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マイホームを夫婦共有名義にするメリット、デメリット

husband共働きのご家庭で夫婦それぞれがお金を出し合ってマイホームを購入するというケースが増えています。その場合、住宅は「夫婦共有名義」となります。夫婦共有は購入時にそれぞれが出すお金の割合に応じて所有権の持ち分というものを登記するということになります。今回は住宅購入時に名義を夫婦共有名義とするメリットとそのデメリットをまとめていきます。

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そもそも夫婦共有名義とは?

仮に、4000万円の住宅を購入するとします。この時、あなたが頭金800万円と2200万円のローン、配偶者が1000万円のローンを組んだとします。このとき、出資した割合はあなたが3で配偶者が1となります。共有名義ではこの出資割合に応じて所有権の持ち分を登記します。これでこの住宅はあなたが75%を所有しており、配偶者が25%を所有しているということになるのです。

投機をするときは必ず「出資した(する)割合」に応じて行うようにしましょう。本当は上記の割合だったのに、夫婦で1:1といったような割合で登記をすると、あなたが配偶者にその分を「贈与した」とみなされてしまい贈与税がかかる場合があります。

 

共有名義のメリット

共有名義にするメリットには「税制上の優遇を2重に受けられる」と言う点が最も大きいことだと言えるでしょう。大きく「住宅ローン控除(減税)」と「住宅売却の3000万円の特別控除」があります。

 

住宅ローン控除(減税)は夫婦共有名義の方がお得?

「住宅ローン控除(減税)」は、購入価格の一定割合を税額控除できる制度です。
参考:住宅ローン減税の条件や計算式、最新情報のまとめ

住宅ローン残高の1%が税控除できる仕組みです。この税控除は夫婦それぞれがそれぞれの住宅ローンの残高に対して利用できます。前述の例だとあなたが2200万円×1%、配偶者が1000万円×1%の税額が控除できます(実際の控除対象となるのは年末のローン残高の1%)。

たとえば、2015年現在、住宅ローン控除は最高4000万円の1%が減税対象となります(40万円の減税)。ただ、所得によっては40万円も所得税(住民税)を払っていないケースもあります。そのような場合にはその分が消えてしまいます。

たとえば、ざっくり、年収500万円くらいの場合、所得税と住民税をあわせておおよそ30万円くらいの税金しか払いません。その人が4000万円の住宅ローンを組んだ場合、本来なら40万円の減税効果があるところ、30万円までしか減税することができないわけです。

これを年収500万円のご主人が3000万円、年収300万円の妻が1000万円という住宅ローンを組んでおけば、それぞれで30万円、10万円の税控除が可能となり、結果的に世帯全体の税負担を大きく減らすことができる場合があります。

ただ、将来的に妻が出産などで仕事をやめたり、扶養の範囲内で働くようになるなど働き方が変わってしまうと、それによって住宅ローン控除が使えなくなるという可能性もありますのでこの点は注意が必要になります。

 

住宅ローン減税を使うなら「ペアローン」

ちなみに、この住宅ローン控除を利用するためには、それぞれが「債務者」となるペアローンである必要があります。直接の債務者とはならない「連帯保証」だと住宅ローン控除は利用できなくなるのでご注意ください。

 

住宅売却時の3000万円の特別控除が2倍に!

居住用財産の買い換え及び交換の特例があります。これは、マイホームを売却する時の譲渡益に対する「3000万円の特別控除」も共有名義の場合は「それぞれに3000万円」の控除枠が付く為、高額な物件の売買の場合などに税メリットが生じることがあります。

単独名義だと、住宅の売却で3000万円以上の利益が出た場合に税金がかかりますが、夫婦共有名義だと6000万円までは税金がかからなくなります。

もっとも、売却代金ではなく「利益」ですから、この税金上の特典を活かせるレベルの不動産ってどんなものかと考えると、一般的なマイホームとはちょっと変わってくることになるかもしれませんね。

 

共有名義のデメリット

共有名義にすることのメリットを説明してきましたが、もちろんデメリットもあります。一つは配偶者の退職、もう一つは離婚によるものです。
配偶者の退職という点については、ライフプランの一環なので事前に考えておくこともできるでしょう。デメリットをしっかりと把握した上で共有名義にするかどうかを検討しましょう。

離婚については正直「どうしようもない」という面もあります。リスクがあるということを理解した上で対応していくしかないでしょう。

 

配偶者が会社を辞めた時は面倒になるかも

共有名義の場合、将来的に配偶者が仕事を辞めざるを得ないという状況が発生した場合には厄介なことになります。退職金や妻の貯金などを使って返済をすればいいのですが、妻のローンを夫が立て替えて払っていくというような場合には注意が必要です。ローン返済が「妻への贈与」とみなされるからです。

ただし、贈与について年間の控除は110万円ありますので、妻の住宅ローン返済分が110万円未満の場合は贈与税の問題は生じません。ただし、この返済分は妻への贈与であり、夫がローン返済を負担しているとしても、その分は夫の物にはなりません。離婚などのトラブル時にはその分は「妻固有の財産」として扱われることになる点、ご注意ください。

また、そうしたトラブルを予防するために、妻が会社を退職した時点で登記を変更することもできます。今後の負担金額を考えた上で持ち分を再び調整するわけです。
ただし、登記には登記費用や登録免許税などがかかりますし、それを専門家に依頼する場合にはその費用もかかります。

 

「離婚」などのトラブル時の取り扱い

もっともトラブルとなるのは離婚時でしょう。
共有名義の住宅はそれぞれの資産ですが、それを物理的に分割してそれぞれが住むというわけにはいきません。どちらかが住んで、もう片方は出ていく。あるいは売却してその売却代金を持ち分に応じて分割するという形になります。

問題は住宅購入から時間がたっていない状況で離婚に至るようなケース。そうしたケースでは住宅ローンの返済が進んでいないことも多くトラブルになりがちです。

共有名義となったままで、夫が家を出たとします。家を売却するには共有名義だと「夫と妻」の両方の承諾が必要となります。その時、(元)夫と連絡がつかなければ売るに売れない状況となります。
さらに共有名義者が死亡した場合には相続した人に持ち分が移動してさらに厄介なことになります。

じゃあ、共有名義を解消しておけばいいじゃないか?と思われるかもしれませんが、そうはいかないケースが多いのです。それは「銀行が承諾しない」からです。
名義の変更はローン契約も変更となります。特に年収が少ない人に名義が移るような場合は名義変更を断られてしまうことが多いのです。

このようなこともあり、名義は変更せずそのまま片方が住み続けて最初に書いたようなトラブルになるというケースがあるのです。

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