住宅ローンのストレステスト｜金利上昇・収入減で家計はいくら赤字になる？
住宅ローンのストレステストは、金利上昇、収入減、生活費増が起きても家計を維持できるか試す作業です。
審査に通る借入額と、家計が無理なく返せる額は同じとは限りません。
購入前だけでなく、返済中も現在の残高で点検できます。
「金利が1ポイント上がる」「手取りが月5万円減る」「生活費が月2万円増える」を別々に試し、最後に同時に起きた場合を確認します。
これは予測ではなく、備える金額を決めるための仮定です。
返済予定表から使う数字を取り出す
- 現在の残高と、完済までの残り月数。購入前なら借入予定額と返済期間。
- 現在の適用金利と、固定期間終了後や優遇終了後の条件。
- 元利均等か元金均等か、ボーナス返済の有無。
- 月の手取り収入、住宅ローン以外の支出、年間支出を12で割った額。
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、戸建ての修繕費も住宅費です。
月の住宅ローンだけを使うと余裕を大きく見積もってしまいます。
ボーナスがなくても払えるかを別に点検します。
残高3,000万円、残り25年で金利を上げてみる
元利均等返済、ボーナス返済なし、金利が直ちに変わり、残り25年で完済する月額を計算した例です。
銀行が次回引き落とす実際の請求額ではありません。
| 仮の金利 | 残り25年で返す月額 | 年1％との差 |
|---|---|---|
| 年1％ | 約113,062円 | 約0円 |
| 年2％ | 約127,156円 | 約14,095円 |
| 年3％ | 約142,263円 | 約29,202円 |
| 年4％ | 約158,351円 | 約45,289円 |
5年ルールがあるローンでは、金利が上がってもすぐに引落額が増えない場合があります。
その場合も利息の割合が増え、元本の減り方が変わります。
金利が上がった後の完済までの負担を把握するため、ここでは月額を再計算しています。
金利だけでなく収入と生活費も同時に動かす
手取り月45万円、ローン以外の生活費と積立等が月30万円、上の年1％のローンという仮定です。
住宅ローン以外の住宅維持費や年払い支出も、この30万円に含めたものとします。
| 家計の仮定 | 月の残り額 |
|---|---|
| 現在の条件 | 約36,938円 |
| 金利が年2％になる | 約22,844円 |
| 年2％、手取りが5万円減る | 約-27,156円 |
| さらに生活費が2万円増える | 約-47,156円 |
残り額がマイナスなら、毎月の赤字を貯金で埋める計画になります。
例えば月5万円の赤字が12か月続けば60万円です。
修繕などのまとまった支出を足し、生活費用の現金が何か月分残るか確認しましょう。
赤字の試算が出たら
借入前と返済中で対応を分ける
購入前なら、住宅価格、自己資金、返済期間を見直します。
頭金を増やして現金がほとんど残らなくなる場合は、価格そのものを下げる案も比べてください。
毎年の昇給やボーナスを前提にしない返済計画にすると、状況が変わっても対応しやすくなります。
返済中なら、固定金利への変更や借り換えも候補ですが、金利や費用が増える場合があります。
繰り上げ返済も現金を減らすため、短期の収入減への備えを先に残します。
返済が厳しいと分かった時点で銀行に相談し、延滞するまで待たないことが大切です。
点検するタイミングを決めておく
新しい返済予定表が届いたとき、育休や転職を考えるとき、修繕積立金などが上がるときに更新します。
毎回、使った残高、金利、収入と支出の仮定を記録しておくと、前回から何が変わったか分かります。
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