事故物件（じこぶっけん）という言葉を聞いたことがある方は多いかもしれません。引っ越しをする予定のお部屋が事故物件だった場合、あるいは引越し後にその賃貸マンションやアパートが事故物件だったということが分かった場合、私たちにできることはあるのでしょうか？
今回は賃貸住宅における事故物件・心理的瑕疵の関係と、その告知義務や契約の有用性、あるいは事故物件と家賃の関係といったように、家を新しく借りる人が知っておきたい事故物件についての情報をまとめていきます。
事故物件とは何か？心理的瑕疵とは？
瑕疵（かし）というのは、本来あるべきものが備わっていないこと、何らかの欠点、欠陥があることを言います。
たとえば住んでいる部屋で「雨漏りがする」というのは居住をするうえでの物理的瑕疵です。
一方で、心理的瑕疵というのは、広義にはその物件に居住することで心理的な嫌悪感や気持ちよく住むうえでの問題があることを意味します。たとえば、以下のようなものが挙げられます。
- 近隣に墓地などの嫌悪施設がある
- 近隣に暴力団事務所など反社会勢力の施設・構成員住居がある
- 近隣に産業廃棄物施設やごみ処理施設がある
- 幽霊が出るなどの噂が近隣で広がっている
- 前居住者が事件や事故で死亡した事実がある
- 前居住者が自殺や孤独死、災害等で死亡した事実がある
いわゆる事故物件というのは心理的瑕疵項目のうちでも“前居住者の死亡”に絡む物件を指します。感じ方は人それぞれかと思いますが、誰かが死んだ部屋に好んで住みたいと思う人は少ないはずです。
事故物件には“告知義務”がある
告知義務というのは、賃貸住宅を借りるときに借り手に対して告知が義務付けられている項目です。宅地建物取引業法の重要事項説明においては、心理的瑕疵について告知すべき項目であるとされています。
そのため、事故物件は基本的には賃貸契約を行う前にその旨が告知される必要があります。
事故物件は家賃が安い？
事故物件として告知義務がある住宅は、訳あり物件などと呼ばれることもあり、そうでない物件と比較して家賃等が抑えられているケースがすくなくありません。周辺相場よりも極端に安いアパートやマンションは事故物件である可能性があります。
また、そうした心理的瑕疵物件については家賃交渉の余地も大きくなります。
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事故物件の情報がわかる“大島てる”
インターネットで事故物件を調べる方法として代表的なサイトに『大島てる』というサイトがあります。全国の事故物件情報と内容が書き込まれているサイトです。
参考：大島てる（公式）
あくまでも、民間によって運営されているサイトなのですべての情報が100%真実であるかの担保はできませんが、事故物件データベースサイトとして多くの方に知られている存在です。
住んだ後で、自分の部屋が事故物件だと知った場合はどうすればいい？
前述のように事故物件は告知義務があります。
こうしたケースでは、告知義務違反を問うことができます。後からその事実を知ったのであれば物件を仲介した不動産業者や大家さんに対してクレームを入れることができます。
引越しのための諸費用や、部屋の契約にかかった費用は請求できそうです。また、住み続けたい場合であれば家賃の減額なども交渉可能でしょう。ただし、交渉に応じない場合もあり、その場合は裁判・訴訟も視野に入れて動く必要があります。
事故物件の定義は明確ではない
一方で、事故物件の定義はそもそも明確になっていません。国土交通省などの監督官庁によるガイドラインもありません。そのため、事故物件を明確に定義することはできず、過去の判例をもとにケースバイケースで判断されます。
- 殺人事件があった
- 自殺があった
- 自然死・病死などで亡くなった方がいる
まず、（1）～（2）は多くの事故物件とみなされますが、（3）については事故物件とはみなされないケースもあります。孤独死などで発見にまで時間がかかった場合などは事故物件とみなされる可能性が高い一方で、家族に看取られて死亡したケースなどは事故物件になりません。
また、こうした事件があってから実際にどの程度の期間を告知しなければならないのかも微妙です。このあたりは、事件後に住んだ人の有無、事件からの経過年数なども複合的に絡みます。不動産業者・大家さんによっては事件後、二人目以降の入居者には告知する義務はないとしている事業者も多いです。
個別のケースについて、事故物件となるか、そうでないかについて話し合いで解決できない場合は裁判を通じて判断してもらうことになります。
気になる場合は事前に不動産屋に言っておくとよい
前述のように、事故物件の定義は明確ではありません。
不動産業者・大家さんサイドからすれば事故物件であることを告知すれば家賃は下げなければならないし、入居者はつきにくいし、ということで、自分たちに都合よく事故物件を解釈して、告知しない事業者も少なくありません。
そのため、そうした事故物件について気になる方は事故物件に住むこと前述の「大島てる」を利用して情報を収集するのは一つです。
また、アパートやマンション探しをするに仲介してくれる事業者に「事故物件であることを人一倍気にしている」ということを強めに言っておくのも有効かもしれません。仲介業者も、そこまで言うお客さんに、そうした物件を勧めることは、後々のトラブルを考えるとないはずです。
