マイホームの購入を検討している方も多いかと思いますが、その時ぜひ知っておきたい制度があります。それは一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する「マイホーム借り上げ制度」。
活用できれば住宅購入のリスクを大幅に低減することもできるほか、老後の住み替えの強い味方になります。今回は、家を買うなら、建てるなら絶対押さえておきたい「マイホーム借り上げ制度」を紹介します。
なお、この記事では物件所有者（オーナー）側の立場で解説しています。
マイホーム借り上げ制度とは？
マイホーム借り上げ制度は移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供しているサービスで、保有する自宅をJTIを経由して第三者に対して貸し出すことができる制度です。
シニア層にとって戸建は「広すぎる」ことが多い一方でいい家を安く借りたいという子育て世代をマッチングさせるという役割を担っています。
マイホーム所有者は、JTIに申込をすることで制度が利用できます。
一定の住宅基準を満たしていれば利用できます。賃料はJTIの査定に基づきますが、これに納得できない場合は貸す必要はありません。賃料に納得できれば17,850円を支払って申し込みを行います。
入居者の募集や対応、トラブル解決などはすべてJTI側が担当するので家主と直接やり取りする必要がないのはうれしい点です。
また、入居者が退去して、次の入居者が見つからない場合でも「JTIが賃料の85％を保証」してくれるシステムになっています。極端な話、もう住むつもりがないマイホームでも、この制度を使えば、「家賃収入を安定して得ることができる」わけです。
また、やっぱり自宅に戻りたいという場合もOK。入居者との契約は3年単位の定期借家契約となっているので、契約が切れるタイミングであれば再度、自分が住むこともできます。
利用できる物件は、一戸建てだけでなく、分譲マンションでも利用可能となっています。ただし、事務所や賃貸住宅など事業用の物件は利用することができません。
また、年齢制限があり申込者（所有者）の年齢が50歳以上である必要があります。
ただし、後述しますが「移住・住みかえ支援適合住宅」であれば50歳以上という年齢制限は外すことが可能です。
マイホーム借り上げ制度の活用事例
一番多いのは「高齢者が住み替えを目的として行うもの」です。広すぎる家を貸し出し、便利のいい場所に住み替えたえり、子どもと同居したりするケースがあります。この場合は借り上げてもらった賃料収入で家賃を支払ったり、プラスの年金として活用できます。
このほかにも「住宅ローン返済に行き詰った人」も活用できます。「再起支援借上げ制度」というもので、JTIを通じて自宅を貸し出し、その賃料で住宅ローンの返済にあてることができます。
制度の利用には数カ月必要となるため、完全に行き詰っている場合は難しいですが、ちょっと厳しかもしれないという時点で検討を始めれば自宅を売らずに、住宅ローンの返済を続けることが可能です。
この方法なら、銀行の不良債権扱いにならないため信用情報も守られます（事故扱いとならない）。
また、この再起支援借上げ制度については50歳未満でも利用可能です。
2014年からは最低家賃保証型のマイホーム借り上げ制度も開始
通常の契約だと数年ごとに賃貸市場の動向などをから家賃の見直しが行われますが、2014年11月からは、最低家賃保証型となるマイホーム借り上げ制度もスタートしています。
あらかじめ契約時に家賃の最低保証額を設定することができ、保証期間中は賃貸市場が変動しても最低保証額を下回ることはありません。
移住・住みかえ支援適合住宅なら利用しやすい
このマイホーム借り上げ制度を使用する場合には、50歳以上といったような条件のほか、利用時には建物劣化診断などを行う必要があります。この建物劣化診断（ホームインスペクション）はオーナー負担となり調査にはそれなりの費用も掛かってしまいます。
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しかしながら、移住・住みかえ支援適合住宅（愛称：「かせるストック」）と認められた物件に関しては建物劣化診断を省略したり簡素化することが可能になります。
JTIのマイホーム借り上げ制度は申し込みの際の手続きが煩雑というが問題ですが、適合住宅ならこの手間を大きく抑えることが可能です。
移住・住みかえ支援適合住宅の認定には指定された条件を満たすことが必要です。
友林業、大和ハウス工業、ミサワホームなど大手のハウスメーカーなどでは全商品を適合住宅としているところが多いです。
この移住・住みかえ支援適合住宅（愛称：「かせるストック」）となるだけで、大きな付加価値を生むわけです。貸すのではなく、売りたいという場合も適合住宅であるということが売りの一つとなる可能性もあります。
このJTIの制度は2006年からスタートした制度でお世辞にも浸透しているとは言えませんが、将来を考えた場合、制度利用が増えてくると価値を持ってくる可能性が高いです。
マイホームを建てる場合には、その住宅が移住･住みかえ支援適合住宅となるかどうかも大きなポイントとして検討されることをお勧めします。
マイホーム借り上げ制度のデメリット・注意点
このマイホーム借り上げ制度を利用する場合には以下のような注意点もあります。
- 賃料は一般相場よりは安い
- 物件流通がお世辞にも多いとはいえない
- 初期費用がかかる（かせるストック以外）
- 一般募集との併用ができない
JTIのマイホーム借り上げ制度では、賃料設定はJTI側が行います。そしてその賃料は、周辺の一般相場よりもやや低めとなっています。これは契約が定期借家契約になっている点も大きく、借り手からすると3年で出ていかなければならない可能性がある契約になっているからです。
マイホーム借り上げ制度で利用される住宅は戸建てが多く、ファミリー層などが居住することが多いはずです。そこで3年縛りは、借り手からするとやや厳しい条件といえるでしょう。
また、初期費用の問題もあります。かせるストック（移住・住みかえ支援適合住宅）を除き、一般住宅の場合は建物劣化診断（ホームインスペクション）を行う必要があります。この費用はオーナー負担となっています。
また、物件の流通がお世辞にも多いとは言えません。2019年8月16日調査時点だと、東京都で2件、大阪で1件、京都で1件、愛知で3件といった物件登録（募集中）となっています。
そうした募集状況なのに一般募集（自らや不動産会社を通じて借主を探すこと）との併用ができなくなっています。最低家賃保証は初回の入居後からなので、最初の借り手が見つかるまでは家賃の入金もなく、やきもきすることになる可能性があります。
基本的には良い制度、でもPR不足感が否めない
マイホーム借り上げ制度は内容としては良い制度です。
ただ、お役所仕事感が否めず、普及していないと言わざるを得ません。最初にこの記事を書いたのが、2013年で、それからも随時記事の内容をアップデートしていますが、利用者の増加などもあまり見られません。
この制度、昨今の空き家問題に対しても有効な改善策の一つになると考えられますが、なかなか広がりませんね。不動産が負動産と呼ばれるようになりつつある現在で、制度をうまく活用してほしいところです。
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JTIのマイホーム借り上げ制度は選択肢の一つですが、ある程度余裕がる人向けということになりそうです。今後の不動産についてどう考えるか次第ですが、売却してしまうという選択肢も一つだと思います。
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