住宅ローン控除は2026年にどう変わる？新築・中古の条件と申告手順

住宅ローン控除は、毎年の所得税などを減らす制度です。
2026年に入居する人は、原則として年末の対象ローン残高に年0.7％を掛けて計算します。
ただし、借りた額の0.7％が必ず戻るわけではありません。

まず確認するのは「入居年」「住宅の性能区分」「新築か中古か」「実際に差し引ける税額」の4点です。
返済計画は控除がなくなった後も払える金額で組みましょう。

2026年の住宅ローン控除で変わったこと

2026年度の改正で、住宅ローン減税の対象となる入居期限は2030年まで延長されました。
一定の省エネ性能がある中古住宅は、借入限度額の拡充や13年間の控除の対象になります。

既に控除を受けている人の控除率が一律に0.7％へ変わる制度ではありません。
過去に入居した人は、その入居年と契約条件に対応する制度を確認してください。
以前の「年1％、10年間」という説明を、2026年の新規購入にそのまま当てはめるのは誤りです。

借入限度額は住宅の区分で違う

次の表は2026年入居についての主な区分です。
金額は借りられる上限ではなく、控除の計算対象にできるローン残高の上限です。
括弧内は要件を満たす子育て世帯や若者夫婦世帯の上乗せ後の額です。

住宅の性能	新築の借入限度額	一般の中古の借入限度額	控除期間
認定長期優良住宅／認定低炭素住宅	4,500万円（5,000万円）	3,500万円（4,500万円）	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	3,500万円（4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）	2,000万円（3,000万円）	13年
上記以外	原則対象外	2,000万円	中古は10年

子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる人、若者夫婦世帯は本人または配偶者のいずれかが40歳未満である夫婦などが該当します。
年齢などの判定時点も適用年の要件で確認します。
宅地建物取引業者が一定の改修をした「買取再販住宅」は、上表の一般の中古とは扱いが異なります。

省エネ性能は広告の表現だけで決めず、住宅省エネルギー性能証明書などの必要書類を売主へ確認します。
特に「省エネ住宅です」という説明だけでは、どの借入限度額になるか判断できません。
2028年以降の新築には別の制限や経過措置があるため、入居が先になる場合は契約前に国土交通省の最新表を確認してください。

21万円の計算でも21万円が戻るとは限らない

例えば、対象となる年末残高が3,000万円で、借入限度額などの制限にもかからなければ、3,000万円×0.7％＝21万円です。
これが計算上の控除額です。

一方、実際の減税額は所得税と、一定の範囲で差し引ける翌年度の住民税にも左右されます。
税額が少ない年や育休などで所得が下がる年には、21万円を使い切れない場合があります。
年末残高が3,000万円でも対象限度額が2,000万円なら、計算の出発点は14万円です。

広告の「最大額」から自分の額へ

① 入居年と住宅区分で借入限度額を確認

② 年末残高や取得対価などから対象額を確認

③ 対象額に控除率を掛ける

④ 所得税と住民税で実際に差し引ける額を確認

契約前に確認したい適用条件

自分が主に住む住宅で、引き渡し等から6か月以内に入居し、原則としてその年の12月31日まで引き続き居住する。
合計所得金額が2,000万円以下である。給与の額面年収とは異なる。
返済期間が10年以上である。勤務先や親族からの借入れなどは別途条件を確認する。
登記簿の床面積が要件を満たす。40㎡以上への緩和はあるが、所得が1,000万円を超える場合や子育て等の上乗せを使う場合には50㎡以上が必要。
併用住宅は床面積の2分の1以上を居住用とする。中古では耐震性や売主との関係なども確認する。

初年度の申告で慌てない準備

入居日、登記面積、住宅性能、売買金額と持分を一覧にする。共有名義は自分の持分と負担額を確認する。
売主や施工会社に、控除の区分を証明する書類を依頼する。再発行できない書類はコピーも保存する。
金融機関に年末残高の取得方法を確認する。残高証明書を使う方式と、金融機関の調書を利用する方式で準備が異なる。
会社員も初年度は確定申告する。給与所得者は2年目以降、必要書類を勤務先へ提出して年末調整できる。

ふるさと納税でワンストップ特例を申請した年でも、住宅ローン控除などのために確定申告をするとワンストップ特例は使えなくなります。
申告時には寄附分も含めます。
買い換えで自宅を売った場合の譲渡所得の特例など、併用できない制度がないかも確認してください。

借り換えや繰り上げ返済をする前の注意

借り換えで控除期間が最初から延長されるわけではありません。
繰り上げ返済で年末残高が下がれば控除の計算にも影響します。
また、期間短縮によって最初の返済から最終返済までの期間が10年未満になると、控除を受けられなくなる場合があります。
残り期間が10年未満になっただけで直ちに対象外という意味ではありません。