
- お風呂が使用できない場合: 減額割合 10%、免責日数 3日
- エアコンが動作しない場合: 減額 5,000円（1ヶ月あたり）、免責日数 3日
- テレビなどの通信設備が使用できない場合: 減額割合 10%、免責日数 3日
- 雨漏りなどによる利用制限がある場合: 減額割合 5～50%（状況に応じて）、免責日数 7日
減額の算出は日割り計算で行われ、免責日数とは代替手段の準備や修理業務の準備にかかる時間を考慮し、賃料減額の計算に含まない日数を指します。
ちなみに、自分で設置したテレビが映らないという話ではないですよ。家の設備的な不具合によってテレビが映らないというケースです。※マンションのアンテナが破損したなどです。
これらの故障や不具合が発生をしたらすぐに大家（管理会社）に連絡を
設備の故障や不具合を発見した場合、速やかに大家さんや管理会社に連絡することが重要です。通知が遅れると、減額の対象期間が短くなる可能性があります。
修繕義務と費用負担
原則として、設備の修繕は大家さんの義務です。ただし、入居者の故意や過失による故障の場合は、入居者が修繕費用を負担する必要があります。
民法第611条による家賃減額を引をき合いに出すと修理が早くなる可能性も
修理をお願いしても修理に時間がかかる……といった対応をされた場合、「では、民法第611条により家賃減額をお願いしますね」と伝えたところ、すぐに修理に来た。みたいな話がSNSなどでも発信されています。
こういうことを知っておくだけでも大きな違いになるかと思います。
- 設備の不具合を発見したら、すぐに大家さんや管理会社に連絡する。
- 不具合の状況や影響を具体的に説明し、記録を残す。
- 修繕の進捗状況を確認し、必要に応じて賃料減額について相談する。
- 大家さんの対応が遅い場合は、賃料減額の可能性について伝える。
- 減額の割合や期間について、「賃料減額ガイドライン」を参考に協議する。
- 必要に応じて、代替手段（銭湯の利用など）の提供や費用負担について相談する。
- 合意した内容を書面で残し、後のトラブル防止に努める。
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