2019年10月へ延期されていた消費税の10％への増税も、再延長はなさそうな雰囲気になってきました。そんな中、マイホームの購入を考えている方にとっては2%という税率の差は大きいです。3000万円のたてものであれば60万円もの増税になります。
その一方で、住宅というのは消費税増税時には影響緩和のために同時に税制上の優遇や補助金などが拡充される傾向があります。
今回は消費税増税前後にマイホームの購入を検討している方向けに、増税と住宅ローン減税、住まい給付金の関係について最新の情報をまとめていきます。
消費税増税とマイホーム関係の景気刺激策
消費税の増税というのはマイホーム購入のような大型消費に対して大きな影響があります。そのため、消費税を5%から8%に増税した際には刺激策として住宅ローン減税の減税額を大きく拡充した経緯があります。
2019年10月予定の10%増税の際も同じように景気刺激策が取られることが一部決定しています。
住宅では現在、購入資金の借入残高に応じて税負担が１０年間で最大５００万円軽くなる住宅ローン減税を拡充する考え。１９年１０月の消費増税後に減税額を一時的に引き上げる案や、２１年１２月末までの期間を延長する案などが浮上する。
引用元：消費税増税後に需要喚起、住宅購入しやすく（日経新聞2018年5/15朝刊）
ということです。
こちらの記事では、そんな消費税増税とセットで行われるマイホーム購入の景気刺激策をまとめていきます。
- 住宅ローン減税（税額控除）
- すまい給付金
- 住宅取得等資金贈与の非課税枠の拡大
住宅ローン減税（税額控除）の拡充
現在の住宅ローン減税（税額控除）の制度は最大4000万円までの住宅ローンの残高の1%を最長10年分税額控除することができる制度となっています。つまり年40万円×10年＝400万円分の税金が安くなるしくみになっています。
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この住宅ローン減税の拡充が検討されています。過去にはリーマンショックのタイミングで緊急的に上限額（年間50万円まで）と引き上げられたことあるように、消費税が10％に増税されるタイミングで拡大される可能性は高いです。
また、期限は2021年までですが、こちらも延長される公算が高いです。
税金が直接安くなる制度なので現行でも強烈ではありますが、控除されるのはあくまでも「払った税金」です。控除可能な金額以下の所得税・住民税しか納付していない場合は、控除することができません。
すまい給付金の拡大
すまい給付金は前回の消費税増税時（5％→8％）の際に創設された給付型の助成制度です。
こちらは消費税の2段階増税（8％→10%）も最初から想定した内容となっており。住宅購入者の所得に応じて一定の給付金を支給する仕組みになっています。
消費税率が8%の場合
- 425万円以下：30万円
- 475万円以下：20万円
- 510万円以下：10万円
- それ以上：0円
消費税率が10%の場合
- 450万円以下：50万円
- 525万円以下：40万円
- 600万円以下：30万円
- 675万円以下：20万円
- 775万円以下：10万円
- それ以上：0円
※厳密には年収ではなく、都道府県民税の所得割額で決定することになっています。その為、年収はあくまでも目安（扶養者1名のサラリーマン想定）です。なので、増税後に税込年収600万円だからかならず30万円が給付されるとは限りませんのでご注意ください。
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住宅取得等資金贈与の非課税枠の拡大
マイホーム購入を助けてくれるような資産家の御子息、御令嬢であれば親からの贈与資金の非課税枠が拡大するという点もあります。
現行制度（消費税8％）では以下の範囲までなら贈与税は非課税とできます。
- 良質な住宅用家屋：1200万円
- それ以外の住宅：700万円
これが消費税が増税（10%）となると増税直後は以下のように拡充されます。
- 良質な住宅用家屋：～3000万円
- それ以外の住宅：～2500万円
多くの方に該当するわけではないでしょうが、相続対策などが必要になるようなご家庭の場合は、住宅取得等資金贈与を活用するというのも一つの手だと思います。
相続税は税率も高いですから、増税後にまとまった金額を非課税で贈与できてしまうのは美味しいと思います。対象者は限られますけど……。
消費税増税後と増税前、いつ家を買うのがいいの？
消費税が増税対象となるのは「買う物件（一戸建て or マンション）」や「購入者の年収」によって変わってきます。
消費税の増税となるのは「建物」と「手数料」
まず、マイホーム購入において消費税の対象となるのは「建物部分」と「仲介手数料などの手数料」に対する部分です。「土地」につては消費税が非課税となります。
一般に売買代金に占める土地の割合はマイホーム＞マンションであるため、実質的な消費税増税はマイホームよりもマンションの方が影響が大きいです。
言い換えれば、一戸建て購入の場合は消費税増税の影響はそこまで大きくないという事になります。もちろん、建物部分は増税となりますが、年収が600万円の方であれば増税前のすまい給付金はゼロですが、増税後なら30万円が給付されます。
言い換えると土地代別で30万円÷2％＝1500万円以下の物件であれば消費税増税後に購入するほうがお得という事になるわけです。
高年収の方で高額物件を買う予定の方も増税後が有利
本決定しているわけではないので何とも確実なことはいえませんが、住宅ローン減税（税額控除）について上限が引き上げられる可能性があります。
住宅ローン金利が低水準な今では、実質的にキャッシュで買うよりもローンで借りるほうがいいという逆ザヤ（住宅ローンの実質マイナス金利状態）になっているケースも少なくありません。
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住宅ローン減税の金額が大きくなればさらにその恩恵は大きくなります。
※住宅ローン金利の動向には注意が必要かと思います。2017年7月に日銀はマイナス金利政策を修正しました。これを受けて長期金利は上昇しており、今後も異次元といえるローン金利がどれだけの期間、継続するかは不透明なところがあります。
ただし、極端な上昇は今後も当面はないと思われます。
増税前にマイホームを買うのがお得と思われる人
- 高額なタワーマンションなどを購入する予定がある人
- 住宅をキャッシュ（現金一括）で購入する予定の人
増税後にマイホームを買うのがお得と思われる人
- 実家からの多額の支援（贈与）が期待できる人
- 中古住宅を個人から購入する予定の人
- 年収510万円以上の方で戸建てを購入する予定の人
※お得、損はあくまでも一例です。条件の違いによって変動する可能性があります。すでに物件等が決まっており消費税増税の前後どちらで買うのがお得かを試算したいという方は、FPなどに相談されることをお勧めします。
まとめ。マイホームは増税前？増税後？
購入予定の住宅の種類や金額、年収、贈与の有無など検討するべきことは多数ありますが、結論としては、確実に増税前に買うほうがお得とは言えないという事です。
当然、住宅販売の営業マンなどは増税前がお得です！といったセールスをしてくると思われますが、焦って購入するのが適切であるとは必ずしもいえることではありません。
何よりも大切なのはマイホームというのはあなたやその家族にとっての生活の礎となるものだということです。税制上の都合で、大して気に入っているわけでもないの焦って買うというのは好ましくいと思います。
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