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注文住宅の分割融資、つなぎ融資はどちらが有利?住宅ローンのしミューレション

lona住宅購入、特に注文住宅の購入の場合、お金が必要となるタイミングが建物竣工前となります。一方で住宅ローンは建物完成時に一括して振り込まれるのが原則となっています。

そのため、注文住宅を建てる場合、完成前にかかる諸費用について自分で手当をするか、どこからか融資を受けて対応する必要があります。

その融資として本融資(住宅ローン)の前に利用されるのが「つなぎ融資」と「分割融資」です。この二つ、本融資前に利用するローンとなりますが、返済方法や金利、手数料などの性質が異なります。

注文住宅建築の資金スケジュールともに、つなぎ融資と分割融資の違いとメリット、デメリットを理解しておきましょう。ちなみに、分譲マンション、建売住宅など引き渡し時にお金が必要という場合にはこうした融資は不要です。

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注文住宅の竣工前に必要なお金

注文住宅を建てる場合、「土地購入」「建築着工」「上棟」「建築竣工」という4つのタイミングでまとまったお金が必要になります。それぞれのタイミングでそれなりにまとまったお金が必要となります。

一方で一般的に住宅ローンの本融資がなされるのは最後の建物竣工時(引き渡し時)です。つまり、「土地購入」「着工」「上棟」というタイミングで必要になるお金は住宅ローンでは対応できず、別の形で工面する必要があるわけです。

 

注文住宅を建てるときに必要なお金の流れ

仮に2000万円の土地を購入して3000万円の建物を建てるとしましょう。この時に必要なお金の流れを紹介していきます。

 

1)土地の購入

まずは建物を建てる土地を購入する必要があります。一般には土地を購入する契約時に手付金(10%)の200万円を支払います。そして引き渡しの際に残金の1800万円をしはらって購入します。

ちなみに、不動産会社への仲介手数料や登記費用などもこの時必要になります。

 

2)建物の建築

続いて、購入した土地に建物を建てるときにかかる費用です。以下の金額は3000万円の建物を購入するという場合の支払い金額の一例です。

  1. 建築請負契約(手付金の支払い:300万円)
  2. 着工(着手金の支払い:300万円)
  3. 上棟式(中間金の支払い:900万円)
  4. 工事完了・竣工・引き渡しの登記(残金の支払い:1500万円)

こんな感じで何度かに分けて支払いが必要になります。

 

注文住宅の途中に必要なお金を借りる方法

このような費用を手元資金で出せればいいのですが、手元資金で対応できるという人は数少ないでしょう。ほとんどの方はどこからかお金を借りてくる必要があります。

その方法として代表的なのが「住宅ローンの分割融資(分割実行)」と「つなぎ融資」という二つの方法があります。それぞれ一長一短があります。今回はこれらの融資の特徴や利用方法、選び方などをまとめていきたいと思います。

 

分割融資とは?

分割融資は、住宅ローン申込時に融資総額を決めて分割して融資を受けるというもので、民間の住宅ローンはほとんどが、この分割融資に対応しています。

契約自体は住宅ローン(本契約)の一部となります。そのため金利は住宅ローン金利が適用されます。

しかし、融資を受けるタイミングで抵当権の設定が必要となります。家が経っていない状態で設定を行うので住宅購入時の優遇を受けられません。そのため、登記費用が高額となってしまうのがデメリットです。

また、銀行によって異なりますが、分割融資ができる回数は2回~3回(土地購入時と上棟式、建物竣工)とされているケースが多く、手付金などのお金は別で確保しなければならないというケースもあるので注意が必要です。

 

つなぎ融資とは?

つなぎ融資は住宅ローンの融資実行がされるまでの間の「つなぎ」として利用する融資です。住宅ローンを利用する銀行が貸す場合のほか、銀行以外(ノンバンク)でも利用できます。

つなぎ融資は住宅ローン契約とは「別」にローンを組むことになります。実際建物も完成していない状況では、無担保に近くなります。

当然、つなぎ融資のための手数料、金利などがかかります。金利も住宅ローンと比べると高額です。

金利が安いネットバンク系住宅ローンや長期固定金利のフラット35は基本的に竣工時の一括融資となるため、他で資金を工面できない場合、つなぎ融資が必要となります。

ARUHI住宅ローンの口コミと評判。住宅ローン専門会社のフラット35の実力
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住宅購入を考えていると、ARUHI(アルヒ)という金融機関の名前を聞くこともあるかもしれません。この記事を見ている方はARUHIって聞いたけど、どんな金融機関なの?と疑問をお持ちの
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つなぎ融資については提供している金融機関は少ないですが、フラット35のサービスを提供している銀行は、フラット35を利用する人に限って、つなぎ融資を提供するというスタイルの銀行も多いです。

 

つなぎ融資と分割融資の比較

まず、どちらがお得か?というのは一概には言えません。特徴を簡単にまとめると下記のようになります

 

つなぎ融資のメリット、デメリット

・自由度が高い。融資は柔軟。
・融資にかかる手数料などは本融資と別にかかる
・金利は高め
・本融資の実行金利はその時にならないとわからない

 

分割融資(分割実行)のメリット、デメリット

・金利は住宅ローンと同様、実行金利を当初に確定できる
・自由度は低い、銀行ごとに決まりがある
・返済予定が複数に分かれてしまうケースがある
・融資の実行のたび(契約の都度)融資手数料等が発生する
・抵当権設定に軽減税率が使えない(0.1%→0.4%)

 

まとめ、つなぎ融資と分割融資のどちらがお得かどうかはケースバイケース

記事中の内容を読むだけだと、つなぎ融資は金利が高くて不利という印象を持たれたかもしれません。

ただ、実際のところ、つなぎ融資は金利が高めに設定されていますが、手数料や登記費用などを考えると、本融資までの期間が短いのであれば、総額ではさほど差がでないというケースも多々あります。

選択する際はそれぞれの融資手数料や登記費用、金利などをしっかりと算出して決めるようにしましょう。つなぎ融資にしても分割融資にしてもいずれのケースでも高額なお金を借りることになるので、その手数料・金利ともにバカになりません。

注文住宅を建築するときは工務店やハウスメーカーに資金スケジュールがどのようになっているのかを確認したうえで、銀行にも分割融資やつなぎ融資の相談をして、どのような資金プランを組むのが最適なのかを考えましょう

やり方だけど数十万円の差が生じることもザラです。


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