住宅ローンの変動金利の金利上昇時における5年ルール、125％ルールとは何か？

住宅ローンを変動金利で借りたときの返済額や金利の取り扱いに対して「5年ルール」や「125％ルール（1.25倍ルール）」というものが存在します。

これは変動金利の住宅ローンを利用している人にとって、金利上昇による激変緩和措置となっています。今回はそんな住宅ローンの5年ルール、125%ルールの仕組みやそれによるローン債務の扱いや返済の流れ、そして注意すべき「未払い利息」のリスクについてわかりやすくまとめていきます。

2026年現在の金利上昇と変動金利への影響

5年ルールや125%ルールの詳細を解説する前に、現在の金利動向について触れておきます。

日本においては長らく超低金利時代が続いていましたが、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、2024年7月には政策金利が0.25%へ引き上げられました。さらに2025年1月には0.5%への追加利上げが実施され、2026年4月時点では3メガバンク平均の変動金利が1%を超える見通しとなっています。

このように金利上昇が現実のものとなっている現在、変動金利を利用している方にとって、金利上昇時のルールを正しく理解しておくことは以前にも増して重要になっています。

住宅ローンの変動金利と5年ルール、125%ルール

住宅ローンの変動金利は、市場金利の変動によって住宅ローンの借り入れ金利も変わります。そのため、市場金利が大幅に上昇するような場合、それによって返済額（金利分）も大きくアップすることになってしまいます。

そんな場合でも、ローン返済額が急には変わらない激変緩和措置があります。それが5年ルール、125％ルールと呼ばれるものです。

激変緩和措置とは
急激なルールや制度の変更によって負担の大きさを軽減するために設けられる経過措置のこと。

5年ルールは返済額を当面変更しないルール

多くの金融機関において、住宅ローンの金利は一般的に半年に一度（年2回）見直されます。

5年ルールというのはこの金利上昇から「5年間の間はローンの返済額が変わらない」というルールです。

このルールは、適用される金利自体は半年で見直しが行われるものの、返済額をアップさせないというものです。金利自体は上がっているので、実態としては「月々の返済額の内、元金部分の返済を小さくすることで返済額を一定に保つ」という内容になっています。住宅ローン自体に適用される金利は高くなっても、毎月引き落とされる返済額は変わらないわけです。

125%ルールは5年ごとの返済額アップも最大1.25倍までとするルール

5年ルールによって、返済額は5年間変わりません。ただし、5年後には金利状況に合わせた返済額に上昇することになります。

125％ルールというのはその月々の返済額がアップするときであっても、月々の金額は最大でも1.25倍までにしかしないというものです。

たとえば従来の月々の返済額が月々10万円なら、5年後の返済額変動の際、金利がどれだけ上がっていても最大で月々125,000円にまでしかアップしないというルールです。

【注意】元金均等返済の場合はどちらのルールも適用外

ここまで解説した5年ルールおよび125%ルールは、「元利均等返済」を選択した場合のみに適用される制度です。

毎月の元金返済額を一定にする「元金均等返済」を選んだ場合は、5年ルールも125%ルールも適用されません。金利が上昇すれば、その見直しのタイミングでダイレクトに月々の返済額がアップすることになりますので、ご自身の返済方法がどちらになっているか必ず確認しておきましょう。

5年ルールや125%ルールはあくまでも負担の先送りに過ぎない

5年ルールや125％ルールというのは住宅ローン利用者にとっての激変緩和措置（経過措置）です。

実際には金利が半年ごとに見直された時点から住宅ローンの残高（残債）に対する金利はアップしています。各種ルールによって返済額が5年間変わらない、さらに変動するとしても1.25倍までにしかならないという事は、その間は「返済額の内、元金部分の返済を猶予してもらっている」ということにすぎないわけです。

つまり、変動金利における5年ルール、125%ルールは、あくまでも負担を先送りしているにすぎず、将来の自分がその負担を負うことになります。

金利変動に気付かずに引くに引けなくなる可能性も……

5年ルールや125％ルールはたしかに経過措置として利用者の生活に短期的な負担を与えずに済む措置です。その一方で、変化をローン契約者が体感しにくく、気が付いた時には引くに引けない状況になっているというリスクがあります。

たとえば、変動金利で住宅ローンを契約したとして、実際には適用されるローン金利が上昇していったとしても5年ルールによって最低でも5年間は返済額が変わりません。その間に徐々にローン金利は上昇していったとしても、金利状況の変化に気が付いていない……なんてこともあり得ます。

気が付いたときは、ローン金利が大幅に上昇しており、固定金利への変更や借り換えをしようと思っても金利が高くなりすぎていて手も足も出ない……なんて事態に陥っている可能性もあります。

ローン金利等の情報を常に収集するような方だとこうしたリスクはないと思います。一方で、ゆでガエル理論ではないですが、そうした情報を積極的に収集されていないような場合は気が付かないうちにローン残高が膨らんでしまっていた……といったリスクもあります。

【重要】「未払い利息」が発生するリスク

負担を先送りする中で最も注意しなければならないのが「未払い利息」の発生です。

金利が急激に上昇した場合、本来支払うべき「利息の金額」が、125%ルールによって制限された「月々の返済額」を上回ってしまう事態が発生する可能性があります。この場合、毎月返済をしているのに利息すら払い切れておらず、元金は1円も減らないばかりか、払い切れなかった利息分が「未払い利息」として積み上がっていきます。

未払い利息は通常のローン残高には加算されず別途蓄積され、ローン完済の最終月に一括で清算を求められることになります。金利上昇局面ではこの未払い利息が大きな金額に膨らむ危険性もあるため、十分に注意が必要です。

最近は5年ルール、125%ルールが不適用の住宅ローンも増えた

最近では、ネット銀行系の住宅ローンを中心に従来のように5年ルール、125％ルールが適用されないというローンが増えています。具体的には、SBI新生銀行、ソニー銀行、auじぶん銀行などが該当します。

例：SBI新生銀行の住宅ローンの場合毎月返済額およびボーナス返済額は適用利率が変更されるたびに変更します（いわゆる5年ルールは当行の住宅ローンでは採用しておりません。返済額の変更幅に上限または下限はありません（125%ルールも不採用）。適用利率が急激に上昇した局面においては返済額が大幅に増える可能性があります。

簡単にいうと、5年ルールや125％ルールは適用しないということです。

前述のように、下手に5年ルールなどがあることで、リスク管理ができなくなるくらいであれば、正直いってSBI新生銀行やソニー銀行、auじぶん銀行のように下手にルール無しの方がローン管理はしやすいように思われます。