家を買う、建てるなら知っておきたいマイホーム借り上げ制度
マイホームの購入を検討している方も多いかと思いますが、その時ぜひ知っておきたい制度があります。それは一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する「マイホーム借り上げ制度」。
活用できれば住宅購入のリスクを大幅に低減することもできるほか、老後の住み替えの強い味方になります。今回は、家を買うなら、建てるなら絶対押さえておきたい「マイホーム借り上げ制度」を紹介します。
なお、この記事では物件所有者（オーナー）側の立場で解説しています。
マイホーム借り上げ制度とは？
マイホーム借り上げ制度は移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供しているサービスで、保有する自宅をJTIを経由して第三者に対して貸し出すことができる制度です。
シニア層にとって戸建は「広すぎる」ことが多い一方でいい家を安く借りたいという子育て世代をマッチングさせるという役割を担っています。
マイホーム所有者は、JTIに申込をすることで制度が利用できます。
一定の住宅基準を満たしていれば利用できます。賃料はJTIの査定に基づきますが、これに納得できない場合は貸す必要はありません。賃料に納得できれば、事務手数料として18,700円（税込）を支払って申し込みを行います。
入居者の募集や対応、トラブル解決などはすべてJTI側が担当するので家主と直接やり取りする必要がないのはうれしい点です。
また、入居者が退去して、次の入居者が見つからない場合でも「JTIが賃料の85％を保証」してくれるシステムになっています。極端な話、もう住むつもりがないマイホームでも、この制度を使えば、「家賃収入を安定して得ることができる」わけです。
また、やっぱり自宅に戻りたいという場合もOK。入居者との契約は3年以上の定期借家契約となっているので、契約が切れるタイミングであれば再度、自分が住むこともできます。
利用できる物件は、一戸建てだけでなく、分譲マンションでも利用可能となっています。ただし、事務所や賃貸住宅など事業用の物件は利用することができません。
原則として申込者（所有者）の年齢が50歳以上である必要がありますが、以下の条件に当てはまる場合は50歳未満でも利用可能です。
- 移住・住みかえ支援適合住宅（かせるストック）を所有している方
- 相続した空き家を持っている方
- 生前贈与した家を持っている方
- 海外転勤が決まっている方
- 急な減収で住宅ローン返済が困難になった方
- 定期借地の家を持っている方
- 起業支援金・移住支援金受給予定者
マイホーム借り上げ制度の活用事例
一番多いのは「高齢者が住み替えを目的として行うもの」です。広すぎる家を貸し出し、便利のいい場所に住み替えたえり、子どもと同居したりするケースがあります。この場合は借り上げてもらった賃料収入で家賃を支払ったり、プラスの年金として活用できます。
このほかにも「急な減収などで住宅ローン返済が困難になった人」も活用できます。JTIを通じて自宅を貸し出し、その賃料で住宅ローンの返済にあてることができます。
制度の利用には数カ月必要となるため、完全に行き詰っている場合は難しいですが、ちょっと厳しかもしれないという時点で検討を始めれば自宅を売らずに、住宅ローンの返済を続けることが可能です。この方法なら、銀行の不良債権扱いにならないため信用情報も守られます（事故扱いとならない）。
しかし、マイホーム借り上げ制度は「転勤などによる一時的な留守宅管理」という位置づけであるため、ほぼ全ての銀行で住宅ローンを借りたまま制度の利用が認められています。住宅ローンを残したまま家を貸したい方にとって、非常に大きなメリットといえます。
2014年からは最低家賃保証型のマイホーム借り上げ制度も開始
通常の契約だと数年ごとに賃貸市場の動向などから家賃の見直しが行われますが、2014年11月からは、最低家賃保証型となるマイホーム借り上げ制度もスタートしています。
あらかじめ契約時に家賃の最低保証額を設定することができ、保証期間中は賃貸市場が変動しても最低保証額を下回ることはありません。
リバースモーゲージ・リースバックとの違い
マイホームを活用して資金や収入を得る方法として、マイホーム借り上げ制度のほかに「リバースモーゲージ」や「リースバック」という手段もあります。それぞれの違いを以下の表にまとめました。
| 制度 | 所有権 | 家賃収入 | まとまった資金 | 自宅に戻れるか |
|---|---|---|---|---|
| マイホーム借り上げ制度 | 保持 | あり（85%保証） | なし | 可（定期借家満了後） |
| リバースモーゲージ | 保持（死後売却） | なし | あり（融資） | 住み続け可 |
