住所変更登記の期限と費用。スマート変更登記の無料申出

家や土地を自分名義で持っている人は、引越しや改姓の際に、銀行・免許証だけでなく不動産の登記上の住所・氏名も確認してください。2026年4月から、変更日から2年以内の変更登記が義務になっています。

国内に住む個人なら、無料の「検索用情報の申出」をして、法務局が住所や氏名を変更するスマート変更登記を利用できます。ただし、申出の送信と登記の書換えは別です。近く売却する場合や住宅ローン完済後の抵当権抹消を急ぐ場合は、通常の住所変更登記が必要になることがあります。

まず確認するのは、登記の名義と手続きの期限です。

この記事では、国内に住む個人の「すでに持っている不動産」を中心に、申出前にそろえるものと、終わった後に残す記録を解説します。

住所変更登記の期限はいつまで？

対象は不動産の所有者として登記されている人です。引越しによる住所変更のほか、結婚などで氏名が変わった場合も対象になります。市区町村で転居や改姓の届出をしただけで、未申出の不動産登記まで自動的に更新されるわけではありません。

住所・氏名が変わった時期	変更登記の基本的な期限
2026年4月1日より前	2028年3月31日まで（未登記の場合）。
2026年4月1日以降	変更日から2年以内。

「昔の引越しだから対象外」「売る予定がないから不要」とは考えないようにします。正当な理由なく義務に違反すると、5万円以下の過料が科される可能性があります。期限を1日過ぎれば一律に5万円を請求される仕組みではありませんが、手続きを放置してよいという意味でもありません。

検索用情報の申出を済ませておけば、法務局側の変更登記がまだ行われていない間も、義務違反に問われない仕組みがあります。一方、法務局からの意思確認を拒否したり、期限までに回答しなかったりすると、登記を促す催告の対象となる場合があります。申出後の連絡にも対応しましょう。

スマート変更登記では、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）へ照会し、住所や氏名の変更を確認します。個人の場合は、本人の了解を得てから登記を変更します。

申出から登記変更までの流れ

検索用情報を申出
対象不動産を登録

法務局から確認
照会後、本人が回答

順次、変更登記
即日更新ではない

法務省は、少なくとも2年に1回、住基ネットへ照会する流れを案内しています。これは「引越しをすれば、その場で登記も変わる」というサービスではありません。申出をした日に、登記簿を確認しても古い住所が残ることがあります。

検索用情報の申出と、その後の職権による変更登記には登録免許税はかかりません。ただし、追加で取得する証明書の発行費や郵送費、専門家に依頼する場合の報酬まで無料になるわけではありません。

状況	選ぶ手続き・確認先
以前から自分名義で、検索用情報は未申出	「単独申出」を検討。すでに住所が古い場合も、現在の住所で申し出られる。
これから購入・相続で自分名義にする	所有権の保存・移転登記などと併せて検索用情報を申し出る。依頼する司法書士にも確認する。
近日中に売却・抵当権抹消をしたい	登記上の住所が古ければ、通常の変更登記を準備する。スマート変更登記の完了待ちを前提に日程を組まない。
海外に住んでいる	スマート変更登記の対象外。住所・氏名の変更は自分で登記申請する必要がある。
親など故人の名義のまま	相続登記を確認。検索用情報の申出だけで相続人へ名義が移ることはない。

法人は、個人の検索用情報ではなく会社法人等番号を使う別の仕組みです。また、住所の公示によって危険が生じるDV被害などの事情がある場合は、一般的な入力手順だけで進めず、法務局や司法書士へ相談してください。

相続登記の期限・費用・分割が決まらない場合の対応は、次の記事で整理しています。

まず購入時の書類や登記事項証明書、固定資産税の課税明細書を並べ、対象不動産を確認します。郵便が届く住所の「住居表示」と、土地の「地番」、建物の「家屋番号」は異なることがあります。住所をそのまま地番欄へ書かないようにしてください。

準備するもの	間違えやすい点
本人の氏名・ふりがな・住所・生年月日	検索用情報には現在の情報を記載。外国籍の人はローマ字氏名等の案内も確認する。
本人専用のメールアドレス	親族のアドレスや共有アドレスを代わりに使わない。アドレスがない場合の手続きもある。
対象不動産の情報	地番・家屋番号等、または不動産番号を確認。土地と建物、私道の共有持分などを洗い出す。
本人確認書類の写し	運転免許証などを用意。マイナンバーカードは表面のみで、番号の載った裏面は添付しない。
住所・氏名の変遷が分かる資料	住基ネットでつながりを確認できない場合は、戸籍の附票などを追加で求められる。