使っていない土地（遊休地）があって、そのまま放置するのはもったいないと思っている、土地をもっているがそのままだと税金（相続税）が心配。土地活用を考える人のニーズは様々です。そして、そうしたニーズに対する土地活用の方法も様々です。
今回は、土地はあるんだけど、それをどうやって活用するべきなのか？という疑問をお持ちの方のために、土地活用の代表的な方法とそれぞれの特徴、メリット、デメリット、向いているケースについてまとめていきます。
これからの不動産価値と不動産需要
日本という国全体をみると、人口減少は避けられない状況です。
不動産というのはあたりまえですが、その場所にあって動かすことはできないので、人口減少というのはそのまま需要の減少につながります。テレビや新聞、インターネットニュースなどの報道でも“空き家が増えている”という空き家問題を耳にした方も多いでしょう。
そうした中で土地活用を考えるというのであれば、“住宅需要は減少する可能性のほうが高い”ということは頭に入れておく必要があります。
土地活用を検討する前に知っておくべきリスク
土地活用を考える人は当たり前ですが土地を持っている方です。
- 遊休地として寝かせておくよりも運用したほうがいい
- そのまま（更地）だと相続税が高くなるので相続税対策をしたほうがいい
多くの方は上記の理由で土地活用を考えるはずです。ただし、以下の記事でも紹介しているように、相続税軽減のみを対象とした土地活用はあまりお勧めしません。土地活用をするのであれば“収益が見込めること”が一番大切です。
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土地活用の種類とそれぞれの特徴
土地活用にもいろいろな種類があります。土地活用方法によって、いろいろな違いがあるため、以下のような項目でどれが自分に当てはまるのかを考えて判断する必要がありそうです。
- 土地活用のために投資資金は出せるか？
- その土地は手放してもよいものか？
- 収益性をどの程度期待するのか？
- 投資の安全性（安定性）をどう考えるか？
- 節税効果をどのように考えるか？
アパート経営、マンション経営で土地活用
ご自身の土地にアパートやマンションなどの賃貸物件を建てて収益化する方法です。土地活用としてはかなり代表的な方法です。相続税対策としても有効度が高いとされています。
一方で、この土地活用が成功するのは“入居者が入ること”が前提です。相続税対策のためだけの事業であれば、ご遺族に対して『負動産』というマイナスの財産を遺すことになってしまうかもしれません。
サブリース・一括借り上げなどの方法もありますが、「一括借り上げが抱えるリスク」でも紹介しているように、結局のところ入居者がつかない物件のリスクを負うのは業者ではなく、大家（地主）です。
- 賃料相場や地価が高いエリアに土地を持っている
- 住環境が良い地域に土地を持っている
- 相続財産が莫大な人
といったような人であれば考慮する余地はありますが、田畑をつぶしてアパートを建てるなどは多くのケースでリスクのほうが大きいと考えられます。
駐車場経営で土地活用
駐車場経営は上物の費用がかかるアパート経営やマンション経営と比較するとローコストで始めることができる土地活用手段です。
- 月極駐車場
- コインパーキング
の二種類があります。
比較的土地の自由度が高く、条件によっては自己資金ゼロでもスタートできます。また、上物のコストが低いため、他の目的・用途への転用がしやすいというメリットがあります。
一方で収益性ではアパート経営等と比較すると高くありません。また、固定資産税（都市計画税）に対する軽減措置がなく、また、相続税評価額に対しても節税効果が全くないというのはデメリットでしょう。
- あまりコストをかけずに土地活用をしたい
- 狭小地のように使い勝手が悪い土地をもっている
- 将来はその土地を何らかの目的（マイホーム等）で使う予定がある
- 将来はその土地を売却する予定がある
といった方向けの土地活用方法といえそうです。
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トランクルーム経営で土地活用
トランクルーム経営というのは、遊休地にコンテナ型の小型の倉庫などを設置して、それをレンタルするサービスです。貸倉庫、レンタル倉庫、収納スペースなどとも呼ばれます。
荷物が増えすぎて保管したい人が荷物を預けておく場として利用されています。個人利用でも法人利用でもそれなりに需要があるようです。コンテナ倉庫を設置するだけなので、アパート経営やマンション経営などと比較すると初期投資を大幅に抑えることができる土地活用の一種です。
駐車場経営と比較すると収益性も高いというメリットがあるうえ、契約内容によりますが、相続税などの軽減（節税効果）もあります。一方で、トランクルームに関しては法規制による影響を受けやすく、どこにでも設置できるわけではありません。
- 賃貸需要は飽和しているエリアの土地活用を考えている
- 初期投資は抑えたいがそれなりのリターンを期待したい
- 既に駐車場経営等で利用しているが、埋まらずに別の運用を考えている
といった人に向いている土地活用の方法といえそうです。
太陽光発電システムで土地活用
太陽光発電システムといえば、住宅の屋根に設置するイメージが強い方もいらっしゃるかと思いますが、土地活用の方法としても有望です。太陽光発電システムはソーラーパネルで発電した電力を電力会社に売ることで収益を得るという土地活用手段です。
再生可能エネルギーの固定価格買取制度があり、設置したソーラーパネルの規模によりますが、システムが10kW以上であれば20年の間固定価格で売電が可能です。買取価格（固定価格）は年々、下落しておりますが、パネル価格も低下しているため、投資の回収は十分に期待できます。
多くの土地活用は「賃借人」「利用者」というニーズが必要ですが、太陽光発電システムの場合は太陽光という自然エネルギーが降り注ぐことで収益化できるので、人口が少ない地域でも土地活用ができるというメリットがあります。
一方で、太陽光パネルを購入するための初期費用はそれなりに必要です。一方の収益性は“安定しているものの利回り自体は低い”という状況があります。また、太陽光発電システムが急激に普及したため、自治体によっては設置に許可が必要な場所もあります。
太陽光発電システム自体は償却資産なので所得税の圧縮効果はありますが、固定資産税や相続税などに対する軽減措置はありません。
- 過疎地域など、人の需要が少ない地域の土地活用を考えている
- 地価が安いエリアの土地を活用したい
土地活用のリスクは地主が負う。それならいっそ売却という手もある
遊休地があることで、土地活用の提案を受ける地主さんも多いかと思います。
こうした土地活用を決断するときに忘れてはいけないのは、活用をしたリスクは原則として地主が負うということです。提案する不動産業者等は自社のサービスがいかに低リスクであって高収益かということをアピールしてくることでしょう。
サブリース（一括借り上げ）などの提案はその最たるものです。
家賃保証をするから毎月決まった賃料が入ってきます！といったような安全性（安定性）をPRしながら、実際に運用がスタートしたら手のひらを返して、賃料を改定（引き下げる）なんて当たり前です。
土地を持っているだけなら地主ですが、それを土地活用するということは○○経営と呼ばれるようにビジネスオーナーになることです。放置しておいてよいというわけではく、いろいろとやらなければならないことも増えてしまいます。
そうしたことが面倒であるのならば、いっそのこと遊休地があるなら“売る”というのも一つの手だと思います。
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以上、遊休地を有効活用する土地活用の代表的方法とメリット、デメリットについて紹介しました。
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