今の住宅ローン市場は空前の低金利状態となっています。
マイナス金利政策の影響もあって住宅ローンの金利水準は歴史的な低水準となっています。
これは過去数十年をみても最低水準の金利です。しかし、こうした最低水準の変動金利をシミュレーションに使う事でありえないようなローンを組んでいるようなケースも多々見られます。
今回はこの問題点について指摘していきます。
住宅ローンの金利シミュレーション
例えば、変動金利0.975%、借入2000万円、返済期間35年の住宅ローンを組んだとします。元利金等返済で返済をした場合の月々の返済額は84,336円になります。
多くのハウスメーカー、住宅販売会社は分譲マンションや住宅購入希望者に対してのシミュレーションとしてはコチラが指定しない限りは「変動金利」のプランで計算書を出してきます。
なぜなら、負担が少なく見えるからです。
このシミュレーションだけをみて、なるほど今の家賃と同じくらいだから大丈夫だな。と思って家を買っている人が多いそうです。この考えは非常に危険です。
なぜなら、「変動」するはずの金利が「変動しないもの」として計算されているためです。
変動金利は市場金利に合わせて変動する。10年、20年先は誰にもわからない
基本的なお話として変動金利という住宅ローンは「金利変動リスク」をローン利用者が負う代わりに現在のローン金利が安くなっている金利です。一方の固定金利についてはそのリスクを銀行（金融機関）側が負担しているので、金利は変動金利よりも高く設定されています。
（この点については「住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方」のエントリーを参照）
この「リスク」というものは「ブレ幅」という意味があり、リスクが大きいというのはブレ幅が大きいことを指します。じゃあ、この金利変動リスクって大きなリスクなのでしょうか？
1年間という超短期で見た場合はそう大きなリスクではないかもしれません。でも、5年後、10年後、20年後、30年後と時間をへるごとにそのリスクは拡大していきます。
いまから、10年先、20年先の世の中がどうなっているのかは誰にもわかりません。今の金利が安いからといって、将来も安いとは限りません。住宅ローンという超長期のローンにおいては「金利変動リスク」というリスクは極めて大きなリスクの一つです。
住宅ローンシミュレーションはリスク要因＋固定金利の選択肢も
今のシミュレーションで疑問なのは、「現在の負担」と「将来の負担」をごっちゃにしていることです。たしかに、変動金利で借りれば今からしばらくはその負担額で大丈夫でしょう。
しかし、長期的に見て現在の金利情勢が10年も20年も続くとは考えにくく、何らかの変化が訪れるはずです。
そのためには以下のような、安全策も考えておくべきです。
①リスク要因も含めたローンプランを考える
今後、金利がもし上昇した場合のネガティブなプランも同じ変動金利プランで計算します。5年後、10年後、２０年後に金利が2%、5%、8%上昇した場合の返済額を計算してみるなどの方法が有効です。
もし、金利が大きく上昇した場合でも、返済が可能である。または繰上返済で対応が十分にできるというのであれば、今のローンでも大丈夫です。でも、もしその場合には「家を手放さないとならなくなる」とうのであれば、現行のプランでは危険といえるでしょう。この場合②の固定金利での試算のしなおしをして見ましょう。
②固定金利の住宅ローンで試算しなおしてみる
固定金利の住宅ローンは「金利変動リスク」を負わないローンです。たとえば、フラット35というタイプの住宅ローンなら、35年間の長期固定金利を利用することができます。
当然金利は変動金利のローンよりも高くなるのですが、①で計算したネガティブなプランでリスクに耐え切れないのであれば、保険料と考えて固定金利のローンで住宅を購入するのも一つの手段といえます。
ハウスメーカーや住宅営業マンのいう、買える金額はかなり大きく見積もられている
ハウスメーカーや文章マンションの営業マンなどは、あなたの年収なら○○○○万円くらいの物件は買えますよ（審査に通りますよ）。というようにセールスしてきます。
当然、プロのいうことだからそうなんだろうと思うかもしれません。
ただ、彼ら営業マンからすれば、審査が通り売れさえすればいいわけです。その後でローンの返済に苦しもうがどうなろうが、売ってしまえば関係ありません。
むしろ、ローンが払えなくて手放してもらったほうが、今度は売買で仲介手数料が入り美味しいと思うかもしれません（言い過ぎ？）。
彼らの言う、買える金額というのは銀行の審査に通る金額とほぼ同義です。
それは決して、様々な人生のリスクに対応したローンというわけではないのです。シミュレーションで出てくる金額というものは買う気にさせるためのものであり、住宅購入をリスクとみるのであれば、ローンシミュレーションは自分にとってやや都合が悪い程度の内容で見ておくべきだと私は思います。
ちなみに、住宅ローンのシミュレーションといえば、今の家賃とローン返済を比較する手段もよくとられます。ただ、この場合も持ち家の場合の「固定資産税等の税金」や「リフォームや修繕費用」などが見積もられていないケースもあります。
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