| リースバック | 売却 | なし（賃借人になる） | あり（売却益） | 条件次第 |
家を手放さずに継続的な家賃収入を得たい場合は「マイホーム借り上げ制度」、まとまった資金が必要な場合は「リースバック」など、ご自身の目的に合わせて制度を選ぶことが大切です。
移住・住みかえ支援適合住宅なら利用しやすい
このマイホーム借り上げ制度を使用する場合には、条件を満たすほか、利用時に建物劣化診断（ホームインスペクション）などを行う必要があります。この建物劣化診断はオーナー負担となり、調査には通常45,000円程度の費用が掛かります。（※耐震補強が必要と判断された場合は数十万〜数百万円の費用が掛かることもあります）
しかしながら、移住・住みかえ支援適合住宅（愛称：「かせるストック」）と認められた物件に関しては建物劣化診断を省略したり簡素化することが可能になります。
JTIのマイホーム借り上げ制度は申し込みの際の手続きが煩雑というのが問題ですが、適合住宅ならこの手間と初期費用を大きく抑えることが可能です。
移住・住みかえ支援適合住宅の認定には指定された条件を満たすことが必要です。
住友林業、大和ハウス工業、ミサワホームなど大手のハウスメーカーなどでは全商品を適合住宅としているところが多いです。
この移住・住みかえ支援適合住宅（愛称：「かせるストック」）となるだけで、大きな付加価値を生むわけです。貸すのではなく、売りたいという場合も適合住宅であるということが売りの一つとなる可能性もあります。
このJTIの制度は2006年からスタートした制度でお世辞にも浸透しているとは言えませんが、将来を考えた場合、制度利用が増えてくると価値を持ってくる可能性が高いです。
マイホームを建てる場合には、その住宅が移住･住みかえ支援適合住宅となるかどうかも大きなポイントとして検討されることをお勧めします。
マイホーム借り上げ制度のデメリット・注意点
このマイホーム借り上げ制度を利用する場合には以下のような注意点もあります。
- 賃料は一般相場よりは安い
- 初期費用がかかる（かせるストック以外は建物劣化診断が必要）
- 一般募集との併用ができない
- 確定申告が必要（家賃は不動産所得となるため）
- 火災保険への継続加入が必須
- 修繕費用の積み立てが必要（貸主としての修繕義務があるため）
- 礼金・更新料は受け取れない
JTIのマイホーム借り上げ制度では、賃料設定はJTI側が行います。そしてその賃料は、周辺の一般相場よりもやや低めとなっています。これは契約が定期借家契約になっている点も大きく、借り手からすると3年以上で出ていかなければならない可能性がある契約になっているからです。
マイホーム借り上げ制度で利用される住宅は戸建てが多く、ファミリー層などが居住することが多いはずです。そこで3年縛りは、借り手からするとやや厳しい条件といえるでしょう。
また、初期費用や維持費用の問題もあります。かせるストック（移住・住みかえ支援適合住宅）を除き、一般住宅の場合はオーナー負担での建物劣化診断が必要です。さらに、貸主としての修繕義務が伴うため修繕費用の積み立てが必要になるほか、火災保険への継続加入も求められます。
また、物件の流通（募集物件数）がお世辞にも多いとは言えません。そうした募集状況なのに一般募集（自らや不動産会社を通じて借主を探すこと）との併用ができなくなっています。最低家賃保証は初回の入居後からなので、最初の借り手が見つかるまでは家賃の入金もなく、やきもきすることになる可能性があります。
ただし稼働率の観点で見ると、JTIの最新データ（2024年9月時点）では入居率97.4%を誇り、過去5年間も97%以上を安定して維持しています。流通数は少なくとも、一度借り手が見つかれば安定した運用が期待できると言えます。
基本的には良い制度、でもPR不足感が否めない
マイホーム借り上げ制度は内容としては良い制度です。
ただ、お役所仕事感が否めず、普及していないと言わざるを得ません。最初にこの記事を書いたのが、2013年で、それからも随時記事の内容をアップデートしていますが、利用者の大幅な増加などはあまり見られません。
この制度、昨今の空き家問題に対しても有効な改善策の一つになると考えられますが、なかなか広がりませんね。不動産が負動産と呼ばれるようになりつつある現在で、制度をうまく活用してほしいところです。
JTIのマイホーム借り上げ制度は選択肢の一つですが、ある程度余裕がある人向けということになりそうです。今後の不動産についてどう考えるか次第ですが、賃貸運用や維持が難しそうであれば、思い切って売却してしまうという選択肢も一つだと思います。
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