事故物件の基準と告知義務とは？家賃相場や入居後のトラブル対処法まで徹底解説

事故物件（じこぶっけん）という言葉を聞いたことがある方は多いかもしれません。引っ越しをする予定のお部屋が事故物件だった場合、あるいは引越し後にその賃貸マンションやアパートが事故物件だったということが分かった場合、私たちにできることはあるのでしょうか？

今回は賃貸住宅における事故物件・心理的瑕疵の関係と、その告知義務や最新のガイドライン、あるいは事故物件と家賃の関係といったように、家を新しく借りる人が知っておきたい事故物件についての情報をまとめていきます。

瑕疵（かし）というのは、本来あるべきものが備わっていないこと、何らかの欠点、欠陥があることを言います。

たとえば住んでいる部屋で「雨漏りがする」というのは居住をするうえでの物理的瑕疵です。

一方で、心理的瑕疵というのは、広義にはその物件に居住することで心理的な嫌悪感や気持ちよく住むうえでの問題があることを意味します。たとえば、以下のようなものが挙げられます。

いわゆる事故物件というのは、心理的瑕疵項目のうちでも前居住者の死亡に絡む物件を指します。感じ方は人それぞれかと思いますが、誰かが死んだ部屋に好んで住みたいと思う人は少ないはずです。

告知義務というのは、賃貸住宅を借りるときに借り手に対して事実を伝えることが義務付けられている項目です。法的根拠としては、宅地建物取引業法第47条、および民法における契約不適合責任の2つが挙げられます。

そのため、事故物件は基本的には賃貸契約を行う前にその旨が告知される必要があります。

以前は事故物件の定義が明確に存在していませんでしたが、2021年10月8日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が施行されました。法的拘束力はありませんが、現在はこのガイドラインが不動産取引における重要な判断基準として広く参照されています。

ガイドラインによる主な基準は以下の通りです。

家族に看取られての自然死や、日常生活における不慮の事故（階段からの転落や入浴中の溺死など）で特殊清掃が入らないケースについては、原則として事故物件には該当せず、告知の対象外とされています。しかし、孤独死などで発見に時間がかかり特殊清掃が必要になった場合は、事故物件として扱われる可能性が高くなります。

かつては「事件後に一人誰かが住めば、二人目以降の入居者には告知する義務はない」とする慣行がありましたが、2021年のガイドラインによりこのルールは明確に否定されました。

賃貸物件の場合、事案発生から概ね3年間は告知義務が継続します。間に誰かが入居したとしても、3年という期間がリセットされることはありません。ただし、大きくニュースになった事件など、近隣の記憶に強く残っている事例の場合は、3年を超えても告知義務が継続するケースがあります。なお、売買物件の場合は期間の制限はなく、何年前の事故であっても告知が必要です。

事故物件として告知義務がある住宅は、訳あり物件などと呼ばれることもあり、そうでない物件と比較して家賃等が抑えられているケースが少なくありません。周辺相場よりも極端に安いアパートやマンションは事故物件である可能性があります。

具体的な家賃の割引相場としては、一般的に周辺相場より20%〜30%程度安くなる傾向があります。さらに、死因によっても割引率の目安は異なります。

こうした心理的瑕疵物件については、家賃交渉の余地も大きくなります。

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インターネットで事故物件を調べる方法として代表的なサイトに『大島てる』というサイトがあります。全国の事故物件情報と内容が書き込まれているサイトです。

参考：大島てる（公式）

あくまでも民間によって運営されているサイトであるため、すべての情報が100%真実であるかの担保はできませんが、事故物件データベースサイトとして多くの方に知られている存在です。

前述のように、基準に該当する事故物件には告知義務があります。もし後からその事実を知ったのであれば、物件を仲介した不動産業者や大家さんに対して告知義務違反を問い、クレームを入れることができます。

引越しのための諸費用や、部屋の契約にかかった費用の請求、あるいは住み続けたい場合であれば家賃の減額交渉も可能でしょう。ただし、交渉に応じない場合もあり、その場合は裁判・訴訟も視野に入れて動く必要があります。

実際に、事故物件であることを隠して貸し出したことに対する損害賠償請求が認められた判例が存在します。平成26年（2014年）9月18日の大阪地方裁判所での判決では、告知義務違反が認められ、不動産会社などに対して引越代金や賃貸契約の初期費用、慰謝料を含めた合計約114万円の支払いが命じられました。このように、法的な手続きをとることで損害を回復できるケースもあります。

ガイドラインが制定されたとはいえ、不動産業者や大家さんサイドからすれば「事故物件であることを告知すれば家賃は下げなければならないし、入居者はつきにくい」という心理が働きます。そのため、都合よく解釈をして告知を行わない事業者がゼロになったわけではありません。

そうした事故物件について気になる方は、前述の「大島てる」を利用して自ら情報を収集するのが一つの方法です。

また、アパートやマンション探しを仲介してくれる事業者に「事故物件であることを人一倍気にしている」と強めに伝えておくのも有効です。仲介業者も、そこまで念を押す顧客に対してリスクのある物件を勧めることは、後々のトラブルを考えれば避けるはずです。

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