【2026年最新】住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがいい？リスクと選び方を徹底解説

住宅ローンを組んでマイホームを買うという場合、決めなければならないものの一つに「固定金利の住宅ローン」を利用するのか？それとも「変動金利の住宅ローン」を利用するのか？ということを決めなければなりません。

この選択は後々の生活設計に大きな影響を与える事柄です。ぜひローンを組んでしまう前に徹底的に、リスクを分析して正しい選択をするようにしましょう。

リスクとは将来の不確実性の大きさのこと

よくリスクという言葉をききますね。資産運用や投資などの考え方からすると「損をする」というイメージで捉えている方も多いかもしれません。

しかし、「リスク：Risk」という言葉は将来における「不確実性。そのブレ幅の大きさ」という意味で、損をするだけでなく、得をすることも含まれています。

株式投資のリスクというのは価格が上下（変動）すること自体を指します。

変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ

さて、話を住宅ローンに戻しましょう。住宅ローンの金利を選択するということがどのようなリスクとリターンがあるのかを考えてみましょう。

端的に言えば、変動金利はリスクテイク型（リスクをとるタイプ）、逆に固定金利はリスクヘッジ型（リスクを回避するタイプ）のローンとなっています。

まずは、それぞれの金利タイプの簡単な説明から。

変動金利のローンは市場金利によって住宅ローンの金利が変動します。

市場金利が下がれば住宅ローンの支払い金利も小さくなるのでプラスに働きますが、逆に市場金利が上がった場合はローンの支払い金が大きくなってしまいます。

一方の固定金利の住宅ローンは契約時の金利が返済完了までの間続きます。市場金利が下がっても金利が下がることはありませんが、逆に市場金利が上昇した場合でも現在の金利のままで返済ができます。

なお、固定金利といって「一定期間固定される（固定期間型）」と「全期間固定金利型」があります。

一般的な住宅ローンの固定期間

• 変動金利
• 2年固定 / 3年固定 / 5年固定 / 7年固定 / 10年固定
• 15年固定 / 20年固定 / 30年固定 / 35年（全期間）固定

といったように、様々な金利プランが用意されていることが多いです。この金利は、固定期間が長くなるほど金利も高くなるように設計されています。

固定期間を長くすることは金利が変動しない保険料を払うようなもの

住宅ローンの固定金利の期間（固定期間）を長くするということは、利用者にとっては、仮にローン金利が変動（上昇）したとしてもローン金利が上昇しないという保険に入っているようなものです。

固定金利型の住宅ローンの場合、市場金利が下がっても金利は下がりませんが、利用者は「住宅ローンの借り換えをする」という選択肢は残っているわけです。

なので、固定金利型の住宅ローンは金利上昇のリスクを回避するため、変動型よりも高い金利を払っていると考えることができます。

最新の金利比較と上乗せ金利の目安（2026年4月現在）

変動金利ではなく、固定金利にすることで実際どのくらいの保険料を支払うことになるのか、2026年4月現在の金利水準を目安に見ていきましょう。

金利タイプ	金利の目安	金融機関の例
変動金利	0.710% 〜 0.950%	SBI新生銀行、りそな銀行 など
固定10年	1.275% 〜 1.790%	三井住友銀行、みずほ銀行 など
フラット35（全期間固定）	2.490% 前後	SBIアルヒ、楽天銀行 など

変動金利とフラット35（全期間固定）を比較すると、約1.5%〜1.7%前後の金利差があります。仮に3000万円の住宅ローンを組んで35年で返済（元利均等返済）した場合、支払う総利息額には数百万円規模の大きな差が生まれます。

言い換えれば、固定金利を選択する事で将来の金利変動リスクをヘッジをするためには、その差額分のリスクプレミアム（リスクヘッジのために必要なコスト）を支払う必要があると言うことなのです。

返済中に金利が上昇したら変動金利の負担はどうなる？

先ほどの金利差は、市場金利がまったく変動しなかった場合の前提です。ただ、市場金利というものは経済状況に応じて変動するものです。実際に変動した場合に返済額（総額）がどう動くのかを見ていきましょう。

仮に5年後に金利が変動したと仮定しましょう。

変動金利で契約をしたローンで、5年後に金利が大きく上昇した場合、当初から固定金利で契約していた場合と比べてどれくらい余計に利息を払うことになるかをシミュレーションすると以下のようになります。（※借入額や期間による一例です）

• 金利水準が固定金利を下回ったまま推移：数百万円のプラス（変動が得）
• 金利水準が固定金利と同等まで上昇：トントン
• 金利水準が固定金利を大きく超えて上昇（4%〜5%など）：数百万円のマイナス（固定が得）

過去のバブル期のように金利が8%を超えるような極端な上昇が起きた場合は、シミュレーション以上の深刻な負担増となります。金利が大きく上昇する未来となった場合、かなりの金利負担が生じることになります。

変動金利と固定金利の選び方

将来の金利上昇リスクをどの程度見積もっているか、返済期間をどう見積もっているかによります。

当然ですが、金利が変動しない（あるいは少ししか上がらない）前提であれば、変動金利で借りるほうがお得です。ただ、住宅購入という巨額のお金が動く買い物なわけですから、失敗した場合の負担も大きくなります。

そのため、変動金利と固定金利を選ぶとき、あなた自身の契約する住宅ローン返済に対するリスクへの耐性を考えるべきだと思います。

条件に合致してリスク耐性がある人は、変動金利でリスクを取りながらも、万が一の金利上昇の際には繰り上げ返済などの適切な対応をとれば大惨事にはなりません。

一方で、リスク耐性が低い方が変動金利プランを選んでしまい、リスクが顕在化（金利が上昇）するとたちまち収支が合わなくなり、返済に影響が出てしまう可能性があります。最悪の場合、マイホームを維持できず手放さざるを得なくなる可能性だってあります。

住宅ローンの借り換えという選択肢

すでに住宅ローンを組んでいる方でも、金利動向に応じて「借り換え」を検討することができます。

また、2026年3月より子育て世帯向けの借り換え優遇枠が拡大し、限度額が1.2億円へ引き上げられるなどの支援策も拡充されています。こうした制度を活用するのも一つの手です。

まとめ：今後の住宅ローン金利はどうなる？固定と変動はどうする？

2026年現在、長らく続いた低金利時代から潮目が変わりつつあります。日銀の政策金利引き上げ（0.75%水準）や原油高の影響もあり、長期金利は2.36%を超えるなど、金利は明確な上昇傾向にあります。

言い換えれば、今後金利が下がる余地は少なく、上昇するリスクにしっかりと向き合う必要がある局面にきています。

個人的な意見としては、変動金利を選択するのであれば相当な返済余裕を持っておくこと（ギリギリのローンは組まないこと）。また、35年のような超長期の住宅ローンではなく、10年や15年で返済できる余裕をもったプランにできることが重要だと思います。

それ以外のケースでは、基本的には将来の安心を買う意味で固定金利を軸に考えると良いでしょう。

住宅ローンの返済は20年、30年という長期戦です。目先の金利の低さだけでなく、将来のライフプラン全体を見据えて、ご自身に最適な金利タイプを選択してください。

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