住宅ローンが払えない・返済できない時の対処法！滞納後に起こる競売の流れと回避策
住宅ローンは長い間返済を続けなければならない借金です。どんなに万全な準備・計画を立てていても20年、30年という長期の返済の間には様々な経済上の変化があるものです。そういった中、経済的な事情により住宅ローンの毎月の返済が困難になるケースもあるでしょう。
今回はそんなローンの返済が困難になったときの対処法を網羅的に解説していきます。合言葉は「危ないと思ったらすぐ動く」です。
住宅ローンの返済が苦しい、返済できない人はどのくらいいるの？
住宅金融支援機構のデータから見てみましょう。
直近の決算情報などによると、フラット35などを提供している住宅金融支援機構において、リスク管理債権（滞納や破産などにより、回収が通常通りできなくなった債権）の割合は全体の約3％となっています。
これは、100組に約3組程度が住宅ローンに何らかの問題を抱え、返済が困難になっている状況と言えるわけです。決して他人事ではありません。
なぜ住宅ローンが返せなくなるのか？
住宅ローンが返せなくなる、返済できなくなる事情は様々です。
- 転職による収入減
- リストラや会社の倒産による収入減
- ケガや病気で収入が減少
- 親の介護で会社を辞めて収入が減少した
- 退職金が思ったよりも少なかった
- 離婚でローン返済を元配偶者がしてくれなくなった
- 離婚して共同名義・連帯保証人の元配偶者が音信不通になった
人生には何が起こるか想定はつきません。リスクを考えすぎていたらとてもじゃないですが、数千万円の借金なんてできそうにない……というのが状況かもしれません。
そのため、住宅ローンは設計段階において、こうしたリスクを想定したうえで頭金を多めに入れておく、共有名義にするときはルールを決めておくなどの対応も必要になるのではないかと思います。
まずは団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認しよう
病気やケガが原因で返済困難になった場合、まず加入している団体信用生命保険（団信）の内容を確認しましょう。
団信には、死亡・高度障害時にローン残債が完済される基本保障に加え、がん・三大疾病特約、さらに就業不能状態が12か月以上続いた場合に残債が完済される「全疾病保障」が付いているケースもあります。フラット35は団信任意加入なので、未加入の場合は別途保険の確認が必要です。
ただ、もう、そのような段階ではないという方がこの記事を見ていらっしゃるかもしれません。
住宅ローンが返せない。放置するとどうなる？
では、実際に住宅ローンの返済が困難になり返済できないという状況が続くとどうなってしまうのでしょうか。
まずは簡単にそうなった時の流れを時系列に見ていきます。
1か月～2か月滞納
銀行から電話や書面で住宅ローンの返済（支払い）が滞っているので返済してくださいという連絡が電話や書面で届くようになります。
3か月以上滞納
金融機関によって異なりますが、要注意先などとして段階的に分類されていきます。
また、一般には3か月滞納で、個人信用情報機関へ事故情報が登録されます。これによって、あなたは金融事故を起こしたことが他の金融機関（銀行、クレジットカード会社、消費者金融など）にわかるようになり、新規のローンやクレジットカード作成などが困難となります。
6か月～8か月滞納
基本的に破綻したと銀行に判断され、住宅ローンの一括返済を請求されるようになります。
専門用語だと「期限の利益の喪失」といいますが、約束通り返済がされないので、期限の利益（分割して返済することができる権利）が失われ、銀行から一括でローンを完済するように通知が来ます。
代位弁済（6か月〜9か月滞納頃）
住宅ローンで保証会社を利用している場合、期限の利益喪失後から数週間〜数か月以内（概ね6か月〜9か月滞納頃）に、銀行は保証会社に対して代位弁済を求めます。これによって保証会社は住宅ローン残債を銀行に代わりに返済します。これを代位弁済と言います。
ただ、あなたの借金が無くなるわけではなく、以降は請求元が銀行ではなく保証会社へと代わり、未返済残高＋利息を一括で支払うように請求されるようになります。
10か月～11か月滞納
保証会社（保証会社を使っていない場合は銀行）が担保にしている不動産（マイホーム）に対して競売を申し立てます。自宅に「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
12か月滞納～
