長期優良住宅制度は2009年にスタートした耐震性、省エネ性などが一定基準を上回ることを認定する制度です。国はこの長期優良住宅の普及を推進しており、税優遇策なども設けられています。大規模な地震などを心配する方はもちろん、今後拡大すると期待されている一戸建てなどの中古市場での価値の維持という面でも期待されています。
その一方で、認定のための費用や施工費・建材費のコストアップなどのデメリットとなる面も見逃すことはできません。今回はそんな長期優良住宅に認定してもらうメリットとそのデメリットをまとめていきたいと思います。
長期優良住宅とは
長期優良住宅は平成21年（2009年）6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められた住宅です。
建物が長期的によい状況を保つことができ、かつ維持管理やメンテナンスのしやすさなども考慮された住宅が長期優良住宅となります。居住面積、劣化対策、耐震性、維持管理や更新の容易性、可変性、維持保全管理、バリアフリー性、省エネ性、住宅履歴情報の整備などの条件があります。
長期優良住宅に認定されるためには？
長期優良住宅に認定されるためには所定の条件を満たした上で、第三者機関による住宅性能審査を受けて、住宅がある自治体に認定してもらう必要があります。
長期優良住宅の条件とは？
以下は長期優良住宅に対して求められる各種条件を簡単にまとめたものです。
・構造躯体等の劣化対策
要するに長持ちする家であるかということですね。構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度なる措置とされています。
・耐震性
日本は世界的にも地震が多い国です。地震によって建物が壊れないようにな工夫や対策が施されている必要があります。
・維持管理・更新の容易性
構造は100年持つとしても建物の中身は当然リフォームしたりする必要があります。そうしたリフォーム・リノベーションをするときにもそれが容易に行えるように考えられている必要があります。
・高齢者への対策
長く住める家だと当然ですが家族構成も変わります。30代の夫婦とその子供2人という家でも、40年たてば、立派な高齢者夫婦が住む住宅です。そうしたときもバリアフリー住宅にできるようなスーペースなどが確保されているいことが求められます。
・省エネ対策
省エネルギーであることは重要で、長期優良住宅と認定されるには一定の省エネ性能を満たしている必要があります。
・維持保全計画
いくら立派な家でも定期的なメンテナンスを行わないとその維持はできません。長期優良住宅と認められるには、県t九時点から維持保全のためんの計画を立てておく必要があります。
長期優良住宅の認定を取得するデメリット
まずは、長期優良住宅の家を建てるときのデメリットを紹介します。
認められるには施工費用や審査費用などのコストがかかる
一つはやはりコストです。第三者機関による性能審査を受けるための審査料に加えて、長期優良住宅として認められるための施工のための費用が必要になります。大手のハウスメーカーで建物を建てる場合は、そもそも基準を満たしているケースもありますが、工務店などに依頼する場合には追加料金が必要になるケースもあります。
すべてのケースで該当するわけではありませんが、私が家を建てる相談をしたときは2割増しくらいは覚悟してほしいといわれました。
認定審査など時間がかかる
二つ目は時間です。長期優良住宅の認定を受けるためには審査をしてもらう必要があるためその分時間がかかります。審査は着工前に行う必要があるので本制度を利用したいのであれば、前もって工務店やハウスメーカーに希望する旨を伝えておく必要があります。
長期優良住宅はあくまでも「計画」としての優良住宅
三つめはデメリットというわけではありませんが、注意点です。長期優良住宅というのは施工水準が高いというわけではないということです。長期優良住宅は書類に基づく事前審査方式です。計画上は優れた家だとお墨付きをもらえます。
一方で着工後の審査はないので、実際に建てられた家の品質やレベルが高いかどうかは別問題です。長期優良住宅ととして建てるなら施工品質も高いというのは必ずしも正しくないということになります。
施工品質についてもチェックしたいなら「建設住宅性能評価」という制度があります。両方を併用することでそれぞれを単独で利用するよりも割引となる場合があります。
長期優良住宅の認定取得のメリット
国が後押しをする制度だけあって、認定取得のメリットは多岐に及びます。その一方で使い勝手があまり良くないものもあるので、自分が適用対象になるかはあらかじめ考えておくべきでしょう。
住宅ローン減税の引き上げ
住宅ローンの残高に対する税額控除額が大きくなります。なお、このメリットは控除できる住宅ローン残高が大きくなるもので、最大100万円が減税となります。ただし、この控除（減税）の恩恵を受けるためには4000万円を超える住宅ローンを組むことが前提となっており、最大100万円の減税を受けるのであれば7000万円近い住宅ローンを組む必要があり、庶民にとって現実的とは言えない減税策といえそうです。
住宅ローンを4000万円以下で組む人にとっては減税の恩恵はゼロです。微妙に使い勝手が悪い減税策だと思います……。なお、住宅ローン減税については「住宅ローン減税（住宅ローン控除）の仕組みや申告の方法、活用方法」の記事でもまとめています。
住宅ローン金利の引き下げ。フラット35Sの適用対象
長期優良住宅に認定されると、住宅ローンの金利もさがります。これはどの世帯の方にもダイレクトに影響します。たとえば、フラット35Sの場合、当初10年の住宅ローン金利が0.3％も割引されます。
地震保険料の割引
耐震性などを満たしているという観点から被害が少ないと予想されるため地震保険料が割引されます。
登録免許税の軽減
長期優良住宅の場合、所有権保存登記、所有権移転登記の税率が優遇されます。
所有権保存登記：0.15％（一般住宅）→0.1％
所有権移転登記：0.3％（一般住宅）→0.2％（戸建）、0.1％（マンション）
中古市場で高く評価される…かも
こちらは今のところ何とも言えない部分ですが、空家対策も含め、政府は不動産の中古市場を拡大させる意図があるようです。2016年8月には中古住宅購入時に改修補助を出す計画なども報道されています。
長期優良住宅として認定を受けた住宅であればその分市場で高く評価される可能性もあります。
長期優良住宅の認定は分譲マンション等も利用できますが、現実的には一戸建てが中心で共同住宅の割合は3％に及ばない水準となっています。
一方の一戸建ての場合、新築戸建ての件数は例年40万戸程度で、制度スタートから長期優良住宅の認定件数は10万戸程度で推移しており、全体の25％程度が制度を利用しているようです。
以上、長期優良住宅に認定されるメリットとそのデメリットをまとめてみました。
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