賃貸住宅の更新料の意味は？更新料は法的に支払う必要があるのか？

賃貸マンションや賃貸アパートの契約において2年程度の契約更新の際に“更新料”を請求されたという経験がある方もいらっしゃるかと思います。この更新料の支払いについて悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

この更新料とはいったいどんな費用なのでしょうか？また、本当に払わなくてはいけない費用なのでしょうか？今回はそんな賃貸物件の更新料の仕組みや相場、支払い義務などについて調査してまとめてみました。

更新料とは何か？

一般には賃貸物件において2年程度の更新ごとに大家さん（管理会社）に対して支払う費用です。

更新料は、契約を更新して再度（2年間）住むのためにかかる費用となります。なので、更新をせずに引越しをする（解約する）というのであれば支払う必要はありません。

ただし、更新料を支払ったけど、その後3か月で退去することになったという場合であっても、通常は返還されないようになっています。そのため、更新料を払いたくないのであれば、前もって引越しを計画しておくという手段があます。

 

更新料は地域性が大きい

この更新料の有無は地域差が大きく、かなり古いデータしかないのですが、国土交通省が平成19年に行った民間賃貸住宅にかかる実態調査によると、全国で最も更新料が設定されているのが、神奈川県（90.1％）で関東エリアは千葉県（82.9％）、東京都（65％）と高いです。

また、京都府（55.1％）に対して大阪府・兵庫県（0％）、広島（19.1％）といったように大阪以西は低くなっています。

 

更新料を設定している理由

また、同調査では、更新料を徴収する主な理由も調査しています。複数回答で、その他を除く理由は以下の通りです。

1. 一時金収入として見込んでいる
2. 長年の慣習
3. 家賃が低い分の収入を確保
4. 損耗を補修するための財源
5. 一時金を払えない人は不安
6. 大規模修繕を行うための財源
7. 立ち退き料支払いのための備え

 

そもそも更新料って法的に有効なの？払わない選択は？

賃貸住宅をめぐる更新料の正否については裁判になっており、最高裁判決も出ております。

更新料は、一般に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものであり、更新料の支払いにおよそ経済合理性がないということはできない。

更新料条項は、更新料の額が、賃料の額、賃貸借契約が更新される期間に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものには当たらないと解するのが相当である。

というわけで、不当に高額であるといったことがない限りは、契約書に定められている更新料の支払いを拒むのは難しそうです。

 

更新料の相場はいくら？

更新料の相場はおおよそですが、賃料の1か月～2か月程度としていることが多いようです。前述のように、更新料をめぐっては裁判も行われています。ただ、その判例において、2か月程度は無効とは言えないという判断を行っています。

そのため、更新料が半年などといったように高額になっている場合は争う余地もあるでしょう。

 

更新料なしの物件を最初から探しておく手もある

更新料の設定は前述のように地域差があります。神奈川県は90％もの物件で更新料の設定があるようなので、更新料なしで物件を探すのは困難でしょう。一方でその他の地域は更新料の設定割合はさほど高くない地域もあります。

ただ、物件探しにおいては更新料のありなしだけでなく、賃料や共益費などを含めたトータルの費用を考えるべきです。賃貸におけるトータルの費用を、分かりやすく表示したものに「めやす賃料」というものがります。

これは、その物件に4年間住んだ時にかかる総トータルのコストを1ヶ月分に換算し直したものです。トータルの家賃を知るにはよい目安となります。

 

更新料の支払いと同じ時期に支払うことになる費用

ちなみに、更新料は一般に2年ごとに発生するようになっていることが多いのですが、その2年ごとというタイミングで発生する賃貸住宅にかかる費用は別にもあります。

• 更新事務手数料
• 保証料
• 火災保険料

 

更新事務手数料（更新手数料）

更新料はその物件の大家さんに入るお金ですが、そのための手続きは不動産管理会社に依頼していることが多く、その事務手続きのための費用になります。更新手数料については大家さんが負担しているケースもありますが、入居者負担としている場合もあります。

なぜ入居者負担なのか？という疑問もありますが、契約書にかかれており納得している場合は拒絶するのは難しいでしょう。

 

保証料

賃貸契約の際に連帯保証人を用意できずに、保証会社を利用した場合、そちらの更新も必要になります。保証会社は、入居者が家賃の滞納を行った場合などに、大家さんに対してその家賃を保証（立替）を行う会社です。

入居時に家賃保証会社を保証人（連帯保証人）としている場合は、こちらの更新料も必要になります。

 

火災保険料

火災保険（賃貸用）は、入居者が万が一、失火等を起こした場合のための保険です。入居時は初期費用として徴収されていることが多いですが、賃貸の更新時期には損害保険会社に対して、入居者が直接支払いをする必要があります。

なお、賃貸住宅における火災保険（総合保険）は、火災という重大な被害以外にも、トイレのつまり、事故で物件の設備を壊してしまった際なども補償されます。

かなり広範囲に補償されるので、加入しておくことをお勧めします。なお、大家が指定する保険に加入する必要はなく、自分自身で保険会社を見つけても構いません。

 

まとめ、更新料を払わないという選択は難しい。事前に資金繰りを

• 更新料の支払いは基本的に免れられない
• 賃料の1～2か月分なら支払い義務はある
• 更新前に引っ越しをすれば更新料は不要
• 更新料以外にも契約更新時にかかる費用がある

というわけで、賃貸住宅の更新料についてまとめてみました。払わない（払わなくていい）ということはないので、今後も今住んでいる物件から退去しないなら素直に払うほかないですね。

一方で、引っ越しの予定があるのであれば、更新料が発生する前までに計画的に引越しを計画しておきましょう。