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30年一括借り上げが抱えるリスク。不動産投資の家賃保証・サブリースは無意味?

2016/06/21最終更新   不動産投資 資産運用のライフハック

アパート経営や不動産投資などで、業者側の売り文句として出てくることが多い「30年一括借り上げだから安心」などというセールストーク。

アパートやマンションを買っても業者が30年という長期間借り入れしてくれるなら、リスクはないよね。とお考えの方も多いかもしれませんので、ここで30年一括借り上げ(サブリース)についてのリスク・デメリットを解説します。

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30年一括借り上げの仕組み

まずは、30年一括借り上げの仕組みを解説します。
詳しくは「サブリースとは」などのコンテンツが参考になるので、具体的に詳しく知りたい方はリンク先をご参照ください。

一括借り上げというのは、サブリース契約とも呼ばれる契約です。
たとえば、あなたが10室を持つアパートを建てたとします。そしてそのアパートに住んでくれる入居者がいます。

この入居者とあなた(大家)が直接賃貸契約する場合を「マスターリース契約」といいます。

じゃあ、サブリースというのは何かというと、オーナー(大家)は借り上げ業者との間で「賃貸契約」を結び業者がオーナーに賃料を支払います。一方で借り上げ業者は、その借り上げした部屋を一般の入居者に貸します。このように、3者が介在する場合を「サブリース契約」といいます。

 

空室でも大家さんに家賃保証する

こうした契約では、家賃を保証するというケースがあります。
業者は大家さんに対して、部屋が空室だろうが満室だろうが、所定の家賃のたとえば80%を支払うといった具合で契約するわけです。

こういう契約であれば、大家さんは毎月想定家賃の8割がもらえるわけですから、空室リスクなどの先が読めないリスクから逃れることができるわけです!

しかも契約期間は30年などの長期!これで不動産投資は安泰だ。やったね!

とはいきません。

 

30年一括借り上げは家賃を30年保証しない

まず一番大切なことがこれです。30年一括借り上げというのは某社などが、30年の間大家さんのアパート(マンション)を借り上げすることを約束する契約です。

でも、この時の賃料まで30年保証するわけではないのです。
大家さんと業者の関係は、住宅(アパート・マンション)の借り手と貸し手です。そして、借り手は賃料について交渉する権利を有しているわけです。

以下のQ&A記事をご覧ください。
サブリース契約&家賃保証もしているのに会社側から家賃額の引き下げを求められました。

当初は家賃保証を1室5万円でしていたのに、数年後には家賃が4万円に、さらに数年後には家賃を3万5千円に下げられるという話です。

4万円なら、大家さんの手取りは32万円、3.5万円なら手取りは28万円に減少してしまいます(手数料率が20%の場合)」

 

家賃減額は借り手の権利

ちなみに、契約書に家賃は引き下げないと書いていてもだめです。
すでに裁判で判例として出ていますので、この部分を争ってもどうしようもありません。契約書にどう書かれていようが、家賃減額は借り手の権利なわけです。

つまり、30年は借りてくれるにしても、その家賃はいくらになるかはわからないという話です。このフレーズ、どっかで聞いたなと思ったら利根川さんですね。

 

契約を盾に多額の修繕費やリフォーム費用がかかることも

さらに悪質なケースとしては、サブリース契約の維持を盾に修繕費やリフォーム費用などが請求されることもあります。

とある業者ではこうしたリフォーム費用でかなりの利益を出しているという話もあるそうです。リフォームをするかどうかはもちろん、大家さんの判断になりますが、「そんな風に協力してもらえないなら、サブリース契約も解除させてもらいます!」みたいな話になってしまうわけです。

 

最後のリスクを負うのは大家さん

30年一括借り上げの契約を結ぼうが結ぶまいが結果として物件の入居率が悪い(収益性が悪い)物件について、だれがそのリスクを負うかといえば、その所有者である大家さんです。

一括借り上げ、サブリース契約は「空室リスクがない」と書きましたが、空室が増えれば家賃の値下げという形でリスクは結局負っているわけです。

私は、株式投資や投資信託(REIT含む)などの有価証券投資と違い、不動産投資というものは経営に近いものだと考えています。それ(不動産)をどう活用するのか、どう運用するのかはオーナー(経営者)である大家さんです。

 

管理会社に全部を任せるのも否定はしません。ですが、途中で書いたリフォーム費用の件もそうであるように管理会社と大家さんの目的は必ずしも一致しません。
そうした管理会社にオーナーとしての権限の大部分を譲り渡して利益が出るのか?と言われると私個人は甚だ疑問です。

もし、それでうまくいったというのであれば、よほど管理会社との関係がうまくいっているか、あるいはそうやって中抜きされても利益が出るほどの超優良物件を持っていたということに過ぎないと思います。

 

以上、30年一括借り上げが抱えるリスク。不動産投資の家賃保証・サブリースは無意味というお話でした。

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