裁判所が法律に基づき現地調査を行います。これは拒否できません。自宅内での写真撮影などを行います。
競売の決定
競売の期間入札通知書が裁判所から届きます。いついつから競売をしますよという内容です。
競売の完了と強制立ち退き
期日に開札が行われ、最も高い値段で入札した人が決定されます。自宅に売却決定の通知が届きます。
基本的にはそのあとで、立ち退きを求められます。応じない場合は執行官による強制立ち退きとなります。
債務が残っていれば返済
競売によって売却された代金はローン残債に充てられますが、それでも不足する場合は残りの債務（借金）は残ります。保証会社（または銀行）に対して返済をすることになります。
住宅ローンの破綻対策は早ければ早いほど選択肢が多い
まず最初に説明しておきたいのは、返済がもう無理、もう限界という切羽詰った状態から対策を考えるよりも、ある程度余裕があるうちのほうが手の打ちようが多いということです。
返済が困難になったときの対策には、大きく分けて以下のような対処法があります。
- 銀行へのリスケ（返済額軽減・期間延長）
- 住宅ローンの借換え
- JTIを通じた自宅の貸出
- リバースモーゲージ型住宅ローンの活用
- リースバック
- 任意売却
- 個人再生手続
上の対策であるほど、個人に対する負担は小さくなり、今すんでいる家（マイホーム）を手放すことなく住宅ローンの建て直しもできる可能性が高くなります。
しかしながら、切羽詰まってくると費用面でも時間面でも余裕がなくなり、競売などで不利な条件で家を手放さなくてはならなくなるリスクがあります。
銀行にリスケ（リスケジュール）をお願いする
住宅ローン返済の行き詰っているのであれば、こちらの銀行へのリスケ依頼が最初にできることかと思います。
返済額を一時的に軽減してもらったり、あるいは返済期間を延長することで月々の住宅ローンの返済を軽減してもらうというものです。
いずれにしても銀行（金融機関）によって対応はまちまちです。基本的には「今は返済に支障があるけど、時間的猶予があれば返済できる」ということをアピールする必要があります。
- 家計簿の提出
- 収入についての見込みの説明
などが重要になります。債務整理の手段としては最も軽いもので、あくまでも交渉によるものとなります。
返済額の軽減申請
返済額の軽減申請というのは、銀行との交渉で行うもので「一定期間の住宅ローン返済額を軽減する」というものです。これは、短期的に特別な事情により収入が減少している（または支出が増大している場合）などに、当該期間だけ月々の返済額を軽減してもらうというものです。（軽減してもらった分は期間満了後に支払うことにはなります）
返済期間の延長申請
これは、現在の住宅ローンの返済期間を延長してもらう方法です。銀行との交渉が必要となりますが、住宅ローンの返済が困難になったときは第1に検討したい方法です。返済期間が延びることで総金利負担額は大きくなってしまいますが、月々の返済額が過大でこのままでは返済が困難という場合には有効です。
住宅ローンの借換え
変動金利で組んでいる場合、固定金利への借換えや低金利商品への乗り換えで月々の返済額を抑えられることがあります。ただし、借換えには諸費用（保証料・手数料等）がかかるため、返済条件の改善幅とのバランスを慎重に試算する必要があります。
JTIを通じた自宅の貸出
市場価値が高い住宅で、いい場所にある自宅なら賃貸に出すという方法があります。
通常の住宅ローンではローン物件を賃貸に出すことはできませんが、移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する「マイホーム借り上げ制度」は利用できるケースがあります。（少なくともフラット35は可能、銀行の場合は要相談）
ローン返済が厳しい場合は「再起支援借上げ制度」として自宅を貸し出せます。この仕組みを利用して、入ってくる賃料収入を使ってローンの返済に充てることが可能です。契約は3年ごとの定期借家契約なので、返済の見込みが付いたら、契約を更新しないことで再度家に戻ることができます。
リバースモーゲージ型住宅ローンを活用する
60歳以上の高齢者世帯で、自宅の資産価値が十分にある場合は「リバースモーゲージ型住宅ローン」への借り換えも選択肢となります。自宅を担保にして借入れを行い、毎月の支払いは利息のみとする仕組みで、元金は契約者が亡くなった際に自宅を売却して一括返済します。
リースバックを利用して住み続ける
リースバックとは、自宅を不動産会社等に売却し、その後賃借人として住み続ける仕組みです。売却代金でローンを返済しつつ引越し不要のため、お子さんの転校なども避けられます。
ただし、売却価格が相場より低くなりやすく、その後の家賃（目安：売却価格×期待利回り6〜8%÷12か月）が生じる点に注意が必要です。なお、オーバーローン（残債が売却価格を上回る状態）の場合は自己資金の補填か、後述する任意売却との組み合わせが必要になります。
任意売却で少しでも借金を減らす
現在の状況では返済が難しいという場合は、担保物件（マイホーム）の維持をあきらめることになります。
ただ、それでも競売にかけられて安い価格で売るよりも、少しでも高い金額で売る方が当然よいです。仮に2000万円の住宅ローンが残っているとして、任意売却で2200万円で売れれば200万円が手元に残ります。一方で競売にかけられて1500万円でしか売れなければ、家を失っただけでなく500万円も借金が残ってしまいます。
任意売却というのは、あなた自身の希望によって不動産会社などを通じて自宅を売却するという方法です。自宅は手放すことになりますが、ローンが返済できずに銀行から強制的に競売にかけられるよりは高い金額で自宅を売却できる可能性が高いです。
ただし、任意売却を行う場合、必ずその住宅を担保にお金を貸している金融機関（銀行）の許可が必要です。そのため、銀行とも交渉する必要がありますので、ギリギリになって交渉を始めるよりもある程度まだ余裕があるうちから交渉をスタートさせる必要があります。
また、売却想定額が住宅ローンの残債を下回っている場合は銀行側が許可しない可能性もあります。そのような場合は弁護士等の専門家等も交えて交渉に臨むようにしてください。
個人再生手続で家（マイホーム）を手元に残す
個人再生手続とは、将来において継続的な収入見込みのある人で、住宅ローンを除く借金の金額が5000万円以下の場合に利用できる制度です。自己破産と異なり、住宅を手放さずに借金の減額等を通じて自己再生を図ります。
住宅ローンが残っている場合でも「住宅ローンに関する特則」を活用し、一定の条件を満たしている場合には自宅を手放すことなく再生手続きが可能となります。
この場合、住宅ローンの債務（借金）自体が減ることはありませんが、住宅ローン以外の借り入れについては大幅に減額される場合もあります。100%自宅を手放さずにすむというわけではありませんが、住宅ローン以外にも多くの借り入れがあり、それさえ多少減額されれば何とかローンの支払いが可能かもしれないという場合には活用できる手段です。
公的支援制度も確認する
住宅ローンの支払いに直接充てられなくても、一時的な生活苦を乗り越えるために公的支援制度を活用できる場合があります。たとえば「生活福祉資金貸付制度」や、家賃に対して支払われる「住居確保給付金」など、お住まいの自治体や社会福祉協議会に相談することで、生活再建の道筋が見えることがあります。
住宅ローン返済が厳しい時に絶対にやってはいけないこと
一番だめなパターンは自転車操業をすることです。
住宅ローンが返済できないからといって、住宅ローンよりも金利の高い消費者金融やカードローンなどを使って返済をすることは、経済的に破綻するのが目に見えています。
住宅ローンというのは日本で借りられるお金の中でも、もっとも金利の低いローンの一つです。それが詰まっているという時点で、他の形で資金調達をして何とかするというのは抜本的な解決にはつながりません。
特別な事情があって1ヶ月とか2ヶ月の短期で利用するのならともかく、将来が見えない状況でこうした対策をするのは絶対に事態を悪化させるだけです。
住宅ローンの返済ができない、厳しいときは専門家に相談をしよう
いろいろな対策があることは分かりましたが、実際に自分にとってどのような方法をとるのがベストなのかについては、あなた自身がおかれている状況によって大きく変わります。
- 今後の収入の見通し
- 今後の支出の見通しや節約の余地
- 現在の住宅ローンの残高
- 現在の住宅の価値（市場価値）
- 現在のローン金利
など様々な要因でとるべき戦略は変わってきます。
可能であれば、個人のライフプランニング、マネープランニングに強い独立系のFP（ファイナンシャルプランナー）や各種専門家などに相談するのがお勧めです。
以上、住宅ローンが返せない、払えなくなったときの対処法についてまとめてみました。
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