賃貸の敷金はいつ返る？退去費用の確認と自己補修前の注意点

賃貸の退去費用は、傷の原因、契約の特約、補修する範囲と経過年数を分けて確認しましょう。
敷金は、賃貸借が終了して部屋を返した後、未払い家賃や借主が負担すべき費用を差し引いた残額が返還されるのが原則です。

壁や床の傷を見つけても、自分で補修したり、別の業者へ頼んだりする前に契約書を確認します。
工事業者の指定や仕上がりの条件を確認せずに進めると、やり直しが必要になる場合があります。

敷金精算と補修の確認順

入居時と現在の写真を比べ、傷の状態を記録する。
通常の傷みか、故意や不注意による傷かを確認する。
契約書の工事業者と費用負担、クリーニング特約を確認する。
補修の前に範囲と方法、費用、明渡し日を貸主や管理会社と確認する。
精算書で、敷金から差し引く項目と金額の根拠を確認する。

制度と相談先の確認日：2026年11月2日。
以下は個人が住居を借りる場合の一般的な考え方です。
実際の費用負担は、契約内容、特約の有効性、使い方、損傷の原因などによって判断します。

敷金は正当な費用を差し引いた残額が返る

敷金は、家賃など賃貸借に基づく借主の債務に備えて、貸主へ預けるお金です。
民法622条の2は、賃貸借が終了して部屋の返還を受けたときなどに、貸主が未払いの債務を差し引いた残額を返還することを定めています。
このルールは2020年4月1日施行の改正民法に明記されました。

たとえば敷金100,000円、未払い家賃0円、借主の負担として確定した原状回復費用25,000円なら、次のように計算します。

100,000円−0円−25,000円＝返還額75,000円

25,000円は計算用の仮定で、一般的な補修費やクリーニング料金の相場ではありません。
先に費用の負担根拠を確かめ、その後で返還額を計算します。
正当な借主負担額が敷金を上回れば、追加の支払いが生じる場合もあります。

通常の傷みと借主の不注意による損傷を分ける

原状回復は、借主の故意や過失、通常の使用を超える使い方などで生じた損傷を復旧することです。
通常の使い方で生じる傷みや、年月による変化の修繕費は、原則として家賃に含まれます。
部屋をすべて新品へ戻す費用を、当然に借主が負担するという意味ではありません。

傷みの例	原則的な考え方
日照による壁紙の変色、家具設置による床のへこみ	通常の使用や経年変化として、貸主負担を考える。
不注意で付けた床の傷、壁紙への落書き	借主負担となり得る。原因と補修範囲、経過年数を確認する。
結露を放置して広がったカビやシミ	手入れや報告の状況によって、借主負担となり得る。
通常の清掃をした部屋の専門業者による清掃	原則は貸主負担。ただし有効なクリーニング特約がある場合は別に確認する。

国土交通省のガイドラインは、費用負担を考えるための一般的な基準です。
個別の契約や損傷の事情も含めて判断するため、例の名前だけで負担者を確定しないようにします。

壁紙の6年という目安を工事全体へ当てはめない

国土交通省のガイドラインは、壁紙について、6年で残存価値が1円となるよう経過年数を考慮する考え方を示しています。
確認するのは、入居年数だけでなく、壁紙がいつ施工されたかです。
借主に負担がある損傷でも、新品交換費用をそのまま全額負担するとは限りません。

ただし、6年を過ぎたら工事費を含めて必ず0円、という決まりではありません。
損傷した部分と施工範囲、工事内容、特約を確認する必要があります。
部分補修できるフローリングなど、壁紙と同じ経過年数の考え方を使わないものもあります。

壁紙は傷のある部分の補修が基本ですが、色合わせなどの事情から、傷を含む一面まで借主負担とすることが認められる場合があります。
部屋全体の張替え費用を求められたら、なぜその範囲が必要なのか、経過年数がどう考慮されたかを確認します。

自己補修や別業者への依頼は契約と承諾を確認してから

国土交通省の原状回復ガイドラインQ＆AのQ15は、誰が工事を行うかについて、契約内容によって扱いが分かれると説明しています。

契約書の定め	自分で補修する前の確認
貸主、または貸主の指定業者が工事する	例外的に貸主が承諾した場合を除き、借主自身や借主が依頼する別業者で工事することはできない。
借主が原状回復を行うとだけ定めている	借主自身や借主が指定した業者で行える場合もある。ただし、貸主と十分に相談してから進める。

業者の指定がないことだけで、工法や費用を自由に決めてよいとは判断しないようにします。
同等の材質と仕上がりで修繕し、返還予定日までに工事を済ませる必要があります。

業者を手配する前に相談する内容

傷の場所と大きさ、原因が分かる写真を用意する。
入居時の写真と契約書を確認し、貸主や管理会社へ報告する。
工事を行う人、施工範囲、材質、仕上がり、費用負担を確認する。
工事完了日と明渡し日を合わせて確認する。
合意した内容をメールなどで残し、その内容に沿って手配する。

