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住宅ローンの「つなぎ融資」と「分割融資」の比較

lona住宅購入、特に注文住宅の購入の場合にはお金が必要となるタイミングが建物竣工前となるため、住宅ローン(本融資)以外に、資金調達を考える必要があります。そこで使えるものに「つなぎ融資」と「分割融資」があります。今回はこれらの違いとどちらをどのように活用するべきなのか?という点を分かりやすくまとめていきます。ちなみに、分譲マンション、建売住宅など引き渡し時にお金が必要という場合にはこうした融資は不要です。

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注文住宅の竣工前に必要なお金

注文住宅を建てる場合、「土地購入」「建築着工」「上棟」「建築竣工」という4つのタイミングでまとまったお金が必要になります。それぞれのタイミングでそれなりにまとまったお金が必要となります。

一方で一般的に住宅ローンの本融資がなされるのは最後の建物竣工時(引き渡し時)です。つまり、「土地購入」「着工」「上棟」というタイミングで必要になるお金は住宅ローンでは対応できず、別の形で工面する必要があるわけです。

その方法として代表的なのが「つなぎ融資」と「住宅ローンの分割融資(分割実行)」という二つの方法があります。それぞれ一長一短があります。今回はこれらの融資の特徴や利用方法、選び方などをまとめていきたいと思います。

つなぎ融資とは?

つなぎ融資は住宅ローンの融資実行がされるまでの間の「つなぎ」として利用する融資です。住宅ローンを利用する銀行が貸す場合のほか、銀行以外(ノンバンク)でも利用できます。
つなぎ融資は住宅ローン契約とは「別」にローンを組むことになるのでつなぎ融資のための手数料、金利などがかかります。金利も住宅ローンと比べると高額です。

金利が安いネットバンク系住宅ローンや長期固定金利のフラット35は基本的に竣工時の一括融資となるため、他で資金を工面できない場合、つなぎ融資が必要となります。

分割融資とは?

分割融資は、住宅ローン申込時に融資総額を決めて分割して融資を受けることになります。契約自体は住宅ローン(本契約)の一部となります。そのため金利は住宅ローン金利が適用されつなぎ融資と比較して低金利で融資を受けることができます。
しかし、融資を受けるタイミングで抵当権の設定が必要となります。家が経っていない状態で設定を行うので住宅購入時の優遇を受けられません。そのため、登記費用が高額となってしまうのがデメリットです。

また、銀行によって異なりますが、分割融資ができる回数は2回(土地購入時と建物竣工)とされているケースが多く、「着工」「上棟」の際のお金は別で確保しなければならないというケースもあるので注意が必要です。

つなぎ融資と分割融資の比較

まず、どちらがお得か?というのは一概には言えません。特徴を簡単にまとめると下記のようになります。

つなぎ融資
・自由度が高い。融資は柔軟。
・融資にかかる手数料などは本融資と別にかか
・金利は高め
・本融資の実行金利はその時にならないとわからない。

分割融資(分割実行)
・金利は住宅ローンと同様、実行金利を当初に確定できる
・自由度は低い、銀行ごとに決まりがある
・融資の実行のたび(契約の都度)融資手数料等が発生する

こんな感じです。実際のところ、つなぎ融資は金利が高めに設定されていますが、手数料や登記費用などを考えると実際にはさほど差がでないというケースも多々あります。

選択する際はそれぞれの融資手数料や登記費用、金利などをしっかりと算出して決めるようにしましょう。つなぎ融資にしても分割融資にしてもいずれのケースでも高額なお金を借りることになるので、その手数料・金利ともにバカになりません。

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