仕上がりが合わなければ、貸主からやり直しを求められる可能性があります。
また、工事が遅れて返還予定日を過ぎると、家賃や遅延損害金が生じる可能性があります。
自費で補修した金額が、当然に退去費用から全額差し引かれるわけでもありません。

補修の範囲を超えて部屋の価値を高めた場合も、その費用の返還は自動的には決まりません。
Q15では、貸主に生じた利益分の返還を求めるには、有益費として別に請求する必要があると説明されています。
費用回収を前提にグレードを上げず、手配前に確認しましょう。

クリーニング特約は内容と説明を確認する

特約があれば必ず借主負担になるわけでも、借主に不利ならすべて無効になるわけでもありません。
国土交通省のQ16では、クリーニング特約の有効性を、次のような点から判断するとしています。

借主が負担する内容と範囲が示されているか。
本来は借主負担にならない通常の傷みも負担する趣旨と、その具体的範囲が明記されているか、または口頭で説明されているか。
費用として妥当か。

契約書だけでなく、契約時の説明や合意内容も確認します。
「家賃の何か月分までなら必ず有効」といった一律の線引きはせず、疑問があれば相談窓口へ契約書を持参しましょう。
業者指定と清掃特約の詳細は、国土交通省のQ15とQ16で確認できます。

入居時と退去時の記録を残す

写真は、部屋全体と傷の近景を組み合わせ、場所と大きさが分かるように残します。
入居時は荷物を入れる前、退去時は家具を搬出した後の状態を撮っておくと比較しやすくなります。
チェックリストや管理会社へ送ったメールも一緒に保存しましょう。

壁紙や床の傷、穴、汚れ、焦げ
水回りのカビや水漏れ、設備の不具合
窓やドア、網戸、備付け設備の動作
立会いで確認した箇所、相手の説明、鍵の返却日

退去時の署名は、傷の存在を確認する書面か、費用負担まで合意する書面かを確認してから行います。
金額や範囲に疑問があれば、その場で質問し、同意した内容の控えを受け取ります。
署名しただけで、すべての請求が自動的に妥当になるとは限りません。

敷金精算書で負担根拠と金額を照合する

貸主が敷金から原状回復費用を差し引く場合、借主は内容と内訳の説明を求められます。
精算書が届かない場合も、貸主や管理会社へ明細を依頼し、返還予定日を確認しましょう。

確認項目	質問する内容
負担の根拠	どの傷が借主の責任で、どの契約条項が適用されるか。
施工範囲	傷のある箇所と工事範囲が対応しているか。
数量と単価	面積、数量、材料費と施工費の扱いが分かるか。
経過年数	施工時期と設備の性質に応じた負担割合になっているか。
税と支払済み費用	税込額への税の二重加算や、契約時に支払った清掃費との重複がないか。

工事単価は材質や施工条件、労務費によって異なります。
ネット上の1㎡単価だけで高いと決めず、何が含まれる金額かを確認します。
古い設備を高級品へ替えるための増額分まで、当然に借主が負担するものではありません。

話合いで解決しない場合の相談先

まず、納得できない項目とその理由を、写真や契約書、明細を使って具体的に伝えます。
解決しない場合は、消費者ホットライン188で地域の消費生活相談窓口につながります。
相談自体は無料ですが、電話の通話料はかかります。

契約書、重要事項説明書、入居時と退去時の写真、精算書、これまでの連絡を用意すると相談しやすくなります。
国民生活センターも、敷金が返らない場合や敷金を超える請求を受けた場合などの原状回復トラブルの相談情報を公開しています。

裁判外の話合いと少額訴訟

ADRは、裁判以外の場で第三者を交えて解決を図る手続きです。
利用条件、相手の参加の要否、費用は機関ごとに確認します。
特定の機関の料金を、どの敷金トラブルにも共通する費用として扱わないようにします。

少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて、原則1回の審理で解決を図る手続きです。
相手の申述などによって通常の訴訟へ移る場合があり、必ず1回で終わる保証はありません。
証拠の準備や手数料が必要なため、利用する際は裁判所の少額訴訟の案内で手続きを確認します。

返還請求を長期間放置しない

改正民法166条の一般的な債権の消滅時効には、権利を行使できることを知ったときから5年と、権利を行使できるときから10年の基準があり、先に到来する方が問題になります。
2020年4月1日より前の契約などでは経過措置もあるため、すべての敷金返還請求を一律に「退去から5年」とは扱えません。
契約時期やこれまでの請求状況も含め、早めに法律相談で確認しましょう。

法律相談の費用や利用条件が気になる場合は、法テラスの相談と費用立替の条件も確認